被主张借名买房纠纷，借名买房律师助力房屋所有权人胜诉

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案情介绍

原告刘淑兰向法院提出诉讼请求：1. 依法分割一号房屋；2. 判决原告对一号房屋享有居住权；3. 本案全部诉讼费用由被告承担。

事实与理由：原告刘淑兰与被继承人周建国于1977年登记结婚，被告周慧敏、周慧杰系周建国的子女。2018年12月26日，被继承人周建国去世，未留遗嘱。二号房屋（原公房）系原告与被继承人的夫妻共同财产，2007年进行拆迁，所得拆迁权益用于购置一号房屋，后被继承人将拆迁相关款项交给周慧敏，委托周慧敏负责购买一号房屋，房屋登记在周慧敏名下，但实际所有权仍归原告和被继承人所有，且一直由原告与被继承人居住。周建国去世后，周慧敏认为一号房屋归其个人所有，拒绝原告继续享有相关权益，损害原告合法权益，协商无果后，原告诉至法院，望判如所请。

被告周慧敏辩称：不同意原告诉求，一号房屋是其个人财产，原告诉求缺乏事实及法律依据。一号房屋是其作为买受人购买，登记在其名下，选房、购房均在原告配合下完成；双方不存在借名买房或委托购房关系，购房款项由其自行支付；一号房屋由其实际居住使用，其与原告、周建国就房屋权属无任何约定，周建国生前亦未对房屋权属提出异议；周建国仅自愿赠与部分款项用于购房，该赠与行为不代表原告及周建国享有房屋所有权；周建国与原告再婚时，其已16周岁且参加工作，未与原告形成抚养关系，故一号房屋系其个人财产。

被告周慧杰辩称：不同意原告诉求，其母亲周建国出资一部分，其本人出资一部分，共同凑款交由周慧敏购房，其要求确认对一号房屋享有相应份额。

被告冯志强、冯晓雅辩称：与周慧敏的答辩意见一致，认可一号房屋系周慧敏个人财产，不同意原告及周慧杰的诉求。

法院经审理确认以下事实：刘淑兰与周建国系夫妻关系，婚后无子女；周建国婚前育有一女周慧敏、一子周慧杰；冯志强系周慧敏之夫，冯晓雅系二人之女；周建国于2018年12月26日去世，未留遗嘱。

2007年9月22日，拆迁人甲公司与被拆迁人周建国签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定拆迁周建国名下二号房屋（原公房），实际居住人口5人，分别为周建国、刘淑兰、周慧敏、冯志强、冯晓雅，拆迁后取得相应拆迁权益，用于购置定向安置房屋。2007年9月，甲公司出具证明，确认周建国作为被拆迁户，享有限价商品房购买资格。2008年4月，选房单显示买受人为周慧敏，购房地址为一号房屋（一居室）。

2009年12月，周慧敏与乙公司签订《商品房现房买卖合同》，购买一号房屋，房屋实测建筑面积约67平方米，一次性付清购房款，2010年7月，一号房屋登记在周慧敏名下。

庭审中，刘淑兰提交相关证明、银行对账单、物业费票据、照片等证据，主张二号房屋系其与周建国夫妻共同财产，拆迁权益亦为夫妻共同财产，周建国委托周慧敏购房，一号房屋实际所有权归其与周建国所有，其一直居住在一号房屋内，交纳相关费用，应当享有居住权并分割房屋；周慧杰对刘淑兰的证据无异议，主张其出资购房，应享有房屋份额；周慧敏提交房屋所有权证、购房发票、装修票据等证据，主张购房款由其自行支付，房屋系其个人财产，双方不存在借名买房关系，拆迁款项仅为周建国对其的赠与，同时提交相关证明，反驳刘淑兰提交的房屋相关证明（该证明已被出具单位声明作废）；冯志强、冯晓雅认可周慧敏的全部证据及答辩意见。

另查，法院依刘淑兰申请，向甲公司调取拆迁相关材料，确认二号房屋系周建国名下公房，拆迁时考虑全体实际居住人口的权益，周慧敏、冯志强在其工作单位未享受过分房待遇；刘淑兰与周慧敏均确认，刘淑兰与周建国知晓选房单中购房人变更为周慧敏，刘淑兰主张该变更系委托购房的安排，周慧敏主张系其自行购房的正常登记。

裁判结果

一、原告刘淑兰对一号房屋有权居住使用；

二、驳回原告刘淑兰的其他诉讼请求；

三、驳回被告周慧杰的诉讼主张。

注：法院明确，房款来源及支付方式不能决定房屋产权归属，一号房屋登记在周慧敏名下，其为房屋实际所有权人；刘淑兰作为拆迁时的实际居住人口，享有相关居住权益，故支持其居住使用的主张，驳回其分割房屋所有权及周慧杰主张份额的诉求。

法院说理

本案的核心争议焦点为：1. 原告刘淑兰与被告周慧敏之间是否存在借名买房关系，一号房屋是否属于家庭共有财产；2. 原告刘淑兰对一号房屋是否享有居住权（居住使用权利）；3. 被告周慧杰主张一号房屋份额的诉求是否成立。

