深圳龙华200亿烂尾资产，要被盘活了

文/言叔

最近深圳楼市炸出个大消息，龙华大布头城市更新项目，终于正式开工了！

说实话，我第一反应不是“终于复工了”，而是——

这盘棋，藏得真深。

这个烂尾了好几年的项目，放在以前，谁都觉得是块烫手山芋，没人敢接。

可现在，它不光顺利开工，还成了龙华这几年少有的、能真正落地的大型旧改。

从当年闽系房企福晟的翻车，到资本大佬刘益谦旗下宸嘉发展接盘翻盘，这背后的故事，远比项目本身更有看头。

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此次宸嘉接盘的旧改项目，体量还比较大。

总建筑面积差不多99万㎡，分四期开发，预计2029年就能完工。

这是宸嘉发展第一次在深圳做城市更新项目，相当于正式官宣进军深圳市场。

再说说大家最关心的规划，毕竟买房过日子，配套和规模很重要：

开发用地约10.69万㎡，计容面积66.36万㎡，其中住宅就有50.35万㎡，光商品住宅就44.19万㎡，还配了保障房、商业、办公和学校，配套拉满，不用愁日常起居。

龙华大布头项目效果图

单看住宅部分，货值就超过200亿，相当于两三个普通住宅项目的规模，妥妥的大盘。

可能很多人不知道，这个大盘，最早是闽系房企福晟在2016年拿下的。

说起福晟，老地产人应该都有印象，当年也是地产圈的黑马，靠着一支叫“飞虎队”的拿地团队，在全国疯狂拿地，扩张得特别快，有点无所畏惧的意思。

他们的玩法很简单粗暴：

高价抢地、快速周转，行情好的时候，确实能快速做大，规模噌噌涨，但这种模式特别脆弱，就像空中楼阁，一旦市场变冷，资金链很容易断。

果不其然，2019年房地产调控收紧，福晟扛不住了，资金链彻底断了，旗下多个项目都停摆了，龙华大布头也没能幸免，直接烂尾。

据公开信息显示，福晟最风光的时候，负债超过700亿，而手里的现金却少得可怜，最后因为6亿多的债券违约，彻底爆雷，资不抵债。

说白了，就是欠的钱还不上，只能摆烂。

之后，这个项目就几经转手，像个没人要的孩子，最后落到了国华人寿手里，后来又转给了旗下的宸嘉发展，才算有了转机。

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说到国华人寿，就不得不提它的老板——

资本大佬刘益谦，很多人都叫他“中国巴菲特”，在投资圈就是个传奇人物。

上世纪90年代，他抓住证券市场刚兴起的机会，赚了第一桶金，眼光毒得很。

现在，他直接或间接持股的A股公司就有20家左右，2024年胡润全球富豪榜上，身家高达345亿，实力相当雄厚，不是一般的资本家。

其实刘益谦早就盯上房地产了，不是一时兴起。

据公开数据测算，2009年的时候，他就斥资60亿，买了保利、金地这些房企的股票，可惜后来受调控影响，没赚到钱，只能减持离场。但他没彻底放弃，一直在等机会，就像猎人盯着猎物，耐心得很。

2020年，房地产行业进入深度调整，很多大房企接连爆雷，恒大、阳光城这些曾经的巨头，一个个栽了跟头。

大明成化斗彩鸡缸杯，刘益谦用来喝茶

刘益谦觉得机会来了，就通过国华人寿，开始大举收购那些爆雷房企的优质资产，说白了，就是抄底捡漏，用低价拿好地。

而宸嘉发展，就是他抄底地产的核心平台，相当于他手里的一把利器。

这家公司2020年11月在香港成立，内地总部在上海，实际控制人就是刘益谦。时间线跟大家理清楚，不绕弯子：

2019年9月，国华人寿旗下的上海霁达，花了约20亿收购了深圳福晟65%的股权，成为大股东；到了2021年2月，这部分股权转到了宸嘉发展名下，相当于宸嘉直接接手了福晟在深圳的多个旧改项目。

只用20亿的投入，就撬动了超过千亿的潜在货值，这操作，真的太绝了，不得不服资本的力量。

实际上，宸嘉的玩法跟传统房企不一样，不走高杠杆、高周转的老路，而是走“小股操盘、精准定位”的路子。

简单说，就是花少量的钱占一部分股权，就能撬动整个大盘的开发，既不用占用太多资金，还能实现高周转、高回报，风险也小很多。这就是资本的聪明之处，用最少的钱，办最大的事。

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言叔查了下，现在宸嘉在深圳总共布局着三个项目，还都是旧改项目。

这三个项目，总建筑面积超过380万㎡，总货值超过千亿，差不多占了它全国总土地储备的一半以上，可见它有多看重深圳市场。

除了已经开工的龙华大布头，还有两个项目也很值得关注：

宝安翻身项目，位置特别好，在大前海核心区，离宝安区政府1公里左右，离前海中心3公里，离地铁5号线翻身站只有500米，旁边就是前海壹方城，配套不用愁。

计容面积106万㎡，有住宅、写字楼、高端酒店、购物中心，还有艺术中心和九年一贯制学校，妥妥的全能大盘。

龙岗述昌围项目，计容面积98万㎡，也是个大盘，虽然位置不如宝安，但货值很可观，未来潜力不小。

当然，宸嘉也不是没有挑战，天下没有免费的午餐。

现在房地产行业虽然触底反弹，但早就不是以前高杠杆、高周转就能赚钱的时代了，对房企的资金实力、操盘能力和产品力，要求都更高了，稍有不慎就会翻车。

而且深圳的旧改项目，大家都知道，开发周期长、流程复杂，审批环节多，难度很大。

宸嘉手里这么多大型旧改，能不能顺利推进，按时完工交付，能不能赚到预期的钱，还得慢慢看，不能太早下结论。

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从福晟的翻车，到宸嘉的崛起，龙华大布头项目的复工，其实就是房地产行业变革的一个缩影。

现在行业转型，“资本+专业”的组合，越来越吃香——资本大佬出钱出资源，专业团队操盘做产品，两者配合，才能在行情不好的时候站稳脚跟。

宸嘉就是靠着精准的布局和清晰的定位，在深圳高端市场站稳了脚，刘益谦也终于在地产行业，找到了适合自己的玩法，用资本赋能专业，抓住了行业变革的机会。

最后说句实在话：

现在房地产行业的规则，早就变了，以前比谁规模大，现在比谁做得精、做得好。

宸嘉的例子告诉我们，只要能把握市场趋势，坚守产品品质，整合好资源，就能在行业调整期实现突围。

未来，随着这些旧改项目慢慢落地，深圳的城市面貌会越来越好，而像宸嘉这样的新玩家，说不定会成为未来楼市的重要力量。

至于普通人，看看就好，刚需买房按需上车，投资的话，还是要谨慎，毕竟这轮行业调整，还没完全结束。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。