老城旧改：从“开发”转向“经营”城市

国家现在不再大拆大建，而是把目光盯在老城区、老小区、老厂房——怎么“螺蛳壳里做道场”，让旧空间焕新、让经济找到新活儿干，也让房地产软着陆。广东作为“三旧改造”的老炮儿，最早试水，经验最接地气。近日，本刊记者专访广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，更深入地了解城市更新到底怎么改、钱从哪来、老百姓得啥实惠，以及它能不能成为经济的新发动机。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

战略升维与广东的先行探索：在存量中创造增量价值的典范

“从实施到大力实施，一词之变，是发展模式的根本性转变。”李宇嘉开门见山地指出。这要求地方政府的考核机制，从追求土地出让和固定资产投资规模，转向对城市功能完善、民生短板补齐、历史文化遗产保护和社区活力营造等长期效益的综合评估。资源分配也随之调整，金融、财政、规划资源必须协同创新，引导资本和社会力量投向存量的提质增效。

广东的探索，正是在此背景下展开。李宇嘉认为，广东的先行先试聚焦三大核心命题：一是从单个项目开发转向片区综合开发，追求经济效益、社会效益、环境效益的综合平衡，在城中村改造中同步解决新市民安居、产业留存、消费场景培育等问题。二是探索可持续的市场化模式。“广东市场化程度高，核心是探索如何让社会资本愿意来、留得住、有回报，而非依赖财政持续输血。”广州创新的“做储结合、滚动开发”与“改储结合、带方案招商”等“做地”模式，正是通过政府与市场的收益、风险合理划分，吸引多元主体参与。三是探索多目标协同的实现路径，即如何在改造中兼顾生态保护、文化传承、土地集约和产业升级。

他以广州永庆坊为例，说明了如何通过弹性规划和机制创新平衡保护与发展。“通过容积率转移、混合用地和BOT模式，在保留历史文化肌理的同时，引入现代商业运营，让老街区活化为兼具文化魅力和经济活力的新消费地标。这就是在存量中创造增量价值的典范。”

机制创新与民生优先：破解资金、利益与治理的深层难题

面对城市更新资金需求大、周期长的核心挑战，广东正在构建“财政引导、金融创新、社会参与”的投融资体系。李宇嘉透露，截至2025年6月末，广东在城中村改造领域已获得超万亿元的专项借款授信，已投放超2100亿元。这种以功能性国企为主体、以片区未来综合收益为基础的融资模式，为大规模更新提供了启动资金。“关键是通过规划调整、业态植入提升土地和资产价值，确保现金流的长远平衡。”对于盈利微薄的老旧小区改造，他提出“运营反哺”的思路，即精准补足“一老一小”、便民商业等社区服务短板，提升人口集聚度和社区黏性，从而创造可持续的现金流。“满足基本民生需求本身就是一门有社会价值的好生意。”

利益平衡是城市更新的另一大难点。广东通过固化补偿标准、强化村集体协商、规划刚性约束等方式，稳定各方预期，减少博弈成本。在民生最关切的出资环节，广东创新探索了“经营权置换”（以未来租金收益抵扣改造成本）、“实物出资”（以未来部分房屋面积权益折抵费用）及“国企托底+多元共担”等柔性方案，旨在不让任何一位居民因经济困难而被排除在改善生活之外。

“更新的成败，最终取决于长效治理。”李宇嘉强调，广东正推广“社区基金”作为管养“蓄水池”，培育“物业合作社”实现居民自我管理，引入“社区合伙人”提供专业服务，构建“共治共享”的可持续社区生态。这旨在杜绝“改造时轰轰烈烈，改完后缺失治理”的困境。

经济影响与行业重塑：为高质量发展注入新动能

谈及城市更新的宏观经济意义，李宇嘉认为，它是推动房地产行业“止跌回稳”、构建新发展模式的关键。“通过系统性提升住房质量、社区环境和城市功能，能够有效夯实不动产的资产价值，修复市场预期。”他举例，广州琶洲、深圳大冲村等成功更新项目，对周边房价租金已产生明显的稳定和支撑作用。

更重要的是，这场变革正在深刻重塑房地产及相关行业。李宇嘉分析，市场的主体正在变化：具有资金和信用优势的国企央企、具备产业运营基因的专业机构，以及在养老、文旅、商业等细分领域有深度运营能力的企业，将逐步取代传统高周转开发商，成为城市更新的主力军。“行业竞争的门槛已经从资金和速度，转向了长期的产业导入、商业运营和资产管理能力。轻资产输出和专业化运营能力成为新的核心竞争力。”

在产业升级层面，广东的“工改工”已从简单的空间更新，进阶为“带方案招商”“产业前置”的精准产业空间供给，有效吸引了先进制造业，实现了产业升级与城市更新的良性互动。

“城市更新，本质上是从开发城市转向经营城市。”李宇嘉总结道，“它不仅是应对当前房地产周期调整的稳定器，更是中国经济从增量驱动转向存量与增量并重、实现高质量发展的必然选择。广东的探索，正是为这条新路寻找可复制、可持续的系统性解决方案。”这场波澜壮阔的“存量革命”，正在为经济的行稳致远，构筑坚实而富有韧性的新基底。

来源：香港经济导报

作者：本刊记者 芦梦婷