观点直击 | 减债有成绩 股权收购传闻下的新世界发展要做好眼前事（实录）

观点网 新世界发展刚刚完成了一次债务大腾挪。

2025年11月，新世界发展发起一项债券交换计划：以新发行的永续债及票据置换旧永续债及票据，发行额最多为19亿美元﹙约148亿港元﹚，包括最多16亿美元（后续升至17.9亿美元）利率9%的新永续债，以及利率7%于2031年到期的3亿美元新票据。

这一债券置换涉及对原有债务的削减，这17.9亿美元新永续债和3亿美元新票据，对应了新世界发展原有的约44.9亿美元永续债和22.67亿美元票据。换句话说，削减幅度最高达约53%。

如今，相关计划已宣告完成。以新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚为首的管理层，无疑将这视为一次重大胜利。

据2月27日举办的2026财年中期业绩发布会上透露，截至交割日期，新世界发展实际上接受了179亿港元永续债、19亿港元票据的债务进行了置换。最终令永续债减少了87亿港元，美元票据减少了4亿港元。

管理层表示：“这次换债，可以减少我们未来的永续债成本，也是我们减债工作重要的一步。”

以更高的利率水平换取总债务的减少，新世界发展是要用“时间换空间”。不过就目前来说，新世界的业绩仍在大市的影响下出现波动。

资料显示，2026财年上半年，该公司收入同比下降约50%至83.91亿港元；撇除投资物业公平值变动及减值亏损的分部业绩同比下滑24%，录得32.1亿港元；核心经营溢利36.36亿港元，同比下降18%。

但与此同时，由于新世界采取了多项措施推动“开源节流”，最突出的表现包括：香港楼市畅旺项目销情理想、投资物业租金收入同比增长5%、行政开支和资本支出都有双位数压降……令公司毛利率重新回到60%高水平，股东应占亏损也收窄44%至37.3亿港元，经营活动所得的现金流也保持为正。

这展现新世界发展在主动降杠杆中保持了业务韧性，其基本面依旧稳健。

七招减债情况

减债是外界对新世界发展关注的重点。

在去年年初举办的2025财年中期业绩发布会上，管理层就曾提出集团正推行的“七招全力减债计划”，当中包括积极出售发展项目、积极出售非核心资产、释放农地价值、提高租务回报、精简成本、暂停派息，以及积极的财务管理等。

这些计划在2026财年内依旧取得了良好的效果。

继续积极出售发展项目方面，新世界发展财年内完成了总应占合约销售138亿港元，稳步达成26财政年度指引，即达成270亿港元销售目标过半。其中，新世界在香港完成了合约销售103亿港元，为2021年以来最高纪录，在内地则完成了32亿元人民币销售。

随着香港楼市持续升温，新世界发展旗下项目销情持续不错。例如2025年9月推出的半山区“天御”，成为2025年香港最多单位过亿港元成交的项目；

九龙城Bohemian Collection组团内的“瑧博”于9月19日首次开盘，实现了当天售罄；2025年12月推出的“瑧爾”也在开盘首日完成了估清。

按计划，2026财年下半年，新世界发展在香港将推出至少1300个单位。重点项目还有低密度豪宅項目“滶蘊”、位于西九龙的“瑧玥”、以及大围地铁站上盖的“柏傲庄III期”，另外还涉及“滶晨I&II”、“柏蔚森I, II&III”等一些现有的热销项目。

内地方面，新世界期内则主要在销售一些广州凯旋新世界·广粤尊府、广州新世界·天馥和深圳西丽项目等楼盘的尾货，没有太大的业绩爆发点。

释放农地价值方面，资料显示，在2025年内成功转换50万平方呎农地后，新世界预计在未来1-2年内能继续转换 200万平方呎农地。

包括79万平方呎的西贡沙下项目，该项目已在2025年11月获香港城规会批准；50.4万平方呎的榄口村项目；27.5万平方呎的龙田村2期，而与华润置地合作的17.3万平方呎的龙田村4期已在2025年11月完成换地和开启动工。

提高租务回报方面，新世界发展2026财年上半年投资物业租金收入实现了5%增长，旗下内主要项目的整体出租率表现稳健。

精简成本方面，新世界发展财年内行政及其他营运开支同比降低18%至15亿港元，资本支出再同比降低29%至35亿港元。

暂停派息方面，过去一年新世界发展暂停了向股东和永续债持有人派息，以保留现金。目前，除经过置换的新永续债外，旧永续债亦将继续暂停派息。

而积极管理财务方面，近一年来新世界接连完成了882亿港元银行再融资，还有约200亿港元的债务交换，效果非常显著。

业绩发布会上，管理层表示会继续执行“七招全力减债计划”，并提出继续降低整体债务是公司的首要目标。

预期中的“输血”

有没有注意到，上面描述的“七招全力减债计划”只提及到六项。只因2026财年上半年，在资产出售方面，新世界发展并没有太多动作。

而在此前的2025财年，新世界发展陆续出售了包括香港九龙新蒲岗的ARTISAN HUB及ARTISAN LAB、北京新景写字楼、宁波新世界写字楼，以及位于启德体育园有限公司的股权等资产。

管理层曾指，2026财年会继续推行相关出售计划。

但就目前来看，相关的动作不多。仅在2025年7月有消息传出，该公司将以28.5亿元的价格，将其位于上海核心商圈的地标建筑——上海香港新世界大厦的11至58楼写字楼部分挂牌出售。不过后续新世界发展已进行辟谣，称此为假消息。