法院认为，本案纠纷发生于民法典施行后，但核心事实（拆迁、购房、被继承人死亡）发生于民法典施行前，故相关争议适用当时的法律、司法解释规定。

关于借名买房关系及房屋所有权归属：不动产物权的设立、变更，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，这是物权公示公信原则的核心要求。借名买房关系的认定，需有明确的借名约定及实际出资等完整证据佐证，仅凭款项来源无法直接认定借名关系成立。本案中，一号房屋的实际购买人为周慧敏，房屋买卖合同由其签订，且已依法登记在其名下，应认定周慧敏为一号房屋的实际所有权人。刘淑兰主张其与周建国委托周慧敏借名买房，未提交书面委托协议或明确借名约定的有效证据，仅凭拆迁款项用于购房、其长期居住等事实，不足以认定借名买房关系成立，故其主张分割一号房屋、确认房屋为家庭共有财产的诉求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。同时，周慧杰以其出资为由主张房屋份额，亦未提交充分证据证明其出资与房屋所有权存在关联，房款支付方式不能决定房屋产权归属，故对其诉求，法院亦不予支持。

关于刘淑兰主张的房屋居住权（居住使用权利）：公民依法享有的居住权益受法律保护，结合本案事实，刘淑兰系二号房屋拆迁时的实际居住人口，二号房屋系其与周建国夫妻关系存续期间的共同居住房屋，拆迁所得购房资格及相关权益，包含刘淑兰作为实际居住人口的合法权益；且一号房屋购置后，刘淑兰长期在该房屋内居住，结合房屋来源、拆迁权益的关联性、实际居住现状，可确认刘淑兰对一号房屋有权居住使用。需明确的是，居住权的设立需符合法定形式，刘淑兰主张的“居住权”表述不当，法院依法调整为“有权居住使用”，该权利系基于拆迁权益及实际居住事实产生，依法予以支持。

另需说明，本案中，拆迁款项的来源及赠与争议，与房屋所有权归属无直接关联，仅涉及亲属间的债权纠纷，双方可另行协商或诉讼解决，本案不予一并处理；周慧敏作为房屋所有权人，享有房屋处分权，但不得妨碍刘淑兰依法享有的居住使用权利。

胜诉办案心得

本案系典型的拆迁款购房+借名买房争议+遗产继承+房屋居住权叠加纠纷，结合本案及同类纠纷办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。

1. 被主张借名买房时，“物权登记”是核心抗辩依据，牢牢守住公示公信原则底线。本案中，原告主张与我方当事人存在借名买房关系，要求分割房屋，但未能提交书面借名协议、委托购房约定等核心证据。我方重点举证：一号房屋由周慧敏签订购房合同、足额支付房款，且已依法登记在周慧敏名下，依据物权公示公信原则，不动产物权登记即具有法律效力，足以认定周慧敏为房屋合法所有权人。这提醒房屋登记所有权人，若被他人主张借名买房，无需过度纠结款项来源，重点留存房屋买卖合同、产权登记证、购房款支付凭证等，以物权登记为核心抗辩，即可有效反驳无证据支撑的借名主张。

2. 面对亲属间房屋权属争议，提前留存“无借名约定”的佐证，规避维权被动。本案中，原告以“拆迁款用于购房、长期居住”为由主张借名买房，我方除提交产权登记相关证据外，还重点举证：双方自购房至今未就借名买房达成任何书面或口头约定，被继承人周建国生前亦未对房屋权属提出任何异议，进一步佐证不存在借名买房关系。这提醒当事人，尤其是亲属间涉及房屋登记、款项往来时，若不存在借名、委托等特殊约定，务必留存相关沟通记录、付款凭证，避免因亲属信任未留存证据，被他人事后主张借名买房，陷入维权被动。

3. 拆迁款购房纠纷中，明确“房款来源≠房屋所有权”，精准抗辩份额主张。本案中，原告及被告周慧杰均以“拆迁款出资、自行出资”为由，主张房屋份额或所有权，我方重点抗辩：房款来源及支付方式不能决定房屋产权归属，物权归属应以登记为准。周慧敏作为房屋登记所有权人，虽认可部分款项来源于拆迁款，但该款项系被继承人自愿赠与，并非借名买房的出资，与房屋所有权无直接关联，最终法院采纳我方意见，驳回二人份额主张。这提醒拆迁款相关房屋的登记所有权人，面对他人以“出资”为由主张份额时，可重点抗辩“出资与物权登记分离”，明确赠与、借贷等款项性质，避免被不当主张权益。

4. 亲属间房屋纠纷，专业律师加持，精准制定抗辩策略是胜诉关键。此类纠纷掺杂亲属情感、拆迁政策、借名买房认定、遗产继承等多重复杂问题，原告往往以“亲情”“出资”为由提出诉求，抗辩难度较大。专业的律师，可协助当事人：精准梳理抗辩焦点、收集物权登记、无借名约定、款项性质等核心证据、区分物权与债权的不同主张、制定针对性抗辩策略，既反驳对方无证据的诉求，也兼顾案件情感属性，避免过度激化亲属矛盾。

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律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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