房东们惨了！新规出台，将来这类房子或成烫手山芋

“你看包租公包租婆，每天睡到自然醒，不用上班不用加班，每月工作就是喝茶收租，多惬意。”

很多人一谈到靠租金发财就羡慕不已，但告诉你一个坏消息，以后包租婆包租公的日子也没那么好过了，

新规出台，他们将来手上的房子，搞不好就沦为烫手的山芋，资产变负担。

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新规来了：房东租房必须备案

最近新发布的《住房租赁条例》已经正式施行，其中明确提出了加强租赁合同备案的要求。

条例明确规定，房东与房客应当实名签订租房合同，并完成备案手续。

而且，如果房东不履行备案义务，那么租客就可以代为办理。

更值得注意的是，新条例还明确提出，将与税务等部门建立信息共享机制。

这意味着房东的税务信息将更加透明化，也为以后房东税落地提供了物理支撑。

所以，如果房东收到税务等部门的相关通知，或在个税APP上收到交税、补税信息，就要依法履行纳税义务。

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房东税渐行渐近了

实施备案制度，将有助于推动租赁市场管理更规范，租房子也会更安全、更有保障。

但是对于房东们来说，这也意味着租金收入会被管得更严。大家最担心的，其实就是“房东税”会不会真的严格收起来。

实际上，租金收入需要纳税的规定，很早就有！

2010年就有出台相关的通知，明确对个人出租住房给予税收优惠：

对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

只不过以前管得没那么严，很多房东并没有实际去交。

但是这次《住房租赁条例》落地，明确加加强租赁合同备案的要求。

这些新政策不仅使得以后的税收征收工作变得更加高效、规范。也许未来“房东税”全面严格执行的可能性也变大了。

特别是全国超过42%的家庭有两套或以上房子，另一边还有超2亿人靠租房住，贫富差距明显，从政策角度看，未来加强房租税收管理也是趋势所在。

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出租房子，到底要交多少税？

按现有政策，房东出租住房主要涉及两个税，而且这两个税都是有优惠的：

①房东税：法定税率设定为4%，但在实际执行中常常减半，只按2%征收。

②个人所得税方面，理论规定税率是10%，但很多地方会按0.5%左右来核定征收。

算下来，实际综合税率大概在2.5%左右。

假设房子出租收入一年6万，按这个税率，一年就需要交1500，但是考虑到各地可能存在差异，实际缴纳也会有所不同。

另外，如果是非住房，税费就会高一些，比如下表。光个人所得税就要交20%了，房产税要交6%。

所以总体来说，即便是房子出租要交税，但考虑到有优惠政策，所以实际负担也不重。

但提醒一句，这个2.5%的税率，是在税收减免政策下的，如果将来税收减免取消，税率将直接大幅上升，有可能达到10%甚至更高。

如果按照正常10%来征，房租收入的个税就截然不同：

月租金≤4000元：(租金-800)x10%
月租金＞4000元：租金x80%x10%

这里面可以扣除一个房屋修缮的成本。

假设还是一年6万元租金收入，就需要缴纳6000元的税费了。这么看，房屋出租的回报率明显受到负面影响。

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涨租金，把税转嫁给租客？难！

看到这个税率，很多人首先想到的是，将来房东税若严格执行，且不减免，房东可能会把增加的成本转嫁给租客，提高租金。

但现实没那么简单，至少短期内很难。

比如当前的经济形势，不少地方房租还在跌，说明租客数量减少、租房需求减弱。这时候涨租金，租客可能就直接找别的房子了。

说白了，现在赚钱难，很多年轻人为压缩成本，原来租两房的现在都改成单间，原来一个人租房现在干脆合租…

这种情况想转嫁给租客，不太现实。

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这类房子，以后可能变“烫手山芋”

除了将来租金规范化可能给租客带来收入锐减外，新规以后，这类房子或成为烫手的山芋——串串房，二手房房东

条例明确禁止厨房、阳台、地下储藏室等非居住空间单独出租，而且对人均面积、单间人数，地方上都有制定标准。

如果违规，就会对个人处2000元以上1万元以下的罚款，对单位处2万元以上10万元以下的罚款。而且没收违法所得，可能租金还得搭进去。

这也就预示着，那种把厨房改成卧室、一个房子塞进七八个人的“群租房”，以后会越来越难做。

另外，相关法规条例也为租客提供了有力的保障。

按新规条件，如果遇到房东乱扣押金、故意刁难，租客也可以利用备案信息去维护合法权益。

比如：租客可以当地官方渠道查询房东的房屋备案信息。

所以给房东们提醒一句，和租客有矛盾时，最好还是友好协商，不然税务问题找上门，反而更麻烦。