房地产已进入第三阶段：从金融化、政策化，真正走向市场化

房地产如今成了全网热议话题，唱跌的拿各城市、各板块、各楼盘的价格对比数据，看似有理有据；唱涨的则说情绪、政策、资金都已触底，接下来必然大涨，双方观点都很极端。但舆论喧嚣之下，实际交易却偏冷清。面对这种局面，我们不必激动，房地产事关重大，得理性看待。下面我来捋一捋当前房地产行情的本质。

我认为，房地产发展可分为三个阶段。第一阶段是过度金融化。前些年，部分开发商运作不规范，过度运用金融手段，大幅加杠杆，几十亿的自有资金，却撬动几万亿的贷款。不仅引导社会资金炒作，还让内部职工、中层干部、项目负责人等都卷入加杠杆的浪潮，高杠杆、高融资、高周转的“三高”模式盛行，最终让中国房地产形成了巨大泡沫。

针对这种过度金融化的泡沫，由于我国市场经济尚未完全成熟，无法靠市场自身周期调节，国家便出手干预，通过政策来遏制，行业由此进入第二阶段——政策化阶段。这一阶段，限价、限购、提高房贷基准利率等政策密集出台，目的是对冲开发商和散户的炒作行为，避免重蹈美国2008年次贷危机引发全球金融危机的覆辙。政策化处置虽让部分高价拿地的开发商项目烂尾，对相关方影响巨大，但最大限度控制了风险对社会的冲击，遏制了市场的疯狂炒作。

如今，房地产正进入第三阶段——市场化。之前的过度金融化被政策打压，政策也在逐步调整优化，市场开始回归本质。既然是市场化，就要用市场化逻辑来判断。三四线城市供应量极大，在供远大于求的情况下，房价大幅上涨基本不可能。而像杭州这类人口持续流入的超大城市，从供求关系看，房价有一定支撑。

面对当前市场波动，我的建议是：不要期待房价出现大幅的、趋势性的涨跌。无论是买房还是卖房，都要先研究目标区域的市场供需状况。比如上海的风貌别墅，容积率低、小区绿化少、楼间距窄，且上海湿度高，地下防潮防霉问题突出，这类房源供应量一旦增加，价格未必能如宣传般上涨。再比如市中心将写字楼改造成的高档住宅，动辄四五十层，一层两户、每户500多平米，单套总价超亿元，从居住舒适度和安全角度看，过高的楼层并非优质选择，其价格也需理性看待。

总而言之，房地产正逐步剔除过度金融化和政策干预的影响，回归市场。未来市场会更稳定，价格由供需关系决定，但不同城市、不同板块、不同产品的走势会持续分化，核心城市优质资产更具韧性，而缺乏人口和产业支撑的区域则会面临压力。