万科、恒大、杭州楼市：很多人还在幻想，其实答案早就写好了

最近这两天，房地产圈又热闹起来了。

先是万科，又是“路边社”消息满天飞，说什么深圳市政府正在酝酿一份800亿元的救助方案，要给万科托底。紧接着，各种自媒体开始兴奋起来，标题一个比一个大：“万科有救了”“国资出手”“房地产要反转了”。

但如果你真的把这些信息掰开揉碎了看，就会发现一句话：这不是希望，这是挣扎。

先把话说清楚，这个消息本身就是传言。据所谓的“知情人士”透露，说深圳方面正在讨论一份总规模约800亿元的支持方案，其中包括200亿元的股份配售。听起来很唬人，但问题也正好出在这里。

你想一想，如果你是万科的债权人，现在听到这种消息，你会怎么做？答案只有一个：赶紧要钱。

因为一旦市场相信“政府要救”，债权人反而会变得更强硬。你之前还能跟我谈延期、谈利息、谈展期，现在不行了，你有托底，我就必须优先兑现。这就是博弈。

真正能推动破产重整的，从来不是“我要活”，而是“我没退路”。一旦你亮明牌，说后面有人兜着，那谈判桌上的主动权就不在你手里了。

再说这个200亿元股份配售。说白了就是低价增发。这招，融创、碧桂园都玩过。

但问题在于，现在万科的股价在哪？市值有多少？如果用低价增发200亿，那意味着什么？意味着原有股东被严重稀释，相当于再被洗劫一次。

以前股价8块、10块的时候增发，那叫融资。现在跌到这个位置再增发，只能叫填坑。而且这200亿，大概率还是国资往里投。这不是“加仓”，这是越陷越深。

很多人不理解，为什么万科到现在还没走破产重整。答案其实就在恒大身上。最近有个消息，非常扎心。

一笔1000万元的恒大债权，在阿里资产平台公开拍卖，最后成交价是多少？11158元。

你没看错，1000万，只卖了1万出头。折价率99.89%，相当于0.01折。这不是个例。

从2021年爆雷到现在，恒大体系的资产处置已经进入尾声，特点只有三个：

第一，处置主体彻底市场化，从最早的供应商自行甩卖，到银行、四大AMC、地方资产公司全面接管。

第二，方式多样，债权转让、资产拍卖、以地抵债，能用的全用了。

第三，价格全部骨折，不是七折八折，是一折、0.1折、0.01折。

举几个真实案例：民生银行深圳分行，23.6亿元债权，3.19亿元成交。重庆分行，9.92亿元债权，起拍价1.48亿元。供应商1970万商票，起拍价2.7万元。6000万债权，成交价7.8万元。这就是现实。

账面上的“资产”，在清算那一刻，瞬间变成废纸。

很多人老问一句话：“为什么资产有弹性，债务是刚性的？”现在应该明白了。

账面1000万，清算只值1万。你投进去的是实打实的钱，出来的是残渣。

可问题是，大多数人没吃过这个亏。牛市里赚点钱，就觉得自己行了；行情好的时候，谁不赚钱？

但只要你还在里面，没有兑现离场，那都不算赚。

房地产上下游，2021年以后最正确的选择是什么？

一句话：收工。

不做账期，不赊账，只做现款现货。哪怕不赚钱，也要活下来。

宁愿工厂停着，也别拿房子、贷款、信用去垫开发商。结果呢？太多人不信邪。

一个真实案例：一个绿化供应商的结局

有个给开发商做小区绿化的。早几年，大房企根本看不上他。后来行业下行，大开发商开始找小供应商。

他一看机会来了，开心得不行。结果为了接单，开始贷款、抵押房子、垫资供货。

账期两个月、三个月、四个月。钱，一分没回来。

银行天天催。房子差点被拍卖。这一年多的努力，换来的只有一堆应收账款。很多人不撞南墙，是不懂的。

行业不行了，牛马都知道要转行。做生意的，更要清醒。因为你投进去的不只是时间，还有