房贷利率，奔向2字头？

最近银行变得“卑微”了。

前几天和一个做信贷的朋友聊天，他说现在行里最头疼的不是坏账，是钱贷不出去。一季度KPI完成率不到两成，行长拍桌子，下面人也不敢吭声——不是不努力，是真找不到靠谱的客户。

过去银行求着你存钱，现在反过来，求着你借钱。

这是一种倒挂。而这种倒挂，正在逼出一个所有人都在等的答案：

房贷利率，还要降。

央行刚出的数据，去年四季度全国新发放的个人房贷，加权平均利率已经干到3.06%。三年前，这个数字还在5%以上。五年前，6%是常态。你每个月还的利息，搁2019年够租辆宝马5系，搁今天也就够加几箱油。

有人说，已经很低了，还能低到哪去？

能。

判断房贷利率有没有降到头，别盯着政策文件，盯着银行自己的处境就行。银行是个生意，左手收存款，右手放贷款，中间赚息差。现在存款利率是什么水平？国有大行活期0.05%，三年定存勉强1.5%。就这样，老百姓还在往里存——去年居民存款又多了十几万亿。

银行拿着这些钱，付着利息，放不出去。放出去的，还有一堆人提前还。这叫资产荒。资产荒底下只有一个解法：降价。

贷款利率，就是资金的价格。

另一个视角是租金回报率。以前大家买房，没人拿租金说事儿，因为房价一年涨20%，谁在乎那1.5%的租金。现在不一样了。房价不涨了，甚至还在阴跌，买房就成了一道纯算账的题：你借4%的钱，买一套租金回报率1.5%的房子，每年净亏2.5%。这不是投资，是做慈善。

想让这笔账算得过来，只有一条路：房贷利率降到租金回报率以下。现在全国重点城市的租金回报率中位数也就1.7%左右，一线个别地段能到2%。也就是说，房贷利率奔着2%去，甚至1字头，才有人愿意背这个债。

这不是臆想，这是定价逻辑的根本切换。

前阵子高层会议的通稿，明明白白写着“适度宽松”“降准降息”。高盛的预测是，一季度就来一次双降，降准50个基点，降息10个基点。三季度可能还有。央行的态度很清晰：给全社会的债务减负。你欠的钱，利息会越来越便宜。

这对背着房贷的人来说，是实实在在的红利。

算笔简单的账：200万贷款，30年期，利率从4.2%降到3.0%，月供能少1500块，总利息能省下50万。50万是什么概念？一辆宝马3系，或者一个孩子从小学到大学的补习费。放在房价上，相当于直接打了九折。

但这事得两头看。

低利率是普惠的，可资产不是。资金越便宜，越会往最安全、最能生息的地方涌。一线城市核心区、强二线的好地段、租金现金流扎实的房子，会被低息资金托住，甚至慢慢拱上去。那些没有租金、没有流动性的老破小、远郊盘，哪怕利率降到零，也没人接盘。

便宜的钱，救不了烂资产。

这就是2026年最残酷的分化。

所以这个阶段，普通人该做什么？

首先，别死存钱。不是让你乱花钱，是别把大量现金趴在活期或定存里。现在的通胀预期和货币投放速度，跑赢存款利率是大概率事件。你存银行，银行拿你的钱去放2%的贷，转头给通胀一冲，实际购买力就在缩水。

其次，如果手里还背着4%以上的老房贷，或者5%以上的经营贷，今年一定要想办法置换。商转公、跨行转贷、或者凑钱还掉再抵押，能动的渠道都动一动。把6%的钱换成3%的钱，什么都不干，每年净赚3个点利差。这是当下最确定的无风险收益。

第三，公积金是宝贝。首套2.6%的资金成本，放眼全世界都是补贴价。能用公积金绝不用商贷，能贷满绝不全款。在通胀预期下，拿长债、拿便宜钱，本身就是一种防御。

最后，重新理解房产的价值。以前问“这房子能涨多少”，现在问“这房子能租多少”。一套房子，年租金能不能覆盖利息？如果能，地段还行，它就是2026年的好资产。如果不能，地段还不核心，它就是压舱石，不是压舱，是压顶。

当然，利率降到零不是末日，是规则重写。

写规则的人，在降息。看懂规则的人，在置换债务、优化配置、用2%的钱收3%的租。看不懂规则的人，还在死扛5%的旧债，或者把现金锁在0.05%的活期里，等着它一点点缩水。

趋势这东西，从不等人。顺势而为，不是因为它正确，是因为逆着走，太累了。