中海通州九棵树项目方案反馈意见来了！仅两栋住宅楼建筑高度54.1米

北京进深 刘治颖 2月12日，北京市规划和自然资源委员会通州分局发布关于北京市通州区老城平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6017地块R2二类居住用地项目方案公示反馈意见采信情况和总平面图公布的通告。

2025年12月23日至12月31日及2026年1月21日至1月29日，通州分局两次对北京市通州区老城平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6017地块R2二类居住用地项目方案进行了现场和网上公示，每次公示期7个工作日，公示期间收到公众反馈意见14份，经与建设单位沟通，现将采信情况通告如下：

1.公众反馈意见：用地北侧6016地块尚未入市，但该项目公示方案中的北侧高层建筑明显不满足《北京地区建设工程规划设计通则》中关于退让相邻单位建设用地边界线距离的要求，影响北侧6016地块权益，建议该项目建设单位按照设计通则要求重新调整楼座位置布局。

建设单位意见：根据《北京地区建设工程规划设计通则》第2.3.4条，在相邻用地双方自愿协商且不违反相关法律法规的基础上，可按双方协议执行，不再按照权益退线进行退距。本项目与北侧现状空地权益单位沟通协商，已就本次设计方案征求权益单位同意意见。

通州分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

2.公众反馈意见：项目挂牌文件附件“多规合一”协同平台审核意见函中明确指出，沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间不得建设永久性建筑，但该项目公示方案中在上述空间内仍设置了景观大门、雨水调蓄池、化粪池等永久性建筑，明显与“多规合一”要求不符，建议该项目建设单位按照“多规合一”要求重新调整上述建筑位置布局。

建设单位意见：本项目永久性建筑均规划在20米范围以外。根据《民用建筑设计术语标准》（GB/T50504-2009）：建筑物指“用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种公共活动的场所”。雨水调蓄池、化粪池等构筑物不属于永久性建筑。

通州分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

3.公众反馈意见：该项目的规划设计方案为高度60米，超过原规划高度45米限高，严重影响周边居民楼采光，恳请不予审批通过，按照原规划45米限高执行。

建设单位意见：根据《北京市规划和自然资源委员会通州分局关于通州区老城平房范围内棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6017地块供地项目“多规合一”协同平台审核意见的函》（京规自（通）供审函[2025]0004号），规划建筑高度45米（局部60米）。本项目方案中仅2#住宅楼、4#住宅楼建筑高度54.1米，满足《北京城市副中心管理委员会关于印发<北京城市副中心建设工程建筑高度弹性管控技术要点>的通知》(副中心管委发〔2025〕19号)的相关要求。

通州分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

4.公众反馈意见：6017地块北侧的6016地块还没有拍卖，如果6017地块是60米设计高度，按照当代小区北高南低的设计格局，北侧的6016地块的楼层高度势必一定会更高或者不低于60米的高度，那么6016/6017地块的高度一定会对瑞都国际南区外围的12号楼13号楼形成采光时长影响。现在瑞都国际小区的12号楼13号楼前面没有遮挡，日照时长均为全天日照，60米的高度形成的遮挡会如何影响到两幢楼居民的日照时长以及生活舒适度，请各位领导重新予以考虑评估。

建设单位意见：本项目规划楼栋与瑞都南区现状楼栋最近距离约187米，建筑间距满足国家及北京市的相关要求。按照日照分析软件的日照分析模拟，本项目对周边现有建筑的日照均满足国家及北京市的相关要求。

通州分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

按照相关法律法规要求，现将上述建设工程设计方案总平面图予以公布，公布期限自即日起至全部建设项目建成后通过规划核验之日止。本项目各项技术经济指标以建设工程规划许可证最终审批为准。

据查阅，2025年11月27日北京第七轮土拍中，中海地产以12.48亿元竞得该地块，楼面价2.29万/㎡，溢价率仅0.97%。

地块前身为通州老城平房棚户区改造项目一期用地，属二类居住用地，占地约2.47万㎡，规划建筑面积约5.44万㎡，容积率为2.2，建筑限高45米（局部可放宽至60米）。从规划条件看，预计打造洋房与小高层相结合的产品。

相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股