河南
谁能想到啊？曾经房地产圈的“三好学生”万科，2025年居然预亏820亿！这数字直接把2020年海航控股的640亿纪录给干下去了，成了A股34年来最能亏的上市公司——“亏损王”这帽子，万科算是焊死在头上了。
想当年万科可是房地产圈的“模范生”，30年攒下的好名声，结果3年就栽了。现在说起来都让人咋舌——万亿资产的公司，居然连十几亿的债都还不上？以前卖房赚的那些钱，到底跑哪儿去了？总不会真的“庙穷了和尚富”吧？
翻一翻万科过去的账就知道，2006年净利润才20多亿，2012年破百亿，2016年超200亿，2020年更是摸到了415亿的巅峰。直到2024年才第一次亏了494.78亿。把2006到2024年的净利润加起来，足足有2844.75亿——光看数字，这公司简直富得流油啊！可为啥现在手头紧成这样？
这里面有个关键误区——会计上的利润不等于能随便花的现金！看2025年财报，万科母公司账上能自由用的钱，居然只有8.58亿！之前传的“国资给了23.6亿”，其实就是用来还这波债的——23.6亿加8.58亿，刚好够还那笔钱。这不就跟咱们普通人看余额决定能不能加个鸡腿一样嘛？手里账上看着有钱，但真能花的没多少。
有人可能会问，合并报表里明明显示货币资金有656.77亿啊，咋说只有8亿？这就涉及到“受限资金”了。现在“保交楼”是重中之重，这656亿分散在几千个项目里，有预售监管的钱、银行保证金、跟合作方共管的账户钱……这些钱虽然挂在万科名下，但动一分都得政府、银行、合作方点头。现在万科暴雷风险这么高，各方都盯着这笔钱——是用来交房？发工资？给供应商？还是还债券？每一分都不由万科说了算。所以真正能自主支配的，就那8.58亿。
那2800多亿利润到底去哪儿了？掰着手指头说，主要有三个大头：
第一个是分红。万科以前可是出了名的大方，给股东分的钱特别多。2006到2023年，累计分红超1200亿，占同期净利润的三分之一还多。股东们是开心了，但公司的现金也哗哗往外流。
第二个是再投资。剩下的钱没躺账上睡大觉，全变成了土地、存货、固定资产这些经营性资产。到2025年，万科的存货还剩4200多亿——这些房子可不是凭空来的，都是用历年利润当本金，再加上银行贷款、发债券滚出来的。而且万科还搞了一堆多元化：万物云（物业）投了超500亿，印力（商业）超300亿，泊寓（长租公寓）超400亿，万纬物流超300亿，冰雪、教育这些也投了超500亿。这些业务本来想找新增长点，结果行业一不行，全成了吞金的累赘。
第三个是资产贬值和亏损。房价跌的时候，存货的实际价值比账面成本低，就得计提减值损失。2024年，万科在徐州、佛山、厦门这些地方的项目贬值，就提了超70亿的减值；这次820亿预亏，主要也是存货大幅减值搞的。另外万科还被迫甩卖资产：2024年卖了54个项目，连深圳湾总部都卖了；2025年又把冰雪业务打包卖了。光2024年卖资产就亏了25.3亿。
还有运营上的亏损也在啃老本。比如泊寓，是重资产模式，要是租金收入盖不住折旧和运营成本，就一直亏。界面新闻说内部数据，泊寓五年亏了约90亿，累计可能超120亿。
这些因素加起来，万科的“未分配利润”哗哗掉：2023年末还有936亿，2024年末直接砍半到441亿，2025年三季度只剩161亿。要是存货继续贬值、资产继续折价卖、运营继续亏，未分配利润可能直接变负——那意思就是，万科不仅把以前赚的全亏光，还得倒贴。
万科也不是没试过自救。比如想通过REITs（不动产投资信托基金）和ABS（资产证券化）快速变现。像万纬物流本来要发REITs，底层是长三角、大湾区三个出租率高的物流园，估值11.4亿。结果项目撤回了——表面说“溢价太低”，其实是监管怕了：母公司债务危机这么重，子公司资产负债率超85%，投资者的钱安全没保障。泊寓的REITs推了两年也没结果。只有印力的商业REITs在2024年募了32.6亿，但这笔钱大概率也用来还债了。
现在的万科，就像功能机时代的黄牛——以前靠囤地、囤房、搞多元化赚得盆满钵满，结果行业一进入“智能机时代”（地产下行、需求萎缩），以前的资产全成了手雷和废品。上游催款、银行逼债，可市场只认现金，不收房子抵债。所以万科不是没钱，是“有产无现”——手里握着万亿资产，却拿不出十几亿现金。这就是高杠杆、重资产模式在周期反转时的致命伤啊。
至于巨额利润里，有多少进了管理层口袋？他们的工资合理吗？有没有利益输送？这些问题，咱们下期再聊。
参考资料：
界面新闻《万科2025年预亏820亿：昔日优等生的“有产无现”困局》
中国证券报《万科多元化布局的资产减值与亏损分析》
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