三维确权登记：赋能城市精细化治理与生态产品价值实现的深圳实践

在深圳这座“天空之城”，土地资源高度集约、城市空间多维拓展，传统二维模式已难以精准界定立体空间的形态。作为中国特色社会主义先行示范区和全国三维地籍改革试点城市，深圳率先构建“立体界定、精细表达、可视管理”的三维确权登记体系，推动城市发展从“规模扩张”转向“内涵提升”，这一举措是深圳城市指数（UIS）智慧维度中精细化管理模式的重要实践，为全国城市空间治理现代化和生态产品价值实现探索出一条可复制、可推广的“深圳路径”。

从平面到立体的维度跃升

自改革开放初期敲响“土地拍卖第一槌”，深圳逐步建立起以宗地为核心的二维地籍管理制度。2005年，深圳完成国内首例地下空间单独出让——丰盛町地下商业步行街项目，由此拉开三维产权表达的探索序幕。

从早期“二维附图+文字说明”，到引入高程信息的“2.5维”表达，再到深圳前海的土地“规划—开发—运营”全周期立体化管理模式，深圳正以创新和技术为底色，逐渐绘制三维地籍管理新蓝图，实现不动产登记从平面到立体的维度跃升。

深圳将三维地籍改革作为“全市一盘棋”的系统工程推进。成立由市领导挂帅、多部门协同、顶尖专家支撑的工作专班，形成“政产学研用”一体化攻关合力。通过制定《深圳市三维地籍试点实施方案》等顶层设计，系统构建了从制度、标准到技术的完整支撑体系，为改革奠定了坚实基础。

深圳在国家规范框架下，创新构建“数据标准＋技术指南”双支撑的三维不动产登记标准体系，建立二三维一体化的不动产登记数据库，形成立体空间的“数字产权图谱”，并依托全市统一的CIM平台，实现产权空间的可视化、精细化管理，推动管理模式从“以图管地”转向“以模确权”，为全国树立三维登记的技术与规范标杆。

实现立体空间的精细管理

改革的核心在于实践与突破。深圳聚焦土地立体复合利用与自然资源登记等关键场景，实现了一系列从“0到1”的实质性跨越。

2025年1月，深圳颁发首本三维国有建设用地使用权证——前海消防站项目，实现了三维立体登记“从无到有”的突破，正式迈入立体化登记征程，为土地资源管理提供了新思路、新方法、新模式。三维确权登记的不动产权证书除具有传统证书功能，还借助三维地籍技术，可查看三维宗地图和宗地三维模型，呈现不动产的空间信息、产权边界等细节，为产权保护提供“毫米级”精度支撑。

2025年4月，国际红树林中心秘书处项目完成“交地即交证”，打造了全国首宗三维空间“交地即交证”示范样板。该项目位于深圳地铁侨城东车辆段顶板顶面上方空间，与下方车辆段形成垂直复合的“空间嵌套”开发模式,创新采用三维地籍技术，通过三维表达的方式清晰界定宗地权属界限及范围，直观、立体地反映不动产的空间及属性信息。同时，该项目还打通三维地籍调查及审核入库、划拨决定核发与不动产登记全链条，实现跨部门数据实时交互与线上“一站式办理”，实现“交地即交证”。

2025年5月，深圳国际红树林中心博物馆项目再次高效完成三维“交地即交证”，标志着该模式进入常态化运行阶段。深圳以三维确权登记为支点，激活立体空间的资产价值，助力城市精细化管控，构筑智慧城市的核心产权底座，全方位巩固其在高强度发展下的效率、质量与可持续性优势，为全球超高密度城市的未来治理提供“深圳范式”。

推动生态产品价值实现

改革的探索持续向自然资源领域深化。2月11日，深圳市坪山区聚龙山生态公园完成自然资源三维确权登记。为全面践行“两统一”职责，精细治理自然生态空间，市规划和自然资源局联合坪山区政府，以聚龙山生态公园为试点，创新开展三维地籍调查与立体确权登记工作，以空间权属立体化、调查模式数字化、生态价值资产化为重点，推动国土空间治理体系的持续深化与不断升级。

此次应用成果工作中，通过高精度实景三维建模，推动地籍表达从“地表确权”向“立体确权”跨越，完整呈现自然资源在竖向多层空间中的分布、形态与叠置关系，实现空间实体的精准刻画与动态可视化，为自然资源精细化管理与科学决策提供真实、可靠的立体空间基底。依据《自然资源调查监测体系构建总体方案》，该项目突破了单一表层建模局限，构建了“地形层—资源层—产权边界层”分层融合的三维产权模型，形成边界清晰、属性完备的三维登记单元，实现了各层级信息独立完整、有机联动，显著提升了自然资源确权登记与资产管理的精准性。（图片由深圳市规划和自然资源局授权提供）

依托数字化平台，本次试点创新采用“云指界”“云调查”模式，不仅实现了各管理主体对权属边界的确认与管理认定，更为生态区域空间规划、用途管制与立体开发提供了全新技术支撑。立足山水林田湖草沙一体化保护和系统治理，按自然资源类型明确产权所有者与管理责任主体，创新构建“全空间覆盖、分层级管控”的三维管理模式。

此次试点将传统上“模糊化”的生态资源转化为可量化、可交易、可流转的生态资产。本次确权登记不仅为正在开展的全国首单公益林碳汇交易奠定了扎实的产权基础，也为水体、土壤等多元生态资源的碳汇能力核算提供了精准的空间底板，有力促进了生态资源资产化改革及多元生态产品价值实现。

此外，本次调查形成的自然资源三维模型与全覆盖数据集，全面、直观地呈现了区域内山水林田湖草沙等各类生态要素的本底特征与空间分布格局，界定了不同生态地块的产权归属与管控边界。这些成果也将为生态修复工程的选址、划界及方案编制提供产权依据和数据支撑，助力提升生态系统的完整性与稳定性。

深圳通过三维确权登记的体系化创新，不仅为破解自身超高强度发展的空间治理难题提供了坚实的“产权底座”，更为全球范围内追求高效、精细、可持续发展的城市，贡献了一套经得起实践检验的系统性解决方案，这一探索将持续赋能城市精细化治理，畅通生态产品价值实现渠道，为“美丽中国”建设提供前沿的深圳智慧。

来源：中国日报网