马上！南京一线板块，房价刷新！

高能预警！南京的房价真别低估了！

最近，南部新城核心区，一座酷似“游艇风”的叠墅豪宅突然改规划，即将入市！

豪宅破局、资本进场，南京房价的底牌，这次真的不一样了。

房价要刷新！南部新城豪宅改规，马上上市！

最近，南部新城豪宅——嘉佰道·南京公示改规划，相较前一版，有一些细节进行调整。如此精细化修改，可见今年这个项目就要上市了。

修改细节包括：部分立面窗尺寸调大，切割变少了。↓

立面线脚造型调整。↓

北立面由原玻璃材质调整为干挂铝板。

屋顶取消玻璃栏板。↓

变更前↑

变更后↑

还有一些外立面的细节调整。↓

项目容积率仅1.2，拟建11栋4层多层+2栋7层洋房+2栋10层小高层，低密舒适度直接拉满。

重点来了：这不仅是南部新城首个叠墅，还是南京首座“嘉佰道”高端系！看来是要冲区域豪宅封面了。

外立面一眼高级：弧形线条像游艇，香槟金铝板勾勒，落日氛围感拿捏。buff很明显：

• 颜值超高，辨识度独一档
• 容积率1.2，南部新城最低
• 区域唯一叠墅产品，还是四代住宅
• 面积段纯粹：洋房170-190㎡，叠墅260-330㎡

不谈其他，就这么低的容积率，这么稀缺的叠墅产品，未来一定是霸榜南部新城顶豪的超绝产品。

关键是，南部新城的终极改善购买力已在逐渐出手。

这几天，南部新城的伟星誉璟府成交了3套197㎡户型的房子，成交情况如下：

12F，以805万元总价成交，不含车位；

13F，成交价813万；

14F，以828万元成交，带2个车位。

连续成交，并且总价段稳在800w+，这说明什么？

——这个总价段已经有一定量的买家愿意接手了，而这个价格，也是目前非常客观的价格底部。

俗话说“你不买我不买，明天还要降两百”。但如果有一定量的人愿意接手呢，那这个价格就不再会下探。

点石成金！操盘手到底什么来头

很多人对宸嘉发展的印象还停留在卡子门那个佰汇广场项目。据悉，佰汇广场将打造成高端商业综合体，业态包括公寓、街区商业等产品。

实际上，宸嘉发展是很典型的后起之秀，宸嘉发展成立于2020年11月,2022年才进入上海市场,但很快在业内建立起辨识度。公开资料显示，该香港企业背后实控人正是国华人寿老板刘益谦，被称为“中国巴菲特”。

刘益谦曾对媒体称，自己在上海有数百套房产，具体数字记不清了，如今直接成立地产公司卖豪宅，地产生意对他应该不陌生。

除了老板牛x，还有很关键的一点，宸嘉发展很多高管都是来自中海、华润等知名房企，他们拥有非常丰富的高端项目操盘经验，也经历了一波楼市冷热交替，有着自己的长期主义。

短短几年，宸嘉发展已做出多个爆款。

比如2024年宸嘉发展在上海打造的宸嘉100·嘉佰道，就征服了很多高净值客群，推出时422套房源2小时内售罄，销售额高达61.78亿，创造了日光奇迹。

武汉知名豪宅宸嘉100嘉佰道也是宸嘉发展的代表作之一，据克而瑞数据显示，武汉宸嘉100嘉佰道项目在2021年武汉千万级豪宅销售榜位列第一，套均总价1269万元。

宸嘉100嘉佰道效果图

关键是，在许多老牌房企纷纷收紧投资的这轮地产周期中，宸嘉发展接下了阳光城、泰禾、福晟等房企做不下去的项目，而南京的佰汇广场，并不是孤例。

比如2021年10月，宸嘉发展在武汉豪宅的必争之地中接手了国荣置业的项目，面对着十分低迷的武汉市场，宸嘉发展先是以5.5万/㎡率先刷新区域成交单价，又连续两年蝉联千万级住宅榜首。

比如宸嘉发展于2022年接手的成都锦江区一环烂尾项目，如今已是央视《航拍中国》纪录片里无数次给镜头的地标住宅——阿玛尼公寓。

还有长沙高单价、高总价的宸嘉·和顺·嘉臣道，前身就是阳光城爆雷做不下去的烂尾项目，如今已被宸嘉发展接手。

在深圳，宸嘉发展接手福晟的旧改项目，包括深圳龙华区大布头项目、宝安区翻身项目、龙岗区述昌围项目和守珍街项目。在上海，宸嘉买下了当时上海土拍成交总价最高的地块……

事实证明，刘益谦的眼光确实不俗。

而南部新城的嘉佰道，沿用了其他城市一度又好又叫座的顶豪产品名，可见南京的嘉佰道也是含着金汤匙出生。

南京房价，还得靠豪宅！

客观上，高价项目的出现，对整体市场来说，是无可置疑的好消息。

1、预期拉动

豪宅具备一定的“灯塔效应”。

真正好的贵价项目，可以释放高净值人群对核心地段稀缺资产的认可信号。而豪宅项目开盘火热的现象，短期内可缓解市场悲观情绪，吸引部分改善客群入场。

2、推动产品升级与土地市场分化

倒逼房企提升产品力：为匹配高端需求，开发商加速迭代产品。

当然，要想房价结构性上涨，光靠贵价项目是不够的。

一是需要大量增量资金进场买房，加杠杆、承债务，才能实现整体上涨。

举个例子，2016年的房价大涨，驱动力有棚改货币化、地王出现、二手房价格上涨等等，但它们各自的效果却不一样。

棚改的效果是直接产生资金+需求的共振效果，房地产是一个很简单的标的物，只要有钱，就能上涨。

地王的效果是，成本传导加预期的引导效果。说直接点，就是让你感觉面粉居然比面包还贵，将来面包肯定更贵，这个预期达成共识，上涨就自然而然了。

也就是说，棚改是根本性驱动力，而地王是让预期上涨。

二是库存压力需要时间去降

这是很多二手房都面临的困境，甚至很多房子已经失去流通性，这就很残酷了。

总体而言，当前南京豪宅热销短期内提振局部信心、驱动产品升级，但中长期可能加深市场断层。毕竟豪宅的很多购买力，也是需要卖房置换，或者3套并1套。当高净值客群资金流向豪宅，无可避免会挤压中端市场。

总结就是：豪宅热销能短期提振信心、推动产品进步，但也会加剧市场分化。毕竟买豪宅的钱，很多也是“卖旧换新”，购买力向上集中，中端市场反而可能承压。