35岁以上租客将近40%，中年租房族想要另一种踏实

要真正规范市场，让租客更有安全感，还需要在制度和法规上更细化，对租赁双方的权益约束更清晰。

文 | 布丁

人到中年拖家带口租房，正成为趋势？
据第一财经，一对都在外企工作的80后夫妻，两人收入都不错，且名下拥有一套小型学区房，但他们仍拒绝走“背房贷换大房”的传统路子，选择每月花近万元租房住，以换取生活的松弛感。像这样拖家带口租房的中年家庭正在变多，他们已将租房视为一种长期、稳定的生活方式。
有数据为证——杭州贝壳研究院的最新数据显示，2025年杭州36岁以上的租客占比达到31.4%，同比上涨了近7个百分点；而清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心发布的一份研究报告显示，在全国重点40城，35岁以上租客占比更是逼近四成。
中年租房族兴起背后的原因是什么？当越来越多的中年人涌入租房市场，该如何保障他们的租房权益？
从第一财经采访的这对夫妻情况看，他们一家七口选择租房的原因很简单——
两人此前购买的学区房只有30平，目前没有房贷。如果换一套大点的房子，即便卖掉这套小房子，也还要拿出几百万首付。经济压力非常大，很影响日常生活质量。现在租房住，一个月房租一万左右，再扣掉其它开销，平时不用太节省，想买啥就买啥，每年还能带孩子出国玩一趟。万一失业了，也不用为房贷发愁。
说白了，经济因素是根本。而另一个原因是，现在租房市场相对更成熟和稳定了。在市场整体下行的时代，即便是在大城市，出租的房屋也不像过去那么抢手，房东不敢随便为涨租将租客赶走，转而更加珍视长期稳定的租客，甚至会主动调减房租。
这也是大部分中年人选择租房住的原因。在过去房地产景气的年代，房产除了居住属性外，还有很强的金融属性。上杠杆买房，尽管房贷压力巨大，但住几年后再卖掉，往往还能赚一笔，所以大家都疯狂涌入楼市，又进一步推高了房价，导致楼市泡沫堆积。
现如今，房地产市场已经发生了巨大的变化。房价有所下跌，购房者多持观望态度。加上就业机会不如之前那么多，所以尽管利率一再走低，很多人更愿意把钱存进银行，增加风险抵抗能力，而不是买房，增加自身经济压力。
租房市场的变化，也是承接整体房地产趋势的。是顺应市场主动降租稳住租客，还是不降租承担房屋空置的风险，这笔账，房东们很容易能算明白。
但对租客而言，房东态度的变化，是基于市场转变的被动性选择，仍缺乏有效的制度保障。若是过几年楼市止跌回稳，甚至再度走向火热，一些房东说不定又会隔三差五要求涨房租，或者为了卖房，突然把租客赶出去。
去年9月，我国首部住房租赁领域行政法规《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行。有专家认为，《条例》为市场主体划定行为红线、为监管部门提供执法依据，将推动行业从“粗放发展”向“规范运行”转型。
个人觉得，专家可能过于乐观了。《条例》目前大多是宏观层面的指导性原则，缺少具体实施细则，且约束对象主要是租赁经纪机构和平台，对个人房东的约束力很有限。要知道在我国，个人房东出租仍占据主导地位，占比大约近八成。
即便近些年租房市场已日趋规范，像40岁以上不能合租租房、60岁老年人难租房等隐性歧视，仍普遍存在于行业中。要真正规范市场，让租客更有安全感，还需要在制度和法规上更细化，对租赁双方的权益约束更清晰。
在对租赁双方，特别是对租客的权益保障方面，租房群体比例很高的日本，是一个会被反复拿出来讨论的对象。这里就不说太细了，核心无外乎从法律层面严格保障租客的权利，比如房东不得随意涨租、退租需提前半年提出且双方无异议才行等。当绝大部分租客能安心长租下去，才意味着租房市场的真正成熟。
中年租房族的兴起，无论是无奈还是主动选择，反映的是时代发展的轨迹。而在保障他们的租房安全感方面，还有很长的路要走。