谢逸枫:2026年春节楼市冷热分化，关键一个“淡”字

文/谢逸枫

2026年春节假期结束了，楼市总体看，基本上可概括为一个字，即“淡”。全国土地市场零供应、零成交，新房、二手房供应大增、成交低迷，新房促销花样百出，吸引力有限，总体表现为楼市区域、城市、板块冷热分化状态。

2026年春节楼市，一个“淡”字，背后的根本原因，主要是受节日返乡、 出游及部分城市网签暂停更新、新增供应收缩下降、价格未大促销、去年12月、今年1月部分城市的利好楼市税收、公积金等效力消退等因素影响有直接的关系。

其中东部、中部楼市相对热闹，西部、东北部楼市相对冷清，除个别城市热闹外，应该是与季节有关，天气寒冷，而东部、中部的气候暖和，宜出行。而一线城市上海、深圳新房住宅成交火爆，北京、广州新房住宅成交下降。

二线城市的济南、苏州、青岛、南宁、杭州等城市新房住宅成交上升，大部分城市新房成交下降。三线城市除少部分城市新房住宅成交上升外，大部分城市的新房住宅成交下降。总体，分化、结构性依然是楼市主旋律。

按照中指数据显示，重点21城春节假期（2月15日-2月23日） 新建商品住宅共网签成交面积为10 万平米， 相比去年春节假期日均成交量基本持平。 其中上海、新房网签量增幅较大、北京核心区优质项目保持较高热度， 整体表现平稳。

二线城市中，成都、 苏州、 宁波、杭州等假期期间加大促销力度， 改善型项目到访量提升。南宁、 青岛低基数影响下同比增幅较高，一二线城市的新房住宅市场表现为冷热分化较明显，应该与是否有利好政策、房企价格是否促销有关。

重点城市春节假期土地市场零供应、零成交，新房、二手房供应大增、成交下降，处于季节性低位，除个别城市的新房、二手房成交上升外，基本上为下降，有的城市出现零成交的现象，可谓是只想旅游、吃喝，就是不想买房。

按照中指数据， 春节假期期间（2.15-2.23）21个代表城市新建商品住宅合计成交约10.0万平， 日均成交面积较去年春节假期同比小幅下降2%，考虑到网签数据存在滞后， 叠加出游及返乡客群逐步回归， 后续网签数据有望好转。

短期来看，2月受春节假期影响，楼市销售节奏将阶段性放缓。随着核心城市2025年出让的优质地块逐渐入市，加之部分房企预计在春节前加大促销力度提前蓄客，3月市场需求有望逐步释放，核心城市“小阳春”行情依然值得期待。

当务之急是加快落实2026年1月1日提到的“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”，“政策要一次性给足，不能采取添油战术”的政策。1月14日，将换房退个税政策适用期延长至2027年末。1月15日，商业用房最低首付比例降至30%。

1月20日，进一步支持城市更新，围绕增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地和空间的临时利用、鼓励资源资产组合供应整体运营、创新不动产登记服务及妥善处置历史遗留问题等六方面进一步支持城市更新措施落地。

政策层面释放出清晰的‘稳预期’信号，已有多项具体措施落地，包括商业不动产REITs、换房退税政策延长、白名单项目贷款展期、结构性降息、商业用房最低首付比例降至30%、支持城市更新等，需求端与融资端协同发力，提振市场信心。

总体来看，仅仅是这三条政策，无法稳定楼市预期，无法让楼市止跌回稳，需要在供应端、需求端、金融端、财税端、信贷端更加大力度、大规模的一揽子组合拳强刺激政策出台，并且一步到位的，不要挤牙膏式的。