守文脉焕新老城 创模式激活片区

本文转自：人民网-四川频道

守文脉焕新老城 创模式激活片区

成都市彭州市龙兴寺片区推动老城更新的实践探索

人民网记者 王波

四川彭州市龙兴寺片区坐落于彭州县城老城区核心腹地，既是千年古刹龙兴寺的根基所在，更是成都和平解放红色记忆的重要承载地，千年文脉与红色基因在此交融，历史底蕴深厚绵长。然而，这片区域曾深陷老城发展困境：棚户区占比高达33.8%、涉及1080户群众，低洼棚户密集、基础设施老化、公共配套短缺、安全隐患突出等问题交织叠加，不仅严重影响居民生活品质，更制约了城市功能升级与历史文脉延续。

为此，彭州市锚定“改造一个片区、激活一座城市”的目标，立足片区历史肌理与民生需求，经全面摸底调研与科学规划论证，启动片区更新工程，建成集文化体验、潮流消费、休闲游憩、产业联动于一体的综合性人文景区式商业片区。2025年以来，累计接待客流量突破1500万人次，节假日当日峰值突破12万人次，仅国庆期间就吸引游客及本地居民超130万人次，外地游客占比近50%。

凭借在历史传承与城市更新中的创新，于2025年6月摘得“建筑界奥斯卡”之称的“Architizer A+Awards”等国际权威奖项。龙兴寺片区的实践，实现了历史文化传承、民生福祉改善与城市能级提升的多元共赢。

重视留存、强化共治、盘活闲置，破解片区风貌重塑难题

针对城市更新中“房屋征迁难开展、多元诉求难满足、资源利用难优化”等共性痛点，彭州市通过创新安置模式、构建共建机制、盘活闲置资产，在保护历史文脉的同时优化空间功能，实现人居环境与社区活力双提升。

“低拆建比+房票安置”，实现提质与安居双向共生。以拥有近1700年历史的龙兴寺文脉为核心，遵循保护街区肌理与彰显地标建筑相辅相成的空间布局策略，完成14万平方米老旧小区、商业街保护性改建，对20余万平方米古建筑及传统街巷实施保护性留存，改留比例达70%，推动片区建筑密度从60%以上降至30%以内，最大限度保留历史风貌与原生肌理。同时，聚焦人居品质提升，通过多渠道广泛筹集市场房源建立“房票房源库”，将建房安置成本量化为“房票”，引导搬迁群众以“房票选购”方式安置，833户搬迁户共选定605套市场新房、228套存量房，既高效化解征迁矛盾，又助力商品房市场去化，实现人与文、民与城的和谐共生。

“政府引导+多元参与”，实现供给与需求有效衔接。打破政府大包大揽的传统模式，构建“政府统筹+国企主导+专业赋能+公众协商”协同治理架构，统筹推进龙兴寺片区改造与文脉保护工作。政府牵头制定总体规划和文化保护、公共服务等核心标准，国企作为实施主体统筹工程建设与资金筹措；同时，通过线下建议征集点、坝坝会与线上问卷相结合的方式，邀请专业机构、居民群众全流程参与项目过程，推动项目适配市场运营需求与群众生活需求，从根源上避免“建而不用、用而不适”等资源浪费问题。

“存量转化+新兴业态”，实现旧改与育新同步激活。充分盘活闲置资产，将1500平方米老仪表厂房转型为特色文旅地标“小酒馆”；利用零星土地、闲置构筑物补齐“小微”便民设施，打造主题口袋公园6个、休闲小游园3处，嵌入式增补停车场5处、彭派驿站1处（配备电视、空调、微波炉、血压计、储物柜等便民设施的休憩空间，满足市民和户外劳动者“冷可取暖、热可纳凉、渴可喝水、累可歇脚”需求）、便民饮水点4座（24小时提供开水、温开水及一次性纸杯），推动片区功能从“居住社区”向“旅游社区”转型。依托“百里一·龙兴集”新建商业载体，引进Tims等30家特色首店，商业载体整体签约率达80%；打造音乐房子、山海民谣等25个夜间消费场景，夜间客流占比超30%，实现居民生活品质与游客体验感双重提升。

运营前置、本土引流、社群导入，破解改造后端维护难题

针对部分城市更新“建设时热火朝天，建成后冷冷清清”的经营痛点，彭州市通过创新商业模式、融合在地产业、打造垂类IP，构建“投资可平衡、市场能认同、影响能持久”的可持续内生发展机制，为片区长效繁荣注入持久动力。

