河南
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这两天，中海通州九棵树（6017地块）报规方案正式公布
从位置和价格看，300万+就能冲，地铁旁三居洋房
项目一旦入市，势必会影响整个通州价格体系
话不多说，直接上干货
【01】逆天！72平做三居
结合报规图，先来剧透九棵树地块的产品信息
容积率2.2，限高45米（局部60米），所有楼栋层高都做到3米
总共7栋楼，北侧2栋小高层（15F/18F）、中间楼王（11F)、南侧4栋洋房(10-11F)
结合目前信息看，户型大致包含几个面积段，最终以报规为准
全是三四居，主力户型72平、86平、97平，118平相对较少
72平三居参考朝棠揽阅69平三居，虽然不大，但也做到“麻雀虽小五脏俱全”
北侧双卧面积不小，增设明卫与独立家政间，给足了体面，对于刚需来说很友好
89平三居是双卫，亮点是面宽尺度还不错，保障采光通风效果
97平南向三面宽，客厅+双卧全部朝南，还带窗户的独立家政间，值得点赞
118平四居，位于中间那栋楼王，3卫双套房设计，在同类面积段是独一份，目测会很抢手
属于好房子标准，南有阳台，北有设备平台赠送，得房率90%以上，风雨连廊、下沉庭院、首层架空层都会有
【02】地铁学区都不缺
产品如此王炸，位置和配套也没拖后退，除了本地客群，也很适合朝阳国贸、CBD外溢
项目所在的地块，原为北京同仁堂的仓库，周边的界面、配套都熟透了
距1号线八通线九棵树站比较近，步行约700米可达，早晚高峰11站直达国贸，不用换乘
据说未来S6号线（规划中）有望在这里设站，双轨预期直接拉满
学校也是加分项，地块西侧就是十二年一贯教育用地，大概率引进人大附
周边现成的学校有通州实验一小、通州二中等，实力也不错，对于年轻家庭来说，作为保底的教育资源没问题
周边商场有阳光新生活广场、领展购物广场店，远一点还有通州万达，直线距离大概1.5公里，步行勉强能接受
在九棵树，不愁上学不愁通勤，逛街也方便，刚需的几大痛点都解决了
【03】预计卖多少钱？
不少业内预测，项目均价大概5万出头
因为楼面价实在低的可怕——仅2.29万/平
相比周边朝棠揽阅、云璟揽阅、花语璟云几个在售新盘，足足低了5700-8300元
参考这些新盘5.5-5.7万的均价，项目有很大利润空间，但想尽快去化，5万左右确实更合理
当然，项目也有自身的问题，比如南侧有多功能用地，会对部分住宅有遮挡
另外就是区域普遍存在的航线噪音，这在通州普遍存在但能克服
项目预计2026年3月开盘，春节前售楼处会开放，启动冻资。
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