二手房业主集体“惜售”，是市场回暖还是暂时观望？

国家统计局最新数据显示，1月70城二手房价环比降幅全面收窄，扬州、湛江更实现0.4%和0.3%的环比上涨，终结了连续四个月的普跌局面。与此同时，四大一线城市二手房挂牌量出现罕见同步下降：北京连续4个月减少，上海挂牌量持续9个月走低，广州由升转降，深圳也在2月迎来拐点。这种"量缩价稳"的奇特组合，正在释放楼市深度调整的关键信号。

业主心态正在发生微妙转变。过去两年常见的"割肉抛售"场景正在消失，取而代之的是"持房待涨"的集体观望。以北京西城区某学区房为例，中介反馈新政后房价已回调10-15万元，但新增挂牌量反而减少30%。这种变化并非个案，上海部分板块二手房去化周期已压缩至4个月，业主议价空间从20%收窄至15%以内，市场天平正从单边买方市场转向买卖博弈。

三大先行指标揭示市场真实温度。首先是带看量的异动，1月重点13城二手房带看量环比激增40%，北京、上海单周带看量创近三年新高；其次是成交周期缩短，核心城市房源平均成交周期从98天降至72天；最关键的库存指标显示，四大一线城市二手房挂牌总量较峰值下降18%，二线城市平均去化周期缩短1.8个月。这些数据勾勒出一幅"需求回暖但供给收缩"的市场图景。

价格筑底过程呈现鲜明分层特征。一线城市中，北京二手房跌幅从1.3%急速收窄至0.2%，距离转正仅一步之遥；二线城市优质学区房、地铁房率先企稳，如合肥政务区部分房源报价已上调5%；而三四线城市仍处于以价换量阶段，襄阳、徐州等地跌幅仍在0.8%以上。这种分化印证了严跃进的观点：市场修复正从底部"向上冒泡"，而非传统认知的"顶层传导"。

当前市场正处于关键博弈期。一方面，政策组合拳持续发力：增值税减免、个税退还、公积金利率下调等政策，使北京等城市二手房交易成本降低6-8万元；另一方面，业主对2026年"小阳春"的预期增强，上海部分业主已主动下架房源等待三月行情。但需警惕的是，1月70城中仍有68城二手房价同比下跌，非核心资产的价格压力尚未完全释放。

买卖双方都需要读懂的新信号。对于卖家而言，核心城市优质资产已进入"止跌窗口期"，但远郊非地铁房仍需以价换量；对买家来说，当前政策窗口期节省的交易成本，可能被未来价格上涨部分抵消。特别需要注意的是，像上海黄浦、北京海淀等价值板块，近期已出现"低挂牌价房源秒光"现象，这类信号往往预示局部市场即将转向。

市场正在书写新规则：没有普涨普跌，只有持续分化。当扬州一个三线城市二手房价格都能逆势上涨0.4%，当北京学区房和燕郊刚需房走势彻底分道扬镳，所有人都必须接受一个事实——未来的楼市，再也不会出现整齐划一的涨跌节奏。这种分化本质是市场成熟的标志，也是购房逻辑从"赌政策"转向"看价值"的必然结果。