今年最值得押注的三大板块曝光！再不看，就只能看别人数钱了！

2025年已经落下帷幕，全球金融市场各板块表现分化明显，主要受经济形势、技术变革及相关政策等多重因素影响。

近期，多家国际大行分析师发布研究报告，对房地产投资信托基金（REIT）、科技软件股及信贷市场在2025年的表现进行复盘，并对2026年走势给出预判与投资建议。市场里的赚钱机会和潜在风险，想投资的人可以多留意。

养老房和仓库更吃香

先看房地产投资基金（REIT）。RBC Capital Markets的分析师Pammi Bir说，2025年这个板块整体稍好，但细分领域差距极大。

他预测，2025年最后三个月，板块平均每单位运营资金同比增长约3%，高于上季度的2%，整体运营有好转。

细分来看，自助仓储表现最佳，全年上涨6%，略高于老年住房和公寓楼的5%；工业用地和零售用地表现平平，均上涨2%；而写字楼和多元化REIT表现最差，分别下跌3%和9%，拖累整体板块表现。

2025年，跟踪REIT板块的ETF整体下跌约3.63%，与细分领域分化的情况高度吻合。

展望2026年，Pammi Bir认为，REIT板块的增长会比2025年的两位数慢，但整体稳健，分化仍会持续。

老年住房会继续领跑，单个养老物业的净收入和盈利增长优势明显，能带动板块估值，也符合全球老龄化、养老需求增加的趋势。

工业用地迎来转机，新建厂房仓库减少、租户回归，市场快要好转，GRT公司上月的租赁更新也释放好信号，预计2026年单个工业物业净收入会有偏低到中等的百分比增长。

自助仓储已跌到谷底，近期私人投资市场交易活跃，能看出大家看好它，2026年有望好转。

零售用地方面，预计2026年一季度商家破产案例较少，Toys ‘R Us、Eddie Bauer等品牌运营稳定，为市场增添信心。预计全年内在净收入增长2%-4%，主要得益于需求旺盛、新建供应稀缺以及租金差价稳定。

同时，大家也会关注Hudson's Bay公司空置物业能否租出，以及REI、FCR的资产调整（2026年是FCR三年战略计划最后一年）。

此外，住宅租金走势、写字楼业绩预期及资产出售、多元化REIT转型，都是影响2026年REIT板块的关键。

Pammi Bir还推荐了17家他认为会跑赢市场的公司，涵盖各细分领域，比如Boardwalk REIT、Chartwell Retirement Residences等，这些公司有望涨得不错。

抱紧“云巨头”，才有肉吃

再说说科技板块。

AI发展很快，很多人担心软件股受冲击，Scotiabank的分析师Patrick Colville专门找了不易被AI影响的软件公司。

他认为，亚马逊网络服务公司（AWS）、微软Azure、谷歌GCP这些大型云服务公司的业绩很关键，因为Datadog、MongoDB等软件公司的工具，都在这些云平台上运行。

数据显示，2020年一季度以来，DDOG、ESTC、SNOW三家软件公司的股价，和三大云巨头收入增长的关联度超75%，云巨头花钱越多，这些软件公司业绩越好。

具体来看，Datadog被评为“跑赢行业”，会受益于云服务增长。云巨头投入增加，云相关基础设施业务变多，监控需求也会上升，而Datadog是监控领域的老大，能分到更多红利。

MongoDB被评为“与行业持平”，其Atlas产品依托云平台，云巨头表现好能带动它升级，但目前市场对它预期很高，过去三个月股价比行业指数多涨21个百分点。

不过好在很多企业用AI时能用到它的技术，Anthropic公司也在用它的产品，可见其竞争力很强。

Snowflake也被评为“跑赢行业”，它四分之三的业务在亚马逊平台运行。

2025年最后三个月，亚马逊云服务增速加快3.37%，亚马逊也表示越来越多业务转向云端，这都能支撑Snowflake 2026年增长。

另外，摩根大通、摩根士丹利等投行也指出，市场对AI颠覆软件行业的担忧可能过度。那些基本面扎实、抗AI冲击能力强的软件股，有望从前期下跌中迎来反弹。

别被“砸盘”吓破胆

最后是信贷市场。

软件股的疲软已经传到这里，BofA Securities的研究主管Candace Browning Platt说，大家担心生成式AI取代企业软件，这种担忧从股市蔓延到了信贷市场。

科技行业在私人信贷中占比最高，达20%，其次是贷款市场14%、投资级债券7%、高收益债4%。由于私人信贷流动性较差，其价格暂未受到明显冲击，目前风险主要集中在普通贷款领域。

约95%的软件及相关服务公司贷款评级偏低，市场对负面消息极为敏感。近期，无论企业信用资质好坏、是否真正受AI冲击，相关贷款产品均遭到抛售。

对于2026年信贷市场，分析师看法不一。

Neha Khoda预测，市场仍会因AI出现波动，CCC级贷款冲击会更明显，但这种“能卖就卖”的非理性抛售，往往会创造赚钱机会。

Pratik Gupta则表示，这次疲软只集中在软件相关贷款，不是整个贷款市场崩溃，他打比方说这种风险是“一只小虫子，不是一群蟑螂”，风险不大，抛售潮也给投资者提供了布局机会。

还有一个关键点，甲骨文公司债务的CDS（预防债务违约的工具）价格，已成为软件股疲软影响信贷市场的标志，2026年仍需关注。

瑞银警告，若AI冲击加快，最坏情况下美国私人信用债违约率可能涨到13%，远高于平时预期，可见信贷市场潜在风险不小。