楼市预期急转向，房价走向没有悬念了

　　昨天在知识星球收到一个提问，说现在的一线城市的房价已经回到了十年前，难道现在的经济基本面还不如10年前吗？是不是房价已经触底了？

　　我理解提问者的本意是现在的居民收入应该比10年前高，因此楼市购买力应该更强，但这个结论却存在明显的谬误。

　　而 谬误 产生的原因，我认为是一种被“打工人思维”禁锢的思维惯性。

　　这句话怎么理解？

　　我们这代人，可能在初中时，都学过“剩余价值”理论，意思是劳动者工作8小时，但老板只支付6小时的工资，剩下2小时就作为剩余价值变为了老板的利润。

　　这个在19世纪，可能是成立的吧，但在当下社会，却完全不是这样。

　　这里最根本的问题，在于价值，或者说商品价格，到底是谁说了算，到底是生产者，还是消费者？

　　如果是生产者，那么这世上就不会有亏本破产的企业，所以这个逻辑是说不通的。

　　而真相则是，当我组织生产了一件成本为80元的商品，如果消费者愿意支付100元购买，那么我就获得了20元的剩余价值。所以说，利润，实际上是提前对消费者的喜好做预判，从而获得的消费者剩余。

　　反过来，如果我的判断错误，80元成本的商品，保本都卖不出去，消费者只肯出到50元，那么我就要蒙受30元的亏损。

　　由于每个企业主雇佣劳动者，需要依照市场价格，采购原材料，也需要依照市场价格，所以成本上大家都是差不多的，最后就看谁能更精准的预判消费者喜好，谁能效率更高的组织生产，谁就可以在竞争中获胜。

　　换句话说，劳动者按照劳动力市场价格获得劳动收入，而老板则根据预判消费者剩余而获得利润。

　　对于老板，你判断正确，你就赚钱，你判断错误，你就破产。

　　所以我们可以看到赚钱思维上的两种依赖路径：

　　1 打工人路径依赖

　　相信劳动价值论，所以志在职级晋升，比如，p9的劳动比p8值钱，p8比p7值钱。这个在劳动力市场，成立。所以打工人要把自己锻炼成更好的专才（或者说零部件）。

　　2 老板路径依赖

　　相信消费者剩余论，同样一份劳动，做出A商品，可能赚不到钱，而做出B商品，可以赚大钱，所以，老板最重要的，是战略方向，是要精准预判消费者的偏好，甚至操控消费者的偏好。

　　而一旦当你把目光聚焦在顺应或操控消费者偏好之上，你看待世界的角度和方式，就完全不同。

　　比如网红直播带货，之所以赚钱，是因为网红可以聚焦消费者的注意力，从而提升消费者偏好。网红赚的，是消费者剩余的钱。

　　所以大网红和小网红，在直播时虽然付出一样的劳动，但由于粉丝数差异，导致获得的消费者剩余（利润），就完全不同。

　　再比如，很多奢侈品牌，希望扩大销量，就要营造“轻奢”概念洗脑中产，让中产消费者愿意高价买（操控消费者偏好），以便获得消费者剩余。

　　好了，分析到这里，我们用投资界的一句名言来总结，那就是共识决定价值。

　　站在一个创业者，或者一个小企业主的视角，你根本无法获得劳动者的剩余价值，当劳动者的市场价为月薪1万8小时工作制，你是不可能用8000月薪8小时工作制，或1万月薪10小时工作制去招聘到这个人的，不仅如此，你还要支付相对于大企业更高的工资溢价，以弥补小企业在稳定性上不如大企业的缺点。

