上海
最近跟小区张阿姨聊天，她拉着我说“你还记得王石以前说的房产趋势不？以前觉得他危言耸听，可这两年房企爆雷、烂尾楼闹心的事儿，好像真应了他的话？” 我点头——确实，前几年国内房产圈热闹得很，开发商借债盖房像家常便饭，大家买房也只看价格不看品质；但这两年风向变了，尤其是2026年要到了，王石当年拿国内房产跟日本、美国危机对比的预测，好像真要落地了？
第一个事儿是房企不敢再借钱扩张，以前“空手套白狼”的玩法彻底不行了。前几年路过小区旁边的工地，塔吊转得我眼晕，开发商隔三差五发传单，说“最后几套现房，下周涨价”；现在再去看，工地要么停着，要么进度慢得像蜗牛，连个塔吊都少见。听中介说，开发商现在只敢卖现房回笼钱，不敢拿新地了——为啥？2021年那波房企爆雷太狠了，国家出的“三条红线”把负债卡得死死的。现在央企房企负债都降到50%以下了，比2021年少了30个百分点；我前同事以前在某民营房企做策划，他说以前公司拿地，自己只出10%的钱，剩下的全靠银行贷款和卖房预付款，只要房价涨就不怕；但2021年爆雷后，银行不敢放贷，预付款没人敢交，公司直接破产了，他现在转行做装修，说再也不碰房产了。
另一个变化是大家买房优先选现房，期房没人敢买了。我同事小李前两年买的期房，现在还没交房，每月还房贷还得租房，上次见他脸都愁黄了；我家楼下王叔叔更惨，首付打了水漂，开发商破产了，房贷还得接着还——这事儿谁遭得住？所以现在去售楼处，置业顾问都直接带你去看现房，再也不吹“期房便宜”了。我姐去年买房，本来想买期房便宜5万，结果她闺蜜劝她“别贪那点便宜，我家期房烂尾了”，最后她选了现房，虽然贵了3万，但现在已经住进去了，每天下班逛小区的花园，比闺蜜踏实多了。海南2022年就全域现房销售了，雄安新区、河南信阳也跟着试点，新出让的土地都要求盖成现房才能卖。
还有一个转变是大家买房从“有房住就行”转向“住得好才满意”，品质差、配套差的房子慢慢没人要了。我家老房子层高2.8米，我爸1米8的个子，抬头都觉得压抑，而且没电梯，他现在爬楼都喘；上次去看我姐买的新房，层高3米，四层以上就有电梯，隔音做得好，楼下跳广场舞都听不见，小区还有养老食堂和社区医院——难怪老房子挂中介大半年，降价都没人要，这种品质好的房子，稍微贵点也抢着买。2026年是“十五五”开局之年，国家明确要推动“好房子”建设，规定层高至少3米、四层以上必装电梯，还要做好隔音防水、提高得房率，用环保材料并配智能安防。
现在炒房的人少了，大家买房都是自住，谁不想住得舒服？我妈以前总说“房子能住就行”，但上次去我姐家，看到人家小区有上门体检服务，还有老年食堂，回来就跟我爸说“以后咱们换房，就得找这种配套全的”——现在60岁以上老人占比达22%，中老年人买房更看重养老配套，周边有社区医院、养老院，小区有养老服务中心的房子，越来越受欢迎；反之，那种老破小、没电梯、户型差的房子，慢慢就被市场淘汰了。
王石的预判不是瞎猜的，他是结合房产行业规律、人口变化和国家政策分析的。你看：2021年房企爆雷是引子，2022年现房销售试点是铺垫，2026年“好房子”落地是结果——一步步都跟着趋势走。以前大家买房是“买涨不买跌”，现在是“买稳不买虚”；以前开发商靠借钱扩张，现在靠品质赚钱，这就是行业的大转变。
所以啊，手里有那种老破小、没电梯、户型差、配套不全的房子，赶紧处理掉，别砸在手里；刚需买房就盯现房、品质好、配套全的，别听开发商瞎忽悠，实地去看户型、采光、小区绿化，还有周边的菜市场、医院、公交站——毕竟买房是一辈子的大事，踏实最重要。
参考资料：中国建设报《推动“好房子”建设 提升居住品质》
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