楼市存量巨变

来源：格隆汇APP

比上海收购二手房更猛的地方出现了。

收购二手房出王炸

原以为上海收储二手房做保障房，已经是市场足够炸的一个调控。

这不苏州也出了个王炸，管辖区内的太仓升级了商品房“以旧换新”的政策——

1、除了别墅、联排、独栋住宅，太仓范围内的4层以上的普通住宅全部都可以参与以旧换新。

这意味着以旧换新扩容了，可以覆盖更多的改善需求，集中释放中高端置换需求。

2、符合置换条件的144平方米以上房源，置换比例从原来的50%提高至80%。

去年太仓就升级过置换的户型面积要求，“以旧换新”存量商品房住宅面积上限放宽至180平方米，现在是144平以上的旧房总价只能按50%兑换新房总价，现在提升到80%，置换总价的比例大幅提升，对市场来说，能够进一步提振高端新房市场。

不过这也意味着，144平方米及以下房源，置换比例仍为50%。

3、允许以一套或多套存量房置换一套新房，并创新性地将产权车位、车库也纳入置换范围，有证的自行车库、储藏室等可按评估价结算。

这一条，是众多城市中以旧换新的创新举措。

要知道，很多三、四线城市，县城或者城市中外围区域的车位、车库是非常难转手的，有的亏损也没人要，这无形中就减轻了置换过程中原本因为车位车库捆绑卖不掉的二手房。

并且，多套可以兑换一套，灵活性就更高了。

很多人在市场的高点，入手一些老房子，住又住不了，出租也不一定能顺利出租，一套一套地挂二手市场，中间沟通和处理的中介成本又高。

现在买方市场，基本都是业主出中介费用，手中如果有多套需要处理，中介费用成本也不小，不如一次性打包置换个更大，更舒适的。

这样一来，就可以适配更多元的家，市场置换的可行性也大幅提升。

4、保障子女教育连续性，自旧房买卖合同生效之日起两年内，保留原房产施教区的义务教育入学资格。

这一步消除市场的置换顾虑，尤其是有孩家庭，虽然手里的是老房子，但老房子一般都在城心、老城区，有着多年的教育资源沉淀，很多本地的优质学校都在老破小附近，置换的时候，不一定舍得优质的学校，说不定哪天自己的孩子也要用得上学位，很多愿意接受老破小的业主，都是冲着学校教育去。

保留了原房产的入学资格，也就解决 “换房即换学区” 的核心顾虑，消除置换群体的教育焦虑。

5、简化金融流程，支持存量房“带押过户”，只要房屋评估价高于未还贷款即可办理，减轻居民先行还贷的压力。

主要是解决置换过程中业主，赎楼难、资金压力大的问题，同时也缩短交易周期。

基本上，太仓的这次政策解决了市场以旧换新置换的不少痛点。尤其是置换过程中，旧房的附加资源及属性都纳入保障范围内。

这种创新性举措，是众多收购存量房的城市中罕见的，所以整个太仓的以旧换新成效也肉眼可见——

去年4月，太仓官方数据显示，商品房“以旧换新”累计成交新房432套，销售额约14.15亿元；置换存量房507套，收购额约6.67亿元。

这就约相当于每收购 1.17 套旧房，带动 1 套新房成交，也实现2.12 倍的直接资金杠杆效应。

并且收购的第一批房源，有103套直接用作人才房供给。

而截至2026年1月底，太仓市通过“以旧换新”已累计成交新房495套、面积6.56万平方米；同时成功置换存量房581套、面积6.41万平方米。

所以，短期的效果，在太仓这挺立竿见影的。

市场最大托手

目前，在链家平台上显示，苏州太仓的二手房挂盘有7201套，均价约1.5万/㎡。

其中有6008 套在180平以内的，621套是144平-180平的。

这就意味着，整个太仓的旧房全都收购起来也不会太多，按照150万1套收购价格，需要的收购资金不到百亿。

但对市场的意义，是重大的。

相比前几年地方国企下场收购存量房，市场还在讨论，资金是否能够到位，资金从哪里来，好很多。

这也意味着地方的保障房收储，不用再勒紧裤腰。

同时也说明去年政府工作报告提出的安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等资金方面的支持已经到位。

其次，太仓的收购具体进展公布，五百多套的体量，虽然看上去不多，但能够公布一定量的收购规模，也就意味着市场的托底线已经确立。

按照太仓参与以旧换新的太仓城发集团实际操作来看，市场的托底线是参与评估老房的评估公司给出的评估价均值。

而太仓城发集团的背后是太仓的国资监管办公室，换句话说，收购二手房是地方的国资来做这个托市商。

对市场而言，有资金、有具体的兜底方，收购会是一个持续的过程，

这无疑是市场最大一针强心针。

再就是太仓过去两年是以旧换新样本城市，现在又再升级，预计全国城市同样会迎来升级版本的“以旧换新”。

作者 | 飞天小女警