多地国资下场"收旧换新"，2026年二手房迎来官方退出通道

2026年开年以来，多地密集推进国资收购二手住房用于保障性租赁住房的试点工作，这一从"帮卖"到"直接收购"的模式升级，正在为长期挂牌难以成交的老旧二手房打开一条官方退出通道。

2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目正式签约，浦东新区、静安区、徐汇区成为首批试点区域。根据方案，地段条件较好、产权清晰、中小户型且业主有置换意愿的房源将被优先纳入收购范围。三个区的操作路径各有不同：浦东新区将收购款转为"房票"，业主须购买本区新房；静安区同样要求置换本区新房，收购房源总价限定在400万元以内；徐汇区则采取现金收购方式，不绑定新房置换。

上海并非孤例。1月26日，杭州富阳启动"以旧换新"，由区属国企乐居集团直接收购二手房用于保租房，计划收购200套。2月11日该集团披露，已有206户家庭成功报名，将通过摇号产生最终参与者。1月14日，济南起步区推出"全款收旧房""全城收旧房"政策，计划分批组织1000套住房的以旧换新。2月4日，福建省发布《关于进一步促进房地产市场稳定发展的若干意见》，明确支持"收旧换新"，鼓励各类主体按市场化原则收购二手房。

这一轮政策转向的背景，与2025年底中央经济工作会议提出的"鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房"方向一脉相承。此前，地方国企收储的对象主要是存量新房，如今将触角延伸至二手房领域，意味着政策工具箱进一步扩充。国资收购二手房此前已有先例——郑州2024年通过国有平台公司收购模式签订二手房协议5085套，同步带动5731套新房去化。

中银证券2月14日发布研报指出："上海收购二手住房用于保障性租赁住房试点，相较于低能级城市来说有一定优势。且对于后续其他重点城市市中心的项目具有较高指引作用，预计进一步扩大收购区的可能性较高。如果后续实操层面落地有序，或对市场预期和信心的修复有积极影响。"

不过，收储行动在落地过程中仍面临多重现实约束。一方面，部分试点区域要求业主购买同区新房，但被收购旧房总价与本区新房均价之间存在较大价差；另一方面，收购定价如何兼顾国有资产保值与业主预期，资金来源的可持续性如何保障，都是亟待破解的难题。福建在新政中提出，可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格，为定价机制提供了一种参考路径。

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本文源自：市场资讯

作者：观察君