青岛即墨，房价从2015年5500涨到19200，如今价格回落震荡盘整

青岛即墨十余载的房价走势，恰似墨水河蜿蜒入海的悠悠清波，起落之间始终烙印着千年商都商贸底蕴与青岛北都产城融合的硬核底色，全是片区里真实的市场行情，与住户最真切的生活体感。

2015年的即墨，是青岛北部名副其实的价格洼地，房价长期平稳运行在低位区间。全年二手房均价稳定在5500元/㎡上下，月度波动仅几百元。

在本地人的认知里，这里是春秋战国便位列齐国五都的千年古城，是江北最大的商贸市场集群所在地，更是青岛拥湾发展的北都副中心，城市界面以老城烟火与新兴产居融合为底色。

生活配套集中于鹤山路、蓝鳌路一带，和平一区、安居小区等扎根数十年的老牌小区已形成稳定聚居规模，即发阳光城、宝龙城市广场等商品房也已交付成型，但整体发展尚处平稳期，是青岛人眼中“临主城、烟火浓、低门槛的刚需上车地” 。

彼时即墨的生活配套尚不完善，片区内仅宝龙城市广场、利群商厦两家成型的商业体，日常买菜需前往即墨农贸市场、东关便民菜场，公交线路虽覆盖全域，但往返青岛五四广场等主城核心区通勤需1个小时以上，无轨道交通覆盖，片区的宜居价值与发展潜力尚未被完全挖掘。

即墨国际商贸城的个体商户、一汽大众等汽车产业链员工、机关单位职工、周边学校教职工、世代居住于此的老城原住民，还有纺织服装产业的从业者，是片区核心居住人群，生活氛围简单、务实、充满商贸实干气息与市井烟火气 。

2015年即墨的购房群体清一色为刚需人群：预算有限的新婚青年、商贸市场创业的个体户、为子女谋求基础教育资源的家庭，无人抱着投资投机的心态买房，所有需求都是实打实的自住刚需。

这一年即墨楼市复苏节奏平缓，中介门店数量稀少，单店仅两三名工作人员，房源成交周期普遍在两至三个月，买卖双方议价空间充足，诚心购房者可谈下一两万优惠，部分业主还会附赠老旧家具家电。

2016年即墨房价开启稳步上行通道，12月二手房均价涨至6600元/㎡，较上年年末上涨1100元/㎡，涨幅虽温和，但上涨趋势已然清晰。

同年全国推行楼市去库存政策，青岛同步下调首付比例、放宽公积金贷款条件，不少持观望态度的刚需纷纷入市。

凭借低房价、成熟的商贸产业基础，以及即墨撤市划区的强烈发展预期，即墨成为青岛北部刚需置业的首选之地，还吸引了大量城阳、李沧的外溢客群。

片区配套也迎来小幅升级，鹤山路沿街市井商铺日渐热闹，即墨炉包店、海鲜饺子馆、甜沫铺等本地特色商铺不断增多，生活便利度悄然提升，烟火气愈发浓厚。

中介门店客流逐步增加，房源成交周期缩短至一个多月，户型优质、临近鹤山路主干道的房源，挂牌一两周便能成交，看房人数较往年大幅增长。

2017年即墨房价涨势显著提速，12月均价达到8300元/㎡，同比涨幅25.8%，单平米上涨1700元，这一涨幅在当年青岛远郊区域内位居前列。

这一年青岛全市楼市全面升温，主城核心与北部板块房价同步上涨，同年7月即墨正式撤市划区，从县级市升级为青岛主城辖区，被划定为青岛国际商贸城核心承载区，叠加地铁11号线通车、7号线开工的重磅利好，吸引了不少青岛主城、高新区上班的刚需客与高校教职工群体 。

片区内首次出现投资客群体，看中即墨的主城发展潜力与优质教育资源优势，部分投资者一次性购入两三套小户型静待升值。中介门店人气暴涨，不少来自青岛主城的购房者，专程前来咨询即墨的片区发展规划。

