一块地拍出236亿，广州先动了

来源：南风窗

2026年2月25日，广州的一天，被切割成两个意味深长的历史性时刻。

傍晚，沉寂已久的珠江新城马场地块，在超240轮鏖战后落槌定音，‌越秀地产最终以超过236亿元总价竞得该地块，刷新了广州楼面单价纪录。

而就在当天下午，广州市高质量发展大会擘画了城市突破3.2万亿之后的跃升蓝图，明确了“工商并举、两业融合”的协同发展路径。

在超240轮鏖战后，‌越秀地产最终以超过236亿元总价竞得珠江新城马场地块，刷新了广州楼面单价纪录

这并非巧合。从白天的蓝图到傍晚的槌声，广州在同一天里，用市场听得懂的语言，回答了两个最朴素的问题：钱从哪里来，人往哪里去。

高质量发展的密码，并非从前外界所熟悉的土地财政。它的背后，是一场正在发生的良性循环——城市能级的跃升，推动产业空间的重构，最终带来资产价值的重估。落到纸上，是规划，落到地上，是热土。

珠江新城最后一块拼图

最终的8.5万元/平方米，相较于约186.44亿元的起拍价，‌溢价率约26.60%‌。

这个数字，在地产圈激起两种截然不同的反应。

一边是有人担忧“泡沫”，把高价和风险直接画上等号。另一边，那些真正参与竞拍的人却比谁都清楚，这个价格并不是情绪拍出来的，而是算出来的，算的是珠江新城这块最后拼图到底有多稀缺，算的是那几乎可以确定的溢价空间。

广州珠江新城马场地块区位图

这块地看似“天价”，实际上是全球顶级CBD资产的价格修复。

这个价格算的不是钢筋水泥，而是城市核心区的“入场券”。广州GDP已经站上3.2万亿，产业在加速升级，人口在持续流入，未来爆发力巨大。

所以，与其说价格高，不如说是过去被低估的价值，终于被市场重新看见。

此外，从珠江新城东区当前的产业密度来看，业内估算大约仅为西区的六成左右。而马场的开发，将显著提升东区的整体产业密度，将补齐“金融城—珠江新城—琶洲”黄金三角的最后一块短板。

密度本身就是一种价值，当空间被缝合、密度跃升，带来的将是整个区域资产价值的系统性重估。

整个珠江新城6.19平方公里的规划版图中，开发已近饱和，马场是仅剩的成片可开发地块。而在需求端，广州大量企业总部、持牌金融机构聚集于此，珠江新城核心区甲级写字楼空置率控制在相对低位，核心地段的优质物业仍供不应求。

整个珠江新城6.19平方公里的规划版图中，开发已近饱和，马场是仅剩的成片可开发地块/图源：视觉中国

某种程度上可以说，8.5万元/平方米的楼面价，是市场用真金白银，对广州“顶级全球城市”身份的集体追认。

236亿的总价，还能被放在更大的背景下解读。据透露，越秀地产摘地后将紧密结合广州“十五五”规划，以空间重构赋能城市能级跃升，创造未来城市功能新生态，进一步提升珠江新城对创新人才和高端人群的吸引力。

背后的“广州确定性”

如果将视角拉长，这场鏖战还有更深刻的行业背景。

公开信息显示，参与竞买的8家企业分别为越秀、保利、华润、招商、珠实、广州地铁、广州建筑、广州城投。当时竞拍十分激烈，开场不到1小时，8家房企相继出手，几乎每隔10来秒就刷新竞价。

这不是开发商在赌广州，而是广州稳健的基本面，让任何一家头部企业不想承受“缺席”的代价。

2月25日的广州高质量发展大会上，积极参与马场地块竞争的企业——广东保利城市发展有限公司党委书记、董事长刘实现场表示，即使在行业深度调整期的过去三年，依然坚定信心，在广州投资拿地总额达563亿元。

广东保利城市发展有限公司党委书记、董事长刘实现场表示：坚定看好广州、投资广州

央企的集体参拍，本身就是一种“政策背书”——国家资本在用真金白银为广州的城市信用投票。他们敢于血战，更是因为广州提供了更多的确定性。

第一，政策稳，方向清晰，广州市高质量发展大会上明确了“工商并举、两业融合”的产业发展路径，广州还将出台推进制造业与服务业两业融合实施方案，争创国家级两业融合发展示范区，推动制造业服务化延伸，促进传统产业平台化品牌化发展。这些具体的指引降低了市场的长线预期风险。

第二，市场流动性强，核心地段具有稀缺性，短期波动属于市场回归理性的过程，现在我们也看到珠江新城板块确实够活跃。当市场不确定时，资本会往最安全的地方扎，而“安全”的一个重要指标，就是这地方有人接盘、能卖得动。从这个意义上说，流动性确实是一种安全感。

第三，产业有足够的支撑力，2025年广州全市“3+5”战略性新兴产业增加值突破万亿元，达10394亿元，同比增长4.2%，占全市GDP的比重提升至32.4%。这意味着什么？意味着广州的经济底盘里，已经有将近三分之一是由新兴产业撑起来的。

还有消费和流量。广州2025年社零总额11032亿，同比增长5.5%；快递处理量全国第一，全年突破200亿件；白云机场旅客吞吐量首次跨越8000万人次；日均6000万件快递、30亿消费额——这些数字背后是真金白银的流动。

2025年广州市社会消费品零售总额各月累计增速，2025年广州社零总额11032亿，同比增长5.5%

市场主体也很关键。数据显示，广州经营主体已经突破400万家。400万家什么概念？每个市场主体背后都是一个就业岗位的提供者，一个税收的来源，一个城市经济的细胞。

如今，广州“12218”现代化产业体系，将“两业融合”作为两大主攻方向之一。这些基本面共同构成了资产价值的压舱石。

从“马场”到“新城”

回溯1993年，当马场首次响起赛马嘶鸣时，脚下的珠江新城还是一片鱼塘。2003年，汽车城在这里开张，到2008年，它已成为华南最大的豪车交易中心。而此时，珠江新城已崛起为摩天森林。

2026年，当拍卖槌落下，马场再次站在历史转折点——这一次，它要承载的最新规划的总体定位是：人民文体新客厅、国际商都消费地。

马场地块功能规划愿景示意图

结合今年广州高质量发展大会提出的“工商并举、两业融合”，有也许会人问：制造业与服务业的融合，跟马场这块地有什么关系？

关系就在于，两业融合，不只发生在工厂里，也发生在城市最核心的土地上。

如果说制造业需要生产性服务业作为“大脑”和“神经系统”，那么一座城市的核心地段，同样需要让商业与生活深度融合，才能真正焕发活力。马场的新定位——“人民文体新客厅”与“国际商都消费地”，正是这种融合逻辑的空间表达。

高质量发展大会上说，要“推动实现高质量发展、高水平治理、高品质生活”。马场要做的，就是把这三个“高”落在一块具体的地上——让高品质的生活，生长在高质量发展的核心地段。

未来，这里将成为全民共享、开放包容的城市客厅，也将为广州建设国际一流中心城市注入新动能、书写新篇章。

广州城市中轴线/图源：视觉中国

今年是“十五五”开局之年，广州正在用自己的方式回答：什么是中国式现代化的城市实践？答案是——让每一寸土地都承载时代的使命，让每一个空间都生长出新的可能。

马场之后，广州珠江新城或许再无此般“宝地”。但这场拍卖已经证明，一座城市真正的“宝地”，不在于土地的稀缺，而在于它持续自我进化、重塑空间价值的能力本身。

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