“运营前置+多元盈利”，实现资金平衡与自我造血。打破“重建设、轻运营”的传统模式，创新采用“O+EPC”模式（项目策划、设计、采购、施工、运营一体化交付方式），将运营理念与业态规划前置融入建设全过程，构建“租金+流水分成（8%—15%）+自营”的多元盈利模式，实现收益回流与资金平衡。龙兴寺片区改造中，实施拆迁新建约400亩、风貌提升超800亩，政府投入14.03亿元完善民生配套，土地出让收益达13.56亿元，与政府投入基本持平；企业投入22.98亿元建设商业项目，2025年带动旅游消费已超11亿元，成功实现片区从“政府输血”到“自我造血”的转型。

“本土品牌+未来消费”，精准契合市场多元需求。以社区生活场景为基底，强化在地文化链接，引导市场认可度高的本土品牌入驻片区，汇聚蜀中糖门、宝山红茶等7个本地集体经济品牌及12家特色商户，推动“军屯锅盔”“鹅肠火锅”“罗万烫油鹅”等本土老字号入驻，以“老品牌新场景”留住片区的“根”与“魂”。同时紧扣健康养生、城市轻户外等未来消费趋势，依托全省最大的中医药制造集聚区天府中药城、国家级户外运动目的地的资源优势，累计吸引天府香疗、新绿色药业等600余种本地企业产品入驻，形成本土特色与潮流消费兼具的业态矩阵。

“主客共享+社群经济”，构建常态引流长效机制。秉持“主客共享”理念，将片区打造为彭州“天府药市”城市文旅垂类IP的核心承载地，构建集中医药文化展示、健康消费、美学体验于一体的“超级综合体”，重点推进“天府药市”零号街区药商文旅融合项目、“五感体验”非遗展示区、市民艺术文化中心建设，创新推出“二十四方”特色中医药茶饮商铺。以社群经济为切入点，通过“天府药市·二十四集”市集平台，导入“养生休闲”“户外运动”“天彭牡丹”“美食达人”等本土成熟社群，高频开展差异化主题市集活动，实现“周周有新意、月月有活动、季季有主题”，单日最高客流量达12万人次，持续保持片区品牌热度与消费活力。

塑造品牌、讲好故事、兼容并蓄，破解文脉活态转化难题

针对“城市文化深厚但激活不足、红色文化丰富但宣传不够、民族文化有特色但挖掘不深”等现象，彭州市推动文化资源转化为可体验、可消费的文旅产品与空间场景，实现了文化传承、品牌提升与社区认同的有机统一。

“大型活动+大咖引流”，让城市名片“亮”起来。以“新天府·彭派生活会客厅”作为片区总体定位，持续承办全国扁带锦标赛、四川省非遗节彭州分会场等省级以上赛事与文化节会超100场。借力承办“龙兴龘龘”非遗大集等特色品牌活动，邀请成都非物质文化遗产推广大使李子柒宣传彭州非遗，将龙兴寺千年底蕴和李子柒“非遗”文化IP属性有机融合，向海内外展示巴蜀文脉魅力。借助“成渝双城戏剧节”契机，以苏菲・玛索到访宣传为纽带，深化中法文化交流，推动城市形象跨界出圈。

“场馆硬件+内核软件”，让红色资源“活”起来。在修缮龙兴寺藏经楼彭县起义旧址的基础上，打造“走向人民——彭县起义”专题展馆，通过图文史料、现代光影技术、沉浸式互动体验等形式还原通电起义场景，让红色历史具象化、可感知。场馆年均接待海内外游客4000余人，先后获评成都市及彭州市党史教育基地、彭州市青少年爱国主义教育基地、四川统一战线中国特色社会主义教育基地、四川省爱国主义教育基地、民革党史教育基地，成为红色精神传承的重要阵地。

“传承民风+创新民俗”，让民族文化“兴”起来。针对片区回族、藏族等少数民族聚居的特点，搭建民族融合共治平台，吸纳20余名少数民族社区骨干、宗教人士参与治理，通过“铸造铧铁”立体景观、“燕归巢”墙绘等艺术形式，展示“铧铁”民俗文化，让街巷“清真小馆”成为口碑相传的“美食打卡地”。充分尊重宗教文化传承，延续川西民居建筑风格，一比一复建火神庙，保留其文化象征意义；深度挖掘禅意文化，打造“禅驿·龙兴院子”主题酒店，推出抄经、篆香、禅修等疗愈体验活动，参与者络绎不绝，成为都市人舒缓身心的热门选择，实现传统民俗与现代需求的兼容并蓄。