2026年，重庆楼市止跌，稳了！#153

蔚蓝在上篇文章提过，2026年重庆楼市止跌很有希望。

因为楼市自身已经调节到了即将反转的边缘，有3点可以佐证。

①二手房翘尾行情确立

在平淡市和跌市，年末二手房的成交量往往是缩减的。

近4年，只有2022年末二手房成交量翘尾，那是11月封控抑制的购房需求释放在12月导致的。

2025年末二手房成交量明显翘尾：

主城九区11月二手房成交7998套，12月成交9231套。

当然，光是成交量翘尾没用，得看成交价是否稳住。

量价齐涨

2025年11月，二手房成交均价9800元/㎡，12月，10785元/㎡ 。

12月对比11月量价齐升。

市场情绪终于反转，终结了最近3年来以价换量的局面。

所以，蔚蓝认为这是有效的翘尾行情。

这不代表房价马上会止跌，但说明买方入市信心大为增强。

赶在年末买房，不就是怕来年房价会涨嘛！

②新房供应偏紧

2025年重庆供地骤减。

2025年12月，重庆中心城区新房去化周期降到6.5个月，来到最近7年的最低点，比较接近2017年初的水平。

历年数据参考：

2016年12月，新房去化周期8-9个月

2017年12月，新房去化周期4个月

2018年6月，新房去化周期3.3个月

2020年12月，新房去化周期14个月

2021年3月，新房去化周期12.5个月

2022年12月，新房去化周期22个月

2023年12月，新房去化周期19个月

2024年12月，新房去化周期18个月

健康的新盘去化周期为8-12个月，6.5个月属于供应偏紧。

新盘供应量紧张会带动二手房成交量上扬。

（数据来源：克尔瑞重庆、中指研究院）

③租金回报率近荣枯线

蔚蓝之前文章提过 ，2021年后，房价涨幅收窄， 租金回报率将成为衡量房产投资价值的重要指标。

去年的文章也说过：，3%租金回报率的房产可以继续持有。

因为3%是二手房租金回报率的荣枯线。

案例：香港租金回报率荣枯线

香港最大中介品牌中原地产数据：

香港楼市2023年1月到12月平均租金毛回报率从2.61%涨到3.05%，但房价并未止跌。

2024年2月交易税费大降，9-12月持续降息，同时租金回报率继续上升，成交量变大，但房价仍未止跌。

2024年12月20日，香港房贷利率降到3.5%。

2025年1月租金回报率到达3.5%。

房贷利率与租金回报率持平，给了市场低风险投资机会，同时新盘供应量偏紧，市场加速筑底。

香港楼市于2025年3月触底，4月企稳回升。

在此之前，即使税费大降+不断降息+租金持续上涨，二手房也无法止跌，不是因为3%荣枯线失效，而是因为房贷利率一直高于租金回报率。

重庆租金回报率

2025年12月，重庆主城区二手房平均租金毛回报率是2.9%。

要想达到3%，要么房价跌，要么租金涨。

租金的上涨，主要靠流动人口涌入，香港就是如此。

在当下的环境，重庆租金回报率要达到3%荣枯线，更大可能要靠：

房价逐步触底。

所以重庆房价理应还要磨底至少半年。

当租金回报率到达3%，同时央行适度降息，将房贷利率降到3%以下，楼市就出现了低风险投资机会。

这种情况，止跌企稳是非常有希望的。

房价将二次分化

现在 谈房价上涨尚早，但却让人看到了希望！

可是这希望，并不针对所有房。

蔚蓝判断，下一轮楼市行情，将以2021年的剧本为基础展开：

楼市分化加深，淘汰赛继续。

个别楼盘房价将超过2021年高点。

而2021年有些表现不错的楼盘，下一轮却未必能持续。