2026楼市关键词丨“高质量发展”：引领房地产行业新征程

近年来，中央对房地产及相关领域发展的战略部署持续深化，“高质量发展”成为高频词。

2025年7月召开的中央城市工作会议，确立了以城市高质量发展为主题、以城市更新为抓手、构建房地产发展新模式的方向。

四中全会首次将房地产高质量发展纳入“保障和改善民生”核心框架，与2025年中央城市工作会议提出的“城市内涵式发展”形成政策接力，标志着行业正式迈入“质效优先、系统重塑”新阶段，为破解长期结构性矛盾提供了根本遵循。

“十五五”规划建议对房地产发展作出更详细部署，进一步明确定调行业高质量发展路线。

未来的五年，将是房地产高质量发展的五年。

过去20年，我国城镇化快速发展，全国城镇化率从2005年的43%提升至2024年的67%，房地产交易规模也随之大幅增长。尤其在2017-2021年间，全国新房成交面积持续处于高位，每年均超过15亿平方米。

随着城镇化进入后期，支撑行业大规模发展的基础已然改变，商品房市场的驱动力更多转向改善性需求和住房更新，“好房子”建设与城市更新成为支撑新房市场规模的主要来源。

从数据看，自2017年全国城镇人口增长逐年放缓，商品房销售面积持续多年的高位放量也随之减弱，直至2021年达到最后高点。2022年以来，城镇化率突破65%后，城镇人口年增量降至1500万以下，商品房成交面积进入持续调整阶段。据国家统计局最新月度数据预测，2025年全年商品房成交面积可能回落至9亿平方米左右，相当于2009年水平。

2025年城市工作会议精神与“十五五”规划建议明确，房地产行业正经历从“大规模”到“高质量”的关键转型。在城镇化进入稳定发展阶段、市场供求关系深刻变化的背景下，房地产政策已从聚焦城市存量空间优化，升级为覆盖全链条的高质量发展系统部署。

2025年四季度，四中全会审议通过了“十五五”规划，其公报中首次直接出现了“房地产”相关表述。

在“保障和改善民生”框架中，提出推进房地产高质量发展。与以往历届四中全会相比，二十届四中全会的表述发生了深刻转变，将“推动房地产高质量发展”系统性地融入“保障和改善民生”框架，将其作为扎实推进全体人民共同富裕的重要抓手。

“十五五”规划建议，对房地产发展作出更详细部署，核心包括：推动房地产高质量发展，同时加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。此后，中央政治局、国务院、住建部在相关解读中，进一步明确了房地产行业高质量发展的必要性与重要意义。

其中，住建部长在署名文章《推动房地产高质量发展》中，提出了推动行业高质量发展的六大重点任务。值得关注的是，任务中明确要建立住房保障轮候库制度、推进商品房现房销售制度。

这也意味着，房地产行业将从此前的高规模发展模式，全面转向高质量发展方向；而促进行业供求平衡、降低系统性风险，也将成为下一阶段行业发展的核心任务。

地方“十五五”规划建议中，房地产相关论述均围绕“高质量发展”展开，具体可归纳为以下四个核心内容：

1、全国统一大市场建设。作为战略引领，核心是深化要素市场化改革。通过破除流动壁垒，盘活低效用地、闲置房产等存量资源，为房地产破除长期制度障碍，奠定健康发展基础。

2、以人为本的新型城镇化。作为实践路径，连接战略与市场。需求端推进农业转移人口市民化，释放住房需求；供给端通过城市更新、发展“好房子”盘活存量。部分省份细化土地集约利用，统筹存量和增量供应。

3、房地产高质量发展。作为房地产行业的具体发展准则，是顶层设计下的行业落地要求，核心目标是“促进/推动房地产高质量发展”。关键举措包括：构建房地产发展新模式；完善开发、融资、销售全链条制度；健全“保障房+商品房”双轨供给体系；因城施策增加改善性住房供应；加强房屋建设、交易、运维全周期管理。

4、防范化解重点领域风险。作为底线保障，与高质量发展形成“发展+安全”双支撑。将房地产风险与地方债务、金融机构风险并列有序化解，守住系统性风险底线，为行业发展保驾护航。

构建房地产发展新模式是国民经济平稳发展的重要支撑与稳定器，对防范化解风险、推动高质量发展的核心作用。

从行业基础性地位来看，房地产业是国民经济的重要产业。数据显示，我国房地产业增加值加上房地产投资金额，合计占全国GDP总量的12%左右，超过广东、江苏等头部省份（均为10%左右）的全国GDP占比，在美英德日等发达国家，房地产业增加值平均仍可以占到全国GDP总量的10%以上，房地产仍是经济发展的重要支撑。

从住房水平发展来看，我国人均住房面积为41平方米，实际使用面积为35平方米左右，相比发达国家仍有较大发展空间。

远期来看，参照发达国家普遍40-47平方米的人均套内住房面积水平，结合当前我国33%城镇家庭人均住房面积已超过50平方米的现实，预计我国人均住房面积有望达到50平方米左右。当全国城镇人口规模达到10亿人左右时，全国城镇住房保有量预计将达到 500 亿平方米。参照欧元区2000年前后住房更替率1.1%左右（当时欧元区整体城镇化率为73%），预计我国超远期新房交易规模仍能维持在5亿平方米以上。

从高质量发展导向来看，新模式为国民经济平稳发展注入可持续动力。当前我国经济发展进入高质量发展阶段，房地产发展需从量的扩张转向质的提升。新模式聚焦“保障+市场”双体系建设，优化保障性住房供给以满足基本需求，因城施策增加改善性住房供给，推动建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，同时通过商业不动产REITs等工具盘活存量资产，推动行业向轻资产运营、服务化转型。这种转型不仅能持续释放住房消费潜力，还能带动产业链上下游的品质升级和创新发展，实现房地产与国民经济的协同高质量发展，为经济平稳增长提供持久支撑。