亏损收窄，新世界发展着眼当下继续减债

21世纪经济报道记者 吴抒颖

因为债务风波以及收购传闻而备受市场关注的新世界发展，交出了一份业绩表现普通的财务报表。

2月27日，新世界发展披露2026财年上半年（截至2025年12月31日止6个月）的财报显示，报告期内，新世界发展收入同比下降约50%至约83.91亿港元；核心经营利润同比下降约18%至约36.36亿港元；归母净亏损约37.3亿港元，同比收窄44%。

虽然亏损额同比收窄，但无论是营收或者核心经营利润，新世界发展的业务仍在下行通道。

2025年，对新世界发展也是特殊的一年：去年年初，新世界发展提出推行七招全力减债计划，年中仍因债务利息延期支付陷入债务漩涡。虽然后来通过再融资的方式暂时缓解财务压力，但市场对新世界发展的未来仍然充满疑虑。

在新世界发展的业绩会上，新世界发展管理层面对投资者表示，“公司减债策略见成效，业务发展态势持续向好。”虽然管理层似乎信心十足，但是去年再融资的债券将在2028年到期，而新世界发展目前的业务发展情况也并不明朗，这将是悬在它头上的达摩克利斯之剑。

减债成效

新世界发展此轮风波的起点，早在2024财年就已经显现。

2024年9月，新世界发展发布2024财年业绩报告。根据财报，报告期内，新世界发展来自持续经营业务的综合收入约357.82亿港元，同比减少34%；年度亏损约171.26亿港元，上年同期盈利35.01亿港元。归母净亏损约196.83亿港元，其中来自持续经营业务的亏损约118.07亿港元，来自已终止经营业务的亏损约78.76亿港元。

此后两年，新世界发展的核心工作目标即是减债。去年年初，黄少媚曾公开表示，新世界发展推行“减债七招”，包括包括积极出售发展项目、积极出售非核心资产、释放农地价值、提高租务回报、精简成本、暂停派息，以及积极的财务管理。

但到了年中，新世界发展仍然陷入债务漩涡。2025年5月，新世界发展宣布四只永续债延期付息，引发市场担忧。2025年6月底，新世界发展公告达成882亿港元融资协议，流动性风险暂时解除。

回顾这一阶段的减债进展，新世界发展认为是“见成效”的。根据财报，2025年末，新世界发展总债务较期初减少17亿港元至约1443亿港元；同期，新世界发展可动用资金合共约374亿港元，包括现金及银行结余约215亿港元及可动用银行贷款约159亿港元。

需要指出的是，新世界发展此番减债的核心，主要来自于债务的交换。根据新世界发展发布的数据，新世界发展于2025年11月成功完成共约200亿港元的永续证券及有担保票据交换要约，最终将永续债规模减少了87亿港元，美元票据则减少了4亿港元。

虽然债务压力暂时减轻，但这并不代表新世界发展无后顾之忧。去年“救急”的882亿港元融资中包括多笔不同期限的银行贷款，其中最早到期日为2028年6月30日。这也就意味着，在2028年到来之时，新世界发展或将迎来又一个偿债高峰期，这也是投资者的担忧之处。

新世界发展管理层在回应如何应对的问题时并未直接提及方案，而是表示公司一直用务实的方式改善运营和财务状况，公司运营也在向好发展，接下来会继续稳中求进，寻求新的增长点。

业务潜力

减债初有成效，新世界发展仍未扭亏。

报告期内，新世界发展录得营业收入约83.91亿港元，同比下降约50%，主要由于建筑收入减少及物业交付减少；毛利约50.38亿港元，同比下降约25%；核心经营利润约36.36亿港元，同比下降约18%。

对于亏损的原因，新世界发展管理层表示，“2026财年上半年的亏损是受到非现金的拨备和一次性亏损的影响。为某些发展物业和投资物业项目进行了非现金的拨备。如果撇除这些非现金拨备的话，我们今年的归母净利润其实是正数。”

这是新世界发展“积极”的一面，也是黄少媚表示“公司减债策略见成效，业务发展态势持续向好”的底气。

与此同时，新世界发展也宣布未来公司将重点推进三个方面的战略举措：首先是持续优化运营效率，通过精细化管理提升整体经营水平；其次是着力提升销售业绩，同时增加经常性来源；最后是严格控制各项开支，保持稳健发展的基调。

如果从新世界的主营业务来看，2026财年以及2027财年，其仍有多个重点项目即将入市。根据此前新世界发展披露，2026财年，新世界发展在香港推出的重点项目有柏傲庄III期（530个单位）、西九龙广东道及官涌街项目（530个单位）、低密度豪宅项目玫瑰街项目（110个单位），以及豪宅项目天御（170个单位）。

2027财年，则将推出将军澳百胜角香港铁路通风大楼项目（700个单位）、与华润置地合作的龙田村项目（1800个单位）、与招商蛇口合作的马适路项目（2300个单位）。

这有望让新世界发展从香港楼市的复苏中受益。

财报显示，2025年以来，受多方因素带动，香港楼市持续回暖。报告期内，新世界发展来自物业发展及资产出售的应占合约销售合共约138亿港元，已经完成超过50%的销售目标。

但这些销售额与债务规模相比，仍显得杯水车薪。一位不愿具名的房企分析师告诉21世纪经济报道记者，新世界发展的境况是因为过去投资激进所带来的后果，从当前的财务指标以及业务发展情况来看，新世界发展如果依靠自身走出债务泥淖，仍有待发力。“销售额未来两年基本是确定的，在这个规模下，现金流并不会十分充沛，也就意味着只能是维持经营，要彻底的降低债务，则只有加大出让资产的力度或者引入战略投资者。”

新世界发展的优势在于，它背靠周大福家族，也具备一定的市场地位，适当时候可以寻求各方的帮助。但是，金融机构毕竟理性，新世界发展仍然要在未来的两年加大减债的力度，对外释放发展的信心，这场风波才能够平息。