广东
2月27日，杭州老牌顶豪凤起潮鸣府7幢2单元201室法拍房二拍落槌。
在24小时竞价周期中，报名的3位买家，仅w8748号买家在结拍前4分钟报出唯一一次价格，最终以总价1839.48万元底价成交，户型建面272.07㎡，折合单价约6.76万元/㎡（含两个车位）。
若剔除车位价值（两车位按100万粗略估算），裸房单价仅约6.4万/㎡。
这一结果，与五年前同小区同楼幢147㎡房源423轮竞价、12.57万/㎡的法拍纪录，形成鲜明对比，凤起潮鸣也不香了？
Part1
杭州凤起潮鸣，位于杭州老十门内，属传统市中心核心区，周边配套成熟，兼具历史底蕴与城市资源密度。
作为绿城打造的市中心标杆项目，凤起潮鸣曾经是杭州楼面价最贵的住宅，并保持了长达8年的“杭州单价地王”纪录，直到杭州放开限价后才被打破。
2018年开盘时，凤起潮鸣近8万元/㎡的均价，虽然没有达到市场预期的10万+，但也是限价时代的天花板，装标就有9800元/㎡，项目的建筑设计、用材及园林景观至今仍被市场认可。
在二手市场，凤起潮鸣的挂牌房源不多，买家普遍惜售。透明的数据显示，目前挂牌的住宅仅有5套，挂牌单价多在11.9万/㎡左右。
据悉，2025年2月，小区曾成交过一套同面积段房源，不过这套房源位于中楼层，成交总价2880万元，折合单价约10.6万元/㎡。
在法拍市场上，凤起潮鸣前后仅有两套法拍记录。
一套是7幢2单元502室，户型建面147.24㎡，于2021年6月拍卖，最终吸引21人报名，经过423轮竞价成交，总价1851万元，折合单价12.57万元/㎡。
另一套是今天这套，位于7幢2单元201室，室内是经典的四叶草户型，做了五房两厅三卫四卫，三开间朝南，共三个套房，从拍卖网站提供的图片来看，室内装修保持着全新的状态。
透明售房网数据显示，拍卖的这套房源于2018年领证出售，新房售价约1695万元，单价62300元/㎡。
此次法拍的成交单价，已经十分接近当初的新房售价，和上一次法拍12.57万元/㎡的成交，更是相差巨大。
Part2
5年时间，同楼幢同单元的法拍房源，单价为何相差了5万元/㎡？
事实上，这场看似意外的底价成交，并非是因为凤起潮鸣不香了，而是房源自身短板、市场环境转变等多重因素叠加的结果。
根据法拍公告，这套房子位于7幢，该楼幢沿环城东路，离环城东路和凤起路立交桥较近，有一定的噪音影响；而且楼层在2楼，几乎看不到贴沙河河景，私密性与视野都大打折扣。
在买家对品质要求越来越细化的当下，靠高架、低楼层、没有江景河景等等之类的房源，都可能被视为有缺陷而被冷待。
272㎡的大户型，本身又属于“低流动性资产”，即使起拍总价降至1800万元以下，仍超出多数改善型买家的预算范围，导致潜在客群狭窄。
加上当前杭州楼市已进入调整期，不仅凤起潮鸣，武林、南星等传统豪宅区的法拍房表现均显疲软，法拍市场的买家心态也发生了根本转变，多数参与者抱着“低价捡漏”心态入场，出价极为谨慎。
此外，随着杭州放开限价，滨江水电新村项目、中海滨江区府项目等陆续亮相，顶豪市场供给迭代，传统顶豪的竞争力相对弱化，也间接导致其法拍房吸引力下降，难以出现昔日的竞价盛况。
不过，凤起潮鸣法拍房的底价成交，并非项目本身失去了价值，其二手市场的惜售状态和中高楼层稳定在10万元/㎡以上的挂牌价，依然证明了市场对“优质豪宅”的价值的信心。
这场成交背后，更值得关注的是杭州顶豪市场的变迁——从盲目追逐“顶豪标签”，到回归居住本质和资产安全性，顶豪买家的理性，也正在重塑杭州高端楼市的价值逻辑。
文章来源:乐居买房
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