辽宁
其实这事儿得从潘石屹最近在多个公开场合的那句“停止幻想”说起。
我手里拿到的行业资料也印证了这一点——融资端“国进民退”已经不是感觉，是数据板上钉钉：2024年国企新增地产融资占比约86%，央企发债成本能做到2.7%这一档。
这意味着什么？意味着楼市的游戏规则，大概率已经换了剧本。
今天，就给大家掰开揉碎讲清楚：未来3年楼市可能出现的“三大走向”，到底会怎么影响普通人。
结果呢？
行业数据和一线城市的成交结构基本都在说同一件事：普涨时代结束了。
潘石屹的判断里，第一个关键词就是“分化”。大多数情况会表现为：同一个城市里，核心区“好房子”还能卖得动，外围和老产品则更难出手。
举个更直观的说法：房子不再按“城市”定价，而更像按“产品力+位置+流动性”定价。
你看似买的是钢筋水泥，实际上买的是“随时有人接盘”的能力。
What matters?
再叠加一个现实变量：2025年起，正好撞上2020—2021年那波“经营贷买房”的续贷高峰。房价一旦回撤，补差额就成了硬坎。
很多人不是不想扛。
是扛不住。
第一个走向：房价全面分化，只有“好房子”更抗跌。
一线核心区、稀缺学区、低密度多层这类“居住升级型”产品，大概率仍有成交和价格韧性。
但老旧高层、远郊大盘、三四线库存高压区域，更多是阴跌逻辑——甚至出现“卖一套砸盘一套”的连锁反应。
说白了：不叫“全面复苏”，叫“流动性集中”。
第二个走向：房企大洗牌，国企主导、民企边缘化。
融资端已经很清楚：2024年国企新增地产融资占比约86%，民营房企债券融资还在同比下滑（行业口径里大约再降20%）。
销售端也在集中：TOP50房企销售额占比已到58%上下。照这个节奏走，未来几年TOP30吃下半壁江山并不意外。
小民企不是产品不努力。
是资金成本和信用不允许它们继续“赌周期”。
第三个走向：住房制度更像“新加坡式双轨制”。
也就是“保障房托底 + 商品房市场化”。一线城市的设想是让约60%左右家庭通过保障性租赁、共有产权等解决居住，价格可能只有同地段商品房的20%—50%。
这相当于政府把底层需求“接走”。
商品房不再承担“稳房价”的公共任务，而是回到市场：更高端、更分化、波动也更大。
Game changed.
不少人现在还在想：等政策再来一波，房价就能“再起飞”。
可偏偏，真实情况更像是：政策的主要目标大概率是“止跌企稳、保交付、保基本盘”，不是让所有房子重新普涨。
你看这几个信号就明白了：
- 融资成本差距拉开：央企能2.7%发债，中小民企融资难、融资贵，项目交付和品质风险更难压住。
- 续贷压力集中到来：2020—2021年高杠杆进场的人，到了续贷节点，房价若下行就容易被迫卖房，形成抛压。
我一个深圳做中介的朋友跟我说过个真实案例：南山边上某个远郊大盘，业主2021年总价大概480万入手，2025年想换房，挂牌压到420万还得谈。
那钱根本没补上。
这不叫“短期波动”，叫“资产流动性塌方”。
别高兴太早。
我给3点建议，都是偏理性的：
第一，纯刚需自住的，别怕，但要买“核心区的好房子”。
判断标准就三看：看位置（通勤与配套）、看产品（低密/得房率/梯户）、看流动性（同小区近半年成交）。
第二，想靠加杠杆搏一把的，大多数情况我建议先收手。
因为这轮的风险不在“能不能涨”，而在“跌一点你就得补差额、续不了贷”。那种2016年的逻辑，不是2025年的节奏。
第三，手里有明显弱势资产的，别幻想“总会回来”。
远郊大盘、老旧高层、库存压力大的三四线，能优化就优化，能降预期就降预期。记住一句：先保现金流，再谈收益率。
Hold your cash.
未来三年的楼市关键词，大概率就是：分化、出清、双轨。
时代变了，房子不再是“通往财富”的快捷钥匙。
房子不会再一飞冲天，也不会彻底崩塌，更多是分层定价、慢慢消化。
市场会调整，泡沫会消化，唯有我们，得学会看清趋势、调整姿势。
毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的，对吧？
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