陕西
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✅✅围绕“意韵、礼序、趣活、邻里、私享、智造”这6大产品内核，强调邻里趣活、创造互动空间，智造新烟火社区，以人文关怀的细节营造，满足了市场上对于品质内卷的所有想象
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✅✅为人们带来一场前所未有的居住盛宴
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项目基本信息观潮府的 “起点” 就注定不凡，每一项核心信息都戳中高端购房者的心：
●开发背景: 招商蛇口+华润置地联合开发，双央企背书，品质与交付有保障。
●拿地战绩: 经187轮激烈竞价，以86.4亿总价拿下，楼面价5.96万/㎡，是 2025年深圳土拍总价地王。
●核心参数: 占地约4.25万㎡，总建面14.5万㎡，容积率仅3.4，规划11栋 22-24层住宅，共629户。
●产品定位: 宝中近五年首宗纯商品房用地，主打纯大户型海景豪宅，精装交付，预计2027年底交楼。
当一块土地以86.4亿的总价、约5.96万/㎡的楼面地价成为年度地王，它不仅刷新了市场的价格认知，更为所在板块的所有资产重新标定了价值基线。
网传项目均价预计会在12-15万/m²，预计起步总价在1700多万起。
●项目位于宝安中心区C位，处于大湾区黄金三角腹地，是城市发展轴与湾区发展轴交会点。
●距海岸线仅约300米，是宝中少数能居家看海的项目，直面前海湾，远眺前海三湾。
●正对欢乐港湾摩天轮，周边有湾区之声、艺术馆等文化地标，景观与人文氛围双重在线。
●紧邻前海扩容区，享受前海产业与政策辐射，板块价值持续攀升。
深圳住宅分了三个层级：
- 第一层：确定性核心资产（南山/福田/深圳湾等，强共识+强流通+强金融属性）
- 特征：贵，但更抗波动、更容易卖出，交易成本更容易被市场吸收。
- 第二层：产品驱动型资产（宝中/前海边缘/部分改善板块，靠产品力+新供给重塑共识）
- 特征：在周期里更看“买入价”，买得好是“性价比”，买贵了就是“换手难”。
- 第三层：杠杆敏感型资产（远郊/同质化大盘/供应压力大板块）
- 特征：看政策和利率，看需求强弱，行情来得快、走得也快。
观潮府属于第二层：产品驱动型资产。
这类资产的核心不是“未来一定涨多少”，我们看的是在同价位里，它是不是把居住体验做到极致，从而把一部分需求从第一层（南山福田）吸走，形成稳定的改善购买力。
我们看到的，它拥有的私家电梯厅、南北通透、三面采光、低密小高层、华润品质”等，其实就是它的产品溢价来源：它用产品力，把宝中的改善需求做“升级迁移”。
但，产品溢价≠资产溢价。
资产溢价要看——市场是否愿意为这份产品力持续付钱，以及未来是否容易卖出。
2）定价逻辑：开发商不是在卖“房子”，是在卖“预期”
目前市场定价过高一定是为了打折。
开发商定价的底层模型：
- 锚定：先把周边高价产品作为参照系
- 例如你提到的：壹方玖誉、壹方、润府三期、润玺等。
- 锚定做的是“心理定价权”，告诉市场：我属于同一档。
- 折扣：再用折扣把成交做出来
- 折扣不是让利，是一种“价格发现机制”。
- 在预期不稳时，开发商通过折扣测试真实需求曲线。
- 节奏：控量控节奏，制造稀缺与确定性
- 套数不多+样板间开放+节点营销，本质是用节奏换溢价。
所以对购房者来说，它值不值，所以说到底，还是看你出来的是什么价格！
那就决定了，我们买到的是“锚定价”，还是“真实成交价”？
锚定价买入，我们替开发商承担了“预期溢价”；成交价买入，我们就能把折扣转化成了“资产安全垫”。
3）“性价比”怎么量化？
家庭资产规划里，我们不建议只讨论单价，因为高总价产品的风险更多来自“流动性与持有成本”。
等价格出来以后，我们可以再出文章来讨论它的性价比，可以先说几个对应公式。
A. 替代成本线：同总价在深圳还能买到什么？
- 如果观潮府的总价已经能进入南山/福田“更强共识”的门槛，那它就会面临替代竞争：
- 同样的钱，买“更强流动性”还是买“更强产品力”？
单价上到12-15 万区间，价格越高，替代盘越强，观潮府必须靠折扣和产品力才能留住需求。
B. 租售比与持有成本线：你是否需要“可退出”
对改善盘来说，租售比往往不漂亮，但家庭要考虑：
- 你是否需要未来几年可卖？
- 你是否对现金流敏感？
- 是否用了较高杠杆？
如果家庭现金流偏紧、杠杆偏高，那么这种大面积改善盘，一旦行情横盘，会出现典型的被锁仓：不是跌得最多，而是最难卖。
C. 供给与竞争线：未来三年同板块会不会更好房子更多
上周与付鹏老师聊，他也确认了一个关于房地产分化的主线：未来你买的到底是房子，资产，还是砖头？
有些人说等等再买，行情未到，未来的深圳好房子一定会越来越多，但不一定有好价！
对第二层资产来说，未来竞争盘越多，旧盘的“产品溢价”会被稀释，最终能留下的，是“买入价安全垫足”的那批人。
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