市场一度出现多组客户争抢一套低总价刚需房源的盛况，卖家心态愈发强势，议价空间持续压缩，购房者稍有犹豫，心仪房源便会被他人下定。

2018至2021年，是即墨房价连续上涨的黄金四年，年年稳涨、从未回调，片区发展也同步按下加速键，生活配套逐一落地完善。2018年12月均价10500元/㎡，2019年12月13000元/㎡，2020年12月15800元/㎡，涨幅稳定、市场热度居高不下。

2020年青岛北都新城建设全面提速，即墨直接受益。片区完成德馨小学、即墨二十八中教育资源扩容，实验二小、即墨一中办学质量持续攀升，教育配套全面提档。

家佳源、大润发、吾悦广场等大型商超陆续开业，即墨从单一的商贸集聚区，逐步转型为配套成熟的全维度宜居板块。即便年初短暂影响交易，下半年市场也快速回暖，房价逆势上涨。

2021年12月，即墨房价站上十余年来的历史顶峰，均价达19200元/㎡。一套70㎡两居室，总价从2015年的38.5万涨至134.4万，六年间总价上涨95.9万。

早期置业的业主账面收益颇丰，此时中介门店内投资客与刚需客各占半数，房源成交周期最短仅数日，绿城岘山花城、中海樘院、即墨古城等热门小区房源，刚挂牌便被秒抢，尤其是德馨小学、即墨二十八中的双学区房更是供不应求 。

卖家坐地起价、溢价成交成为常态，议价空间彻底消失，购房者看中房源必须即刻下手，慢一步便会错失，楼市热度达到巅峰。

房价触顶后，即墨楼市进入持续回落周期，这一跌便是数年。2022年12月均价跌至16700元/㎡，较2021年下跌13.0%，调整幅度明显。

房价回落受多重因素影响：全国楼市调控收紧，青岛出台限购限贷政策，投资客加速离场，二手房挂牌量激增，市场彻底转为买方主导。

即墨全域新房供应量庞大，保利、龙湖、万科等品牌楼盘集中推新，同质化竞争激烈，开发商以价换量带动二手房跟跌；片区产业人口导入不及预期，人口增长放缓，刚需购买力支撑不足，房价失去上涨动力。

2023年即墨房价继续下探，12月均价1

3800元/㎡，同比跌幅17.4%。经济下行压力下，购房者信心不足、普遍观望，市场成交量大幅缩水。

这一年投资客集中抛售房源，二手房挂牌量持续攀升，大量房源挂牌半年无人问津，卖家只能主动降价，部分房源较峰值降价30余万才迎来意向客户。

热门户型单月成交量寥寥无几，中介门店重回冷清，与2021年的火爆形成鲜明反差，看房者少、成交者更少，市场陷入低迷。

2024年楼市调控政策逐步松绑，但即墨房价并未反弹，依旧缓慢下跌，12月均价11400元/㎡，跌幅17.4%，成为近几年调整幅度较大的一年。

此时购房群体彻底回归纯刚需，投资客几乎绝迹，买家议价空间重新打开，诚心购买可较挂牌价砍下数万元优惠。

中介门店客流趋于稳定，但所有客户均为自住需求，无人再谈论投资升值，看房核心聚焦户型、配套、地铁、学区，只关注房源是否适配日常居住与子女教育。

2025年即墨房价跌势大幅收窄，12月均价7800元/㎡；2026年1月均价7784元/㎡，与上年基本持平，环比跌幅仅0.2%，房价正式企稳 。

从2015年至2026年，十一年间每平米仅上涨2284元，十年总涨幅约41.5%，涨幅水平基本贴合基础物价上涨速度。

如今的即墨，生活配套已全面成熟。地铁11号线已全线通车，7号线二期预计2026年底开通，蓝鳌路、鹤山路、青威路城市主干道纵横贯通。

青银高速、龙青高速近在咫尺，几十条公交线路四通八达，从即墨前往青岛主城核心仅需30分钟，到胶东国际机场仅需20分钟，通勤时间较十年前缩短一半以上，出行极为便捷。

片区内宝龙城市广场、家佳源、大润发、利群、吾悦广场、海尚海MALL等商超云集，即墨区人民医院、即墨区中医院、北大人民医院青岛医院等优质医疗配套一应俱全，楼下便是即墨农贸市场、24小时连锁便利店，衣食住行一站式满足，子女就学、老人就医无需远行，生活便利度拉满。

