王石预测应验？如不出意外，2026年起，中国房产或将面临3大转变

刷到这篇先别急着划走——2026年的中国楼市，真的和前几年完全不一样了。还记得王石几年前说的“没有现金流的规模是沙堡”吗？现在回头看，简直是提前剧透。那些曾经靠高杠杆狂飙的房企，要么躺平要么消失；以前被骂“怂”的稳健派，反而成了幸存者。今天就聊聊，2026年起，中国房产到底要变啥？

前阵子陪朋友去银行办开发贷，那场面我至今印象深。朋友是某前30房企的财务总监，递上负债率65%的报表，结果银行风控主管扫了一眼就推回来：“暂停尽调，回去等通知吧。”搁5年前？这绝对是银行抢着要的客户——负债率才65%？太稳了！现在呢？超过60%都算走钢丝，银行根本不陪赌。

再看2025年年报，那负债率低得像制造业财报——万科压到48.2%，华润置地37.6%，招商蛇口45.9%。到2026年，活下来的房企平均负债率都不到50%，往国外房企30%的常态靠了。以前笑万科“胆小”的激进派，现在名字大多在破产名单里；王石当年“现金为王”的话，成了幸存者的金科玉律。

2019年那会儿，地产圈全是豪言壮语。某头部民企大佬能脸不红心不跳说79.3%的负债率“健康又进取”。那时候逻辑简单：谁胆子大、杠杆高、跑得快谁是爷。负债率80%叫“善用金融工具”，90%叫“抢占战略高地”。银行追着放贷，开发商拼命拿地，所有人都觉得击鼓传花能永远玩下去。

直到恒大商票违约，烂尾楼停贷潮蔓延，几万亿代价才让大家醒过来——王石2021年喊的“高周转必爆”，根本不是危言耸听。现在那个“借新还旧”的时代彻底断气了，活下来的要么是早就去杠杆的央企国企，要么是像王石那样宁可被骂“怂”也要降价去库存的人。这哪是商业策略胜利，分明是常识的复仇。

以前去售楼处，第一眼是亮瞎眼的水晶灯和夸张沙盘，销售吹得天花乱坠：“旁边有学校，后面有公园，出门就是地铁。”现在呢？上海几个热销盘连沙盘都没了——怕误导宣传，直接拆了。取而代之的是一整墙硬核数据：混凝土强度报告、资金无挪用回执、施工证，还有竣工倒计时牌。

销售直接递安全帽：“走，去看实体墙，自己量尺寸，自己看采光。”海口西海岸2022年试点现房，当时开发商骂娘说断活路，结果两年后去化率比全省平均高12%。现在雄安全域现房，信阳、合肥也跟进，老百姓宁愿多花点利息买看得见的，也不买纸上画的饼。

2025年12月住建部会议明确，2026年要推进现房销售制。广东省城乡规划院研究员李宇嘉说，现房是新模式核心，不仅保交房，还能逼开发商做品质。南京杭州的购房者更绝，手里拿着分贝仪、激光测距仪，测电梯噪音、量窗框高度，根本不听销售瞎吹“静谧园林”。

房子终于剥去金融属性的金缕玉衣，开始“裸奔”了。好就是好，坏就是坏，任何瑕疵都藏不住。以前买“预期”，现在买“实在”；以前拿钥匙开不了门，现在办证就能交房。

苏州工业园区边上有个2019年的项目，当时为了利润把层高压到2.65米，公摊32%，楼栋挤得像蜂窝。五年前这叫“刚需上车盘”，得摇号抢；上个月挂牌价降27%，依然没人要。因为标准变了，游戏规则彻底改写。

2026年5月1日起，新住宅规范要落地了——层高不得低于3米（比以前高20厘米），四层以上必须装电梯，分户墙隔声从45分贝到50分贝，楼板撞击声从75降到65分贝，电梯必须有手机信号，卫生间还要留扶手。

现在谁还愿意把几代人积蓄扔进“鸽子笼”？王石2016年就警告：人口老龄化来临，住房不缺但“好房子”缺。当时没人信，大家忙着炒房号；现在报应来了——不符合新标准的旧库存，正在沦为时代弃子。

清华大学五道口不动产金融研究中心《中国不动产首席展望2026》说，“好房子”是行业转型核心。那些层高不够、隔音差、没适老化设计的房子，不管降多少价都没人要，因为不具备长期居住舒适性。

开发商终于懂了：老百姓不关心直升机停机坪，只关心净水是不是直饮、地暖漏不漏、窗户隔不隔音。符合新标准的房子，去化速度比普通房快20%，这种分化才刚刚开始。

站在2026年回望，这场阵痛是必须的。它烧掉了楼市虚火，烧掉了击鼓传花的幻想，也烧掉了劣质产能。现在楼市没了烈火烹油，但看到降低的负债率、封顶才卖的现房、购房者挑剔检查的样子，反而有种久违的踏实。王石的预言应验了，这不是他一个人的胜利，是常识的回归。只是明白这个道理，我们付出的学费，是不是太贵了？

参考资料：住房和城乡建设部《2025年全国住房城乡建设工作会议纪要》；清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心《中国不动产首席展望2026》；广东省城乡规划院相关研究