三地基层法院在物业服务合同纠纷中的裁判观点

笔者近日查询了河南省部分基层法院的相关裁判文书后发现，在处理物业服务合同纠纷案件时，法院的裁判观点大多存在以下几点共性：

一、物业服务合同合法有效

业主与物业公司签订的《前期物业服务协议》等合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应依约全面履行义务。

是通过前期物业管理招投标，是否按照要求进行备案均不影响合同效力。

二、业主以物业服务瑕疵拒缴物业费的抗辩均不成立

物业服务具有公共服务性、普适性、连续性，经费主要来源于业主物业费，单个 / 部分业主以服务瑕疵拒缴物业费，会导致物业公司资金减少、服务质量下滑，形成恶性循环，最终损害 全体业主（含已缴费业主）的共同利益，破坏小区基本生产生活秩序。

物业服务存在的充电桩 / 消防设施损坏、管理不到位等属于一般服务瑕疵，可通过整改弥补，不能成为拒缴物业费的合法抗辩事由。

拒缴抗辩不成立可以理解，但是要求给予一定的折扣同样不被支持，即使在物业服务企业提供的物业服务有瑕疵的情况下依然要全额支付物业费。

三、物业公司服务存在瑕疵时，违约金诉请一律不予支持

三份判决均查明涉案物业公司提供的物业服务存在未达合同约定标准、管理服务不到位、需改进加强等瑕疵，即便合同约定了拖欠物业费的违约金条款，法院对物业公司的违约金诉讼请求全部驳回，以此督促物业公司提升服务质量、化解物业与业主矛盾。

违约金的约定及标准均是物业服务合同中的格式条款，业主没有协商的空间。

四、业主与物业公司的合法维权

发现服务瑕疵应先向物业公司反映并提合理化建议；协商不成的，可主张物业公司承担继续履行、补救措施、赔偿损失等违约责任，或依法行使业主权利、召开业主大会更换物业服务企业。

物业服务企业需按照合同约定提供优质完善的物业服务，针对业主反馈问题及时整改、加强沟通，持续改进服务水平，履行好公共区域维修、养护、管理及秩序维护等核心职责。

这两点裁判建议不疼不痒的，意义不大。

1、漯河市源汇区人民法院 （2025）豫1102民初7458号 某南开源物业管理有限责任公司;齐某物业服务合同纠纷一审民事判决书

物业公司的职责范围是对其所管理的小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，具有公共服务性质，其经费来源主要是业主所交纳的物业管理费。如物业公司在提供服务过程中出现瑕疵，业主即拒绝交纳物业管理费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而可能进一步导致物业服务质量的下降，形成恶性循环，最终也会损害到业主自身的利益，也会侵害已按约交纳物业管理费的业主的合法权益。

所以，当小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应主动向物业公司反映并提出合理化建议，物业公司则应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。协商不成的，业主可以依据法律规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使法律法规赋予的其他权利，甚至可以召开业主大会更换物业服务企业。拒不交纳物业管理费，实非对抗物业服务瑕疵的正当途径。根据本院同类案件相关证据认定，某公司对涉案小区的物业服务确实存在一定瑕疵，不能完全达到合同约定的服务标准，故对某公司诉请齐某支付因拖欠物业服务费产生的违约金的诉讼请求，本院不予支持。

2、漯河市召陵区人民法院 （2025）豫1104民初6711号 魏某;某有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告某甲有限公司与被告魏某某签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。原告作为该小区的物业服务企业为业主提供了公共区域的环境卫生、秩序维护等物业管理服务，被告作为该小区业主接受了原告提供的服务，应当按照协议约定向原告交纳相应物业服务费。

关于原告诉请的违约金，原告虽给涉案小区业主提供了服务，但在提供服务过程中，确实存在管理、服务不到位等诸多不足之处，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。

关于被告提出的不交纳物业费抗辩理由是否成立，房间出现裂缝属于房屋质量问题，房屋质量问题系买卖合同纠纷，与本案不属于同一法律关系；案涉合同约定的物业服务内容为房屋共用部位、共用设施设备的日常维护管理，业主专有部位的维修不属于物业服务的范围，被告也未提供证据证明房间裂缝与公共区域及公共设施存在关联，被告以此为由不交纳物业费缺乏事实依据，本院不予支持。被告提出的充电桩损坏、消防设施损坏等问题属于物业服务中的一般瑕疵，可通过整改完善提高服务质量，若因物业服务的一般瑕疵拒绝交纳物业费，将会导致物业经费不足，造成小区物业服务质量整体下降，最终使全体业主的利益受到损害，故对被告以物业服务存在瑕疵为由拒付物业费的抗辩本院不予支持

人民法院的判决应当保障规范最基本的生产生活秩序，不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的方式表达对物业企业的不满情绪，小区的部分业主以各自的理由拒缴物业费，物业公司的经济来源得不到保障，就会影响物业公司的服务质量。如此恶性循环，最终还是造成广大业主的生活质量下降。但需要指出的是，法院支持交纳物业费的裁判初衷只是要保障基本的生产生活秩序，并不代表对物业服务企业服务质量的认可。物业服务行为涉及每个业主的切身利益以及小区居住环境的安宁与和谐，某甲有限公司作为物业服务企业，在今后的工作中，应当按照合同约定提供更加完善、优质的物业服务，并应就业主反映的物业管理服务问题及时与业主进行有效沟通，妥善处理好与业主的关系。

3、新乡市红旗区人民法院 （2025）豫0702民初12873号 河南某有限公司新乡分公司;崔某物业服务合同纠纷一审民事判决书

崔某（宋某）与某公司签订了《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。某公司依约为包括崔某在内的业主提供了物业管理服务，崔某应按照合同约定交纳物业费。崔某虽未实际入住案涉小区，但根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主不得以未接受或无需接受物业服务为由拒绝缴费，崔某未入住不影响物业费全额缴纳义务。故对某公司要求其支付2023年7月1日至2025年12月31日期间共计30个月的物业费8155元的诉讼请求，本院予以支持。崔某无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃自己的抗辩权利。

关于某公司要求崔某支付违约金的诉讼请求。虽然《前期物业管理服务协议》中对拖欠物业费的违约情形有明确约定，但结合本院受理的某公司诉该小区其他业主的物业服务合同纠纷案件审理情况，某公司提供的物业服务尚有改进和加强的需要，同时为督促物业企业不断提高服务质量，化解物业与业主之间的矛盾，对于某公司提出的该项请求，本院不予支持。

此外，因物业服务具有普适性、公共性、动态性、连续性，物业公司在服务过程中要及时了解业主的需要，加强与业主之间的沟通，减少双方误会，提升服务质量；业主在接受服务时要配合物业公司，理解、包容物业服务企业某些不尽人意之处，这样业主与物业公司相互配合、相互理解包容才能形成良性循环，进而营造舒适、美丽、和谐的居住生活环境。