当前即墨不同小区房价差异悬殊，高端改善小区与刚需老小区价差超五倍：即墨古城别墅均价30372元/㎡，丽山国际洋房均价24859元/㎡，而和平一区仅5500元/㎡，蓝谷部分海景房源单价跌破8000元，区域分化十分明显 。

户型分化同样明显，次新房与大户型价格更为坚挺，5室及以上低密改善户型均价超15000元/㎡，刚需两居室均价约7784元/㎡，改善型需求成为价格支撑主力。

从青岛整体楼市来看，即墨依旧是青岛北都副中心与高性价比宜居板块，2026年1月青岛二手房均价11878元/㎡左右，即墨板块显著低于全市平均水平，契合“商贸核心、产城融合、配套成熟、价值回归”的特征。

如今在即墨置业的人群，仍以刚需与改善为主：在汽车产业新城、国际商贸城、蓝谷科研院所工作的群体，青岛主城通勤的年轻上班族，看中片区通勤便利与价格优势。

为子女教育选择德馨小学、二十八中学区房的家庭，青睐优质教育资源；还有本地企业的职工与创业个体户，偏好片区浓厚的生活氛围与熟悉的生活圈。

中介门店虽无昔日抢房的狂热，但客源稳定，房源成交周期约一至三个月，房价透明公开，卖家不再漫天要价，只要价格合理，成交便十分顺畅。

昔日的即墨是青岛北部的刚需商贸小城，如今依旧是青岛主城刚需外溢的首选之地。房价回落筑底后，更多年轻人得以轻松上车，无需掏空全家积蓄，购房压力大幅降低。

片区内老旧小区完成全面更新改造，小区环境整洁有序，楼间距宽敞、绿化充足，墨水河生态带、马山地质公园、龙泉湖公园环绕全域，居住舒适度大幅提升。

虽处城市新兴板块，但生活气息浓郁，街头随处可见遛弯的老人、嬉戏的孩童，还有早起排队购买炉包、甜沫的上班族与商户，平凡日常格外温暖。

对于即墨老住户而言，房价涨跌只是茶余饭后的闲谈，无人因房价上涨而搬家，也无人因房价下跌而焦虑。

大家更在意小区环境、物业服务、出行便捷度，在意农贸市场的海鲜是否新鲜、楼下炉包店的口味是否正宗，这些实实在在的生活细节，远比房价数字更重要。

早年买房的业主，即便房价回落，因自住需求并无实际损失，只是账面资产浮动，完全不影响日常起居，生活依旧按部就班。

近年上车的刚需族，避开了房价高点，入手于平稳周期，月供压力可控，能在即墨拥有属于自己的小家，坐拥主城配套与千年商都的烟火气息，便已心满意足。

即墨十余载的变迁，不止是房价的起伏，更是片区的全面蜕变：从千年商都的县级市，成长为配套成熟、交通便捷、产业与居住深度融合的青岛北都核心板块，每一步变化都真实可感。

这里的房子，从来都是用来住的，而非用来炒的。无论房价涨跌，居住于此的人们，始终过着平淡踏实、烟火气十足的日子。

清晨，楼下炉包铺的麦香与肉香四溢；傍晚，即墨农贸市场的海鲜叫卖声此起彼伏；夜晚，鹤山路沿街灯火璀璨，服装市场下班的商户络绎不绝，小区里孩童追逐嬉闹，老街坊围坐闲谈，这便是即墨最本真的日常。

房价的起伏，如同墨水河的潮汐，涨落之后终归平静；而即墨的生活，恰似地道的即墨炉包，任凭市场潮起潮落，始终安稳踏实、满是生活本味。

这就是青岛即墨2015至2026年的房价变迁，没有波澜壮阔的故事，只有真实的市场波动、片区发展与民生烟火，一切围绕“居住”二字，简单、纯粹、真实。