换句话说，新世界发展针对“七招全力减债计划”中资产出售的决策，在期内发生了改变。其或已不再需要通过低价处置旗下资产换取更多资金，现金流或来自他处。

事实上，早于2025年9月，就有市场消息提到，新世界发展控股股东郑氏家族正考虑最快在今年底向公司注资约100亿港元，并正在寻找能够提供大致相同金额股权的合作伙伴。

此后，随着消息发酵，全球另类资管巨头黑石集团成为了真实度最高的参与注资谈判的对象，有关“黑石将收购新世界发展控股权”的传闻自此流传超过半年。

最新的报道是，黑石与新世界发展的谈判始于2025年第四季度，目前处于核心条款磋商阶段。黑石集团计划通过“现金认购新股+受让郑氏家族旧股”的方式进入新世界发展，最终持股比例可能超过30%。

同时，郑氏家族不会完全退出，但新世界发展会进行业务重组。

而新世界发展虽然已确认“周大福企业获若干潜在投资者就可能投资公司的事宜接洽”，但也表示未有“达成任何协议”，也不保证任何潜在投资会确实推进。

但也止不住外界期待这家努力解困途中的企业，能有这种“机械降神”式的自救剧情。

不过，新世界发展目前最重要的任务，还是要做好眼前具确定性的事。

什么是具确定性的事？新世界发展的下一个业绩爆发点将在2027财年到来。

资料显示，新世界发展2027财年将陆续推出将军澳百胜角香港铁路通风大楼项目（700个单位），以及与华润置地合作的龙田村项目（1800个单位）、与招商蛇口合作的马适路项目（2300个单位）等北部都会区重磅项目。

在内地，深圳旧改项目“深圳新世界188号”的第一期住宅“Wellspring瑧悅”将入市。

以下为新世界发展2026财年中期业绩会现场问答实录（节选）：

现场提问：这次中期业绩仍然是亏损，而公司从2024财年的中期业绩开始就一直都是亏损的，请问什么时候可以扭亏为盈？

管理层：今年上半年的亏损，仍然是受到非现金的拨备和一次性亏损所影响。我们这次因应市况，为某些发展物业和投资物业项目进行了非现金的拨备。如果撇除这些非现金拨备的话，我们今年的股东应占溢利其实是一个正数。

今年的上半年亏损，由去年同期的66亿港元下降到这次的37亿港元，减少了超过四成，也比去年的下半年97亿港元要低，反映我们在提升收益和减少支出方面都取得了成绩。

未来，我们会继续优化运营效率，继续努力提升卖楼的成绩和经常性收益，严格管理开支，继续做到稳中求进。我有信心在市况好转后，盈利表现会逐步改善。

现场提问：关于过去半年的减债进度，当中大概有11.67亿美元是通过永续债和债券的交换方案达成的。想问一下，接下来还会有类似的操作吗？

管理层：集团任何有关债务管理的动作，都是会由公司整体的利益和财务稳健的角度出发的。不过，有关债券交换方面，集团目前没有进一步的计划。

集团会继续全力推进我们的销售，加快我们的资金回笼。在现金流稳定的情况之下，继续降低整体债务是我们的首要目标。

现场提问：新世界在去年完成了882亿再融资的时候，管理层说过会利用这个宝贵的时间去全力专注发展核心业务的。这一批再融资从2028年开始就会到期了。还有两年多的时间，集团有什么计划可以达到长远的财务健康？

管理层：大家都知道地产行业，周期是比较长的，所以策略的成果都需要较长的时间才能完全显示出来。

但自从我在25年上任行政总裁时提出"七招减债"开始，公司一直都是用非常务实的方式去改善运营和财务状况。这次的业绩可以反映公司的亏损是减少了的，业务也持续稳定下来和继续发展，都显示了公司的运营是向积极和好的方向发展的。接下来，我们会继续保持公司各方面的稳定的同时，也会继续稳中求进，寻找新的增长点。

现场提问：公司有没有任何供股配股方面的计划？

管理层：改善现金流是公司一直以来的主要方向。作为公司的管理层，我们会慎重地考虑一切资本工具和方案。不过，我们目前并没有供股配股的计划。

现场提问：新世界早前向永续债的债权人提出了交换方案。新的永续债会不会如期派息，以及会不会有其他方案可以处理剩下的永续债？

管理层：关于新的永续债，集团会按照条款执行。旧的永续债息，就会继续暂停派发。

我们之前讲过，完成债券交换计划，是为了提供一个选择给我们的投资者，而投资者本身可以根据自己的弹性去作出相关的决定。集团一直以来都很积极地管理我们的财务，目标是降低我们的总负债，也遵守现有的债务义务。

在永续债的分派方面，我们想重申，集团是完全按照相关合约的条款来行事的。一切关于永续债的派息、其他安排或者相关的变动，集团都会按照合约和相关监管要求，在适当的时候作出通知和公布。

现场提问：新世界接下来还有多少库存，未来两年在香港还会推售多少个单位？在内地的情况又如何？

管理层：我们计划在26财年下半年在香港合共推售超过1300个单位。

在27财年，我们会主推在北部都会区的两个项目，和位于将军澳百胜角的项目。其中北部都会区的两个项目已经在去年动了工。政府在前天的财政预算案都再次重申北部都会区对香港发展的重要性，提出会加快招商引资和加大投放，在北都发展，释放私人土地的潜力。而我们也会继续积极地支持政府的政策。

关于内地，2026财年的重点是计划在下半财年推出位于深圳的城市更新项目"新世界188号"。这个项目的总建筑面积约63万平方米，将会提供大概3000个住宅单位，也设有6万平方米的步入式商业街。我们目标是要打造一个高品质的港式生活社区。首期住宅项目预计会在2026年第二季度开始销售。

相信凭借我们卓越的品牌力和我们产品的兑现能力，这个项目会为下半财年的销售作出贡献的。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。