　　也就是你根本无法获得“ 劳动剩余价值 ”，你唯一的出路，在于精准预判消费者偏好，决策员工的劳动方向，从而相比大企业获得更多的消费者剩余。

　　一切战略围绕消费者剩余展开，仔细分析消费者的收入，偏好，行为，这个是你企业做大，以及盈利扩大的根本方式。

　　切换到投资领域，切换到股市楼市领域，底层逻辑也是相同的，也就是共识决定价格。

　　当你理解了分析楼市购买力，需要围绕买家的预期，偏好，行为，焦虑等全方位的属性，你 就有了分析当下楼市的标尺。

　　比如，因为大家都知道的原因，现在看空的声音几乎消失，这个确实有利于营造共识，那么在这种情况下，我们要怎么分析楼市。

　　现在我们可以回到文章开头的问题， 现在的一线城市的房价已经回到了十年前，而现在居民总体收入会高于10年前，那么楼市的合理估值是否要高于10年前？

　　答案是，不一定。

　　如果我换一个问法，你就很快能明白症结所在：

　　如果A公司的年度利润为1亿，B公司的年度利润为2亿。那么B公司的合理市值，是否应该比A公司高？

　　炒股的读者，一下子就会发现问题所在，因为所谓的公司基本面，最为关键的不只在于当下的利润，而在于利润增长预期（对未来利润的猜测）。

　　我们以PEG估值法为例，假设A公司预期利润增速为50%，

　　则A市值 = 1亿利润*50 = 50亿

　　假设B公司的预期利润增速为20%，

　　则B市值 = 2亿利润*20 = 40亿

　　结论是，当下利润更低的A公司，当拥有更高的预期利润增速，合理市值反而更高。

　　切换到楼市的视角，决定楼市的价格，在于买家愿意支付的购买力。而这又取决于两个方面。

　　第一，卖家和买家对于房价的预期是怎样的？

　　这个我们在过去的文章里说过，看一个指标，就是跌涨比的变化。

　　跌涨比 = 当天房东下调挂牌价格套数 / 当天房东上调挂牌价格套数

　　该数据越低，代表降价房源越少，涨价房源越多，也就是房东（卖家）越是看好市场。

　　由于卖家和买家都是普通人，共同受到主流唱多舆论的影响，所以卖家跌涨比的变化，实际代表了整个市场对房价未来预期的共识。

　　上一篇文章我们提到过（点击：），市场的预期是逐周走高的（跌涨比逐周下行）。

　　第二，在房价预期上升的情况下，买家是否对当下房价，有足够的支付能力。这个就需要像分析消费者剩余一样，全方位分析楼市买家的预期，收入，担心和行为。

　　对此，并不是说居民收入高于10年前，就拥有更高的支付力。

　　举例来说，假设10年前京沪中产年收入中位数为20万，现在为30万。那么由于10年前居民对未来预期良好，所以赚20万，敢贷款支付15万的月供。因为他们相信，虽然当下要咬牙才能上车，但由于“通胀”，所以预期20万的收入会逐步变为30万，40万。。。

　　这时15万的月供就变得越来越少了，压力也越来越小。

　　所以敢于贷款。

　　但现在，即使是30万收入，但如果居民担心有裁员或中年危机风险，那么就不但不敢贷款，还要预留现金作为风险应对之用。怎么衡量居民的收入预期是乐观还是悲观呢，这个我们在之前的文章中曾提出过居民悲观预期指数。

　　其逻辑为，在同样的收入下，如果居民越乐观，就越倾向于消费，存款就会越少，反之，则更倾向于存款而非消费。

　　除了收入预期的影响，另一个影响在于居民已有的存量债务负担。

　　因为，只有增量债务才会变为楼市购买力，才决定房价走向。如下图：

　　而增量债务又取决于存量债务，也就是，居民存量债务负担越大，敢新增的贷款就越少。那么，当下的居民杠杆率，是60%左右，而10年前，是30%+。

　　由于居民杠杆率指标的分母是GDP，也就是当下60%的杠杆率，已经是计入了更高的居民收入之后的结果。也就是由于更多的存量债务，现在相比10年前的加杠杆能力是降低的。

　　总结：由于居民对未来的收入预期和10年前不同，债务负担和10年前不同，所以我们无法得出当下的楼市购买力，就一定比10年前更强。

　　以上届是基于“消费者剩余”的分析，那么，从真实的数据上，有什么数据反馈，可以直接反映 买家是否跟进当前情绪，是否用真金白银来支撑楼市购买力呢？

　　看三个指标，最领先的指标是居民活期存款增速。次级领先指标是看房量，第三是成交量。

　　下图是历年年底北京的活期存款增速，和小阳春成交量的关系对照图。可以看到每年年底的活期存款增速，和次年的小阳春成交量，呈现完全的正相关关系。

　　对于今年，由于拉动预期的求是杂事发文是1月，所以我也在等1月的数据公布。

　　而看房量和成交量，对于京沪等大城市，都能从贝壳获得公开数据，大家可自行获取数据，并和去年同期做完对比分析后，房价趋势就自然清晰了。

　　我这边当然也有数据，但基于大家都懂的原因，不好在公开场合继续展开分析，并得出结论了。

　　后记：

　　商品价格和盈利来自消费者的共识，资产价格同样来自交易者的共识，但对于楼市这个需要贷款的特殊品种，既取决于交易者对楼市涨跌的预期，又取决于买家对于自己收入的预期。

　　前者可通过唱多舆论来拉动，但自己收入预期会怎样，只有自己最清楚。而最终这种买家行为预期的反映，会落地在居民的活期存款增速，居民的看房量，以及成交量上。

　　对于知识星球的同学，我在春节前会在知识星球再发一篇预测，由于私域不具备传播性，我会详细列明京沪的看房量和成交数据，以及和去年春节前后的对比，并给出分析和结论。供小阳春要买卖房产的同学参考。

　　对于公众号的读者，本文详细列明了逻辑和框架，而数据可以从贝壳处获得，拿到数据对比，结论也就清晰了。

　　全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。