快递驿站进居民楼，法院判决恢复住宅用途！

一、 事件回顾：从便利到纠纷

在山东省济南市某小区，一场因“便利”而引发的邻里纠纷持续发酵。2022年10月，业主张某将名下位于一楼的住宅出租。次年3月，租户孙某利用该房屋注册了一家便利店，其丈夫席某更以此地址加盟了某知名品牌的快递驿站，正式开展快递收发业务。

起初，这为部分居民提供了取件便利。但好景不长，负面效应迅速显现：驿站日均处理大量快递，导致单元门口及楼道经常被包裹占道，通行受阻；频繁的取件人流带来噪音，包装废弃物堆积影响卫生；陌生人员进出频繁，不仅带来安全隐患，也加剧了单元门、墙面等公共设施的磨损。

同单元的其他23户业主的生活品质受到严重影响。在向房主投诉、向经营者交涉均无果后，他们最终选择集体诉至法院，要求停止经营、恢复房屋住宅用途。

二、 案件审理与核心争议

长清区人民法院（发布日期：2025-02-21）审理后，精准抓住了本案的核心法律问题：住宅改为经营性用房的合法程序。

法院经审理查明，席某与某网络科技公司签订了《快递驿站加盟协议》，已实质将涉案住宅用于商业经营活动。我国《民法典》第二百七十九条明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”

本案中，快递驿站的经营行为已实质影响到同单元业主的安宁、卫生与安全，这些业主依法属于“有利害关系的业主”。而经营者席某未能提供证据证明其已获得全体利害关系业主的一致同意。因此，其“住改商”行为在程序上不合法。

三、 法院判决与法律依据

基于以上事实与法律，法院作出了清晰判决：

1. 判决结果：支持原告全部诉讼请求。判令被告席某及该便利店立即停止在涉案房屋内经营快递驿站的行为，并将房屋恢复为住宅用途。

2. 判决依据：该判决直接依据了《民法典》的上述规定，强调了“一致同意”的严格性。即便个别邻居不反对，也无法代表全体利害关系业主的意志。程序瑕疵是导致其经营行为被认定为妨害的关键。

3. 案件终局：判决作出后，双方均未上诉，判决已生效。这体现了法律裁判对社区生活基本秩序的坚决维护。

这起案件虽是个案，但具有普遍的警示和示范意义：

1. 明确权利边界，强化社区自治：判决重申了业主对居住环境享有的法定安宁权益。它警示所有业主和经营者，“住改商”不是个人随意行为，必须跨越“一致同意”这一高门槛，这实际上将决定权交给了最直接的利益共同体——相邻业主，强化了社区的自我管理与监督。

2. 平衡“便利”与“权益”：快递驿站等社区服务设施确有需求，但其设立必须选址合法、合规。将经营成本（如人流、安全、环境压力）转嫁给全体邻居，侵犯他人的合法物权，这样的“便利”不具有可持续性。经营者应优先考虑商业用房或经规划设计的社区配套空间。

3. 提供维权范本：当协商、投诉等方式无法解决问题时，受影响业主可以依据《民法典》这一有力法律武器，通过集体诉讼的方式维权。本案中23户业主的成功案例，为处理类似“住改商”纠纷提供了完整的维权路径参考。

4. 警示房产出租方：本案中的房主张某在收到投诉后虽已通知租户腾退，但仍被卷入诉讼。这提醒房东，在出租房屋时有责任明确约定用途，并对租赁行为进行必要监督，避免因租户的违法经营行为承担连带责任或陷入法律纠纷。