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首先，单价地王和总价地王意义不同。

总价地王要么极其厉害，要么极其危险。比如安澜上海，位于徐汇滨江核心地段，项目素质和地段都拉满了；而在北京，则要小心“好坏地块捆绑出让”的情况，得看清你买的是好的那一部分，还是“搭配”来的。

单价地王一般能说明项目素质不错，但具体也要看原因——比如祈年殿地块总价低有加成，朱房村建发地块则胜在城市封面属性，开发商也愿意为品牌加成适当提高预算。

安澜北京在地王属性上略有加成。当时土拍溢价率高达27.9%，但受影响不大，这就要看另一个关键因素：市场。必须结合市场周期来看——当年的丰台樊家村地王（葛洲坝中国府）卖了10年还没清盘，除了产品与土地错配，更重要的是拍地时市场高歌猛进，销售时却已转冷。

而当前市场显然并不火热。在如此低迷的行情中，它依然冲刺区域最高点，原因只有一个：自身条件确实优质。目前项目预售证均价约16.55万/㎡，比起拿地成本10.23万/㎡，缝差高达约6.32万/㎡，比隔壁功德寺、朱房村项目都高得多。这说明：

利润空间充足，开发商有充分理由把产品做好；

理论上有优惠空间，九折甚至八五折都是可能的。当然实际开盘是否有优惠，取决于市场反应——买的人多，自然没必要让利。

决策点二：规划——1.6容积率是真低密，还是伪命题？

项目宣传的1.6容积率，是与东侧6074.54㎡绿化一起核算的结果，同时也包含了南侧2226.72㎡的街坊路面积。如果剔除这些部分，实际容积率约为：

73299.74/(39737.80−6074.54−2226.72)≈2.33

这其实比功德寺两个项目都高，也比万科如园高，更远高于西山壹号院。同时地块限高18米，会导致楼间距较窄（约18-25米），空间感受偏密。建筑密度为42.39%——个人认为，建筑密度有时比容积率更能体现项目档次。

但这并不意味着项目密度高就不值得买。我们出于服务高端客户的求真心态，必须把这个问题说清楚。虽然算下来容积率并非想象中那么低，但回过头看，“低密”虽然不是项目的绝对优势，却依然是相对优势。关键要看项目所在的树村东小区域情况：

与功德寺、朱房村相比，树村东最大的优势是这是区域内唯一的住宅小区，没有回迁房，也没有过路车辆干扰。南侧与“清河之洲”之间隔了一个小型产业园，人流车流很少；东侧农科院的公房小区出入口也不设在安澜北京西侧的树村东二路。

再加上西侧紧邻树村郊野公园，使得安澜北京的实际居住感受非常低密——整个社区只有两百多户。想象一下：社区大门一开，毫无遮挡，直面一片公园树林。这种体验，甚至比园明天颂和学府这边更带感。

决策点三：地块格局——“楔形长条”地块，是否影响未来增值流通？

楔形地块，确实是个问题。从地图上看，不如方正地块舒服；也有人认为这种形状南向面宽资源不足，不利于排布当下流行的“大面宽短进深”户型。

但这其实是相对的——如果项目定位够高、户型面积够大，就完全可以解决。事实也是如此：安澜北京大多数户型面宽表现不错。最小户型210㎡平层，南向面宽13.5米，进深14.15米；275㎡户型面宽16.1米×进深15.75米；310㎡户型面宽18.2米×进深15.75米……多数户型面宽都大于进深。

楔形地块在安澜北京体现的最大缺点是：园林难以做出趣味性。没有像天颂那样的南北中轴，也难以实现方正社区的环形布局。好在设计规划思路仍可圈点，通过东西向的归家轴线将社区分为南北两区，每区再设局部南北轴线，串联起楼间花园。具体效果，要看中海如何在有限空间中通过细节与质感支撑项目定位。

决策点四：产品灵魂——“大平层+叠拼”，真是纯粹大户型社区吗？

首先，这278户并不全是“纯粹大户型”。南侧洋房因顶层退台设计，有三十多户面积在140-200㎡之间，总价两三千万即可上车。相比之下，隔壁天颂虽然主力户型196-290㎡，但因无顶退，实际上车门槛反而高于安澜北京。当然，能花两千多万买144㎡三居的，也绝非普通客户。

其次，产品业态严格来说不算是“正宗叠拼”。最舒适的叠拼应是4层上下叠，而这里是5层楼，上下叠中间夹着平层。类似产品早在2005年就出现过——万柳万泉新新家园二期的“官邸户型”，当时上下叠面积约70-410㎡，中间平层约310-320㎡。

但安澜北京的叠拼又与当年“官邸”有本质区别：电梯配置与归家动线。当年的官邸产品还是合用前室，私密性一般；而安澜北京做到了真正的一梯一户，且是“仅归本户使用”的独立电梯厅。从入户门头就开始分离，加上电梯直达地下空间，这已是别墅级别的私密性与归家动线。我相信，这是愿意花五六千万买这40套叠拼的大佬们非常看重的一点，也是其他竞品难以做到的。

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