从「撮合交易」到「最大成本」：贝壳困住贝壳

作者| 王晗玉

编辑|张帆

封面来源|视觉中国

动辄大几万元的中介服务费，似乎正成为购房人最后的高成本支出。

过去几年，房地产调控政策逐步放宽，从一线城市下调购房门槛、央行降准降息，到存量房贷利率下调，二手房交易的环境已明显改善。

最新消息显示，自2020年8月开始实行的“三道红线”或也正逐渐淡出。

上个月底，已有多家房地产企业不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关数据。

而决定着房贷利率的5年期LPR已连续8个月保持在3.5%水平，同时2025年以来商业银行净息差也出现企稳迹象，整体保持在1.42%左右。

换句话说，房贷利率与还款成本也来到了阶段性低点。

在购房交易成本不断压缩的背景下，中介服务费仍成为买卖双方绕不开的一笔支出。作为行业头部平台，贝壳找房的服务费模式及其调整，不仅影响单笔交易成本，也折射出当前二手房市场利益分配的现状。

购房成本减轻，但中介费仍是“硬骨头”

伴随多地下调房贷利率、减免交易税费以及央行多轮降准降息，二手房交易的制度性成本明显降低。此前，北京、上海、广州、深圳等多个城市已基本取消非核心区限购，多个城市存量房贷款利率相比2023年高点也已累计下降超过1个百分点。

以北京首套房为例，目前满二年出售的房源已无需卖家承担增值税，针对买家的契税也从1%（140㎡以下）、3%（140㎡以上）统一降至1%，商业房贷利率则从2023年初的4.85%降至3.2%。

就大部分二手房房源类型而言，如今仅需买方承担契税这一制度性成本。但相比1%的契税，多数买卖双方还需面对的中介费可算是“最高成本”的支出。

36氪从一位北京地区的链家经纪人处获悉，现在其门店执行买卖双方各承担1%的服务费率标准。

在这之前，链家的二手房交易服务费多由买方承担，费率约在2.5-2.8%之间。

2023年4月，住建部与市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，明确提出“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”，鼓励中介机构合理降低收费。

随后，链家调整了服务费标准。前述经纪人表示自2023年9月26日起，其所在门店执行新费率。另据贝壳找房平台上其他经纪人的说法，非自营链家门店所属的交易也执行相近的费率标准，“低于1%连合同都出不了”。

尽管相比2023年以前，贝壳找房的服务费率有所下调，但整体仍处于相对稳定的区间——买家名义上的服务费成本降低，但中介方合计收取的服务费仍有2%。

如一间总价为300万元的二手房，中介方收取的服务费只是从7.5万元降至6万元。

而与2023年首套房贷利率高点相比，若该房源购房者彼时按最低首付标准办理贷款，几轮降息至今，其月供已可减少1300多元。

同时，即便目前贝壳找房服务费执行“交易双方各付1%”，但卖方承担的服务费往往会通过提高挂牌价等方式转嫁。正如行业长期存在的现象——“羊毛出在羊身上”，看似约束卖方的增值税、个税、中介费等最终仍会反映在房价中。

当前，尤其在一二线城市，交易双方通过贝壳找房平台实现二手房买卖仍是主流方式。

贝壳找房财报显示，2025年上半年平台上存量房（二手房）业务的总交易额达11638亿元，其中由其自营的链家门店促成的交易额达4345亿元。

鉴于多数机构在统计全国二手房交易数据时均以成交套数、成交面积为统计维度，并不统计成交金额，因此贝壳找房平台在全国二手房交易市场的市占率暂无法确切计算。不过通过与重点城市的交易数据进行对比也可有所感知。

以北京为例，2025年全年，北京二手商品住宅累计成交1591.53万平方米，另据诸葛找房数据研究中心监测，2025年第52周北京二手住宅市场均价为50942元/平方米。以此推算，北京去年全年二手房交易总成交金额约在8107亿元。

对比之下，贝壳找房去年上半年促成的二手房交易就有11638亿元。可见，其在二手房市场仍占据较大份额。

2025年上半年，贝壳找房二手房交易单量在平台房屋买卖交易总单量中占比超过75%，存量房业务净收入由2024年同期的131亿元增加4.0%至136亿元。其中，由链家门店贡献的佣金收入为109亿元，由平台贝联门店和经纪人贡献的平台服务、加盟服务及其他增值服务收入为27亿元。

也就是说，平台存量房业务的主要收入还是来自于买卖双方支付的中介费。

渠道商为何总被“黑”？

“渠道分流地产行业利润”的争议并非新话题。

此前在2020年前后，有开发商就曾公开批评“渠道扼住开发商咽喉”，认为中介平台通过掌控流量，压缩了开发商的利润空间。当时，贝壳找房创始人左晖曾以“地产夜壶论”回应，意指渠道才是开发商的“夜壶”，市场不好时拿出来用，市场好了就放回去。

周期切换，二手房交易占比进一步上升，中介服务费又再次成为焦点。

一方面，政策鼓励交易双方共同承担费用，以减轻购房者压力；另一方面，中介平台仍需维持较高的服务费以覆盖运营成本。贝壳找房财报显示，2025年上半年其内部佣金及薪酬的营业成本为95亿元，去年同期为81亿元，主要由于通过链家经纪人促成的总交易额增加以及链家经纪人数量增加及其福利改善推动固定薪酬成本增加。

实际上，2%的服务费率与美国、英国、澳大利亚等多国5%以上甚至7-8%的费率相比并不算高。造成国内购房者普遍抱怨中介费过高的原因在于多个市场间的经纪服务内容与交易成本结构不同。

首先，部分发达国家的中介服务涵盖范围更广，且经纪人承担更多法律责任。

以美国为例，房地产经纪人需持证上岗，并在交易中承担“受托责任”，包括对房屋状况进行全面调查、披露潜在瑕疵、协助办理贷款和产权转移等，还需为交易提供担保，确保产权清晰、无隐藏债务。

而国内市场经纪人多聚焦于带看与撮合交易，对房屋状况的调查、产权风险的排查责任相对有限。

其次，国内购房者仅在交易过程中承担契税、中介费等成本，购房后，除还贷外几乎不再产生其他持有成本。而美国等地则需长期支付房产税、房屋保险、维护维修等费用。两种结构下，前者自然对中介费这笔“额外支出”更敏感。

此外，在一线城市，2%的服务费时常意味着十数万元的支出，往往高于契税，且不像契税可通过政策调整减免。在购房人看来，中介费就成了交易中“最后的高成本”。

经纪人，自建渠道

无论抱怨与否，贝壳找房终究是在大额交易为主的商品房买卖市场中分得了一杯羹。不过现在这杯羹也正被早已兴盛的自媒体分流。

近年视频自媒体平台向房屋中介行业的渗透明显增加，并涌现出一批“房产大V”。

一方面，贝壳找房等头部平台依靠品牌和规模优势维持市占率；另一方面，越来越多经纪人通过抖音、小红书等平台开展“自媒体带看房”，直接触达购房人，绕过传统中介门店。

自媒体带看房的优势在于利益分配的环节更少，无需承担门店租金和复杂的平台分成。有网友透露某大V拍摄发布一支探房视频的收费标准是房屋买卖成交额的1%。

这正与2020年前后房企纷纷自建渠道，试图摆脱对第三方中介的依赖一样，如今的经纪人也正尝试自建渠道，为自己找到大平台之外的第二条路。

“做难而正确的事”，是贝壳管理层早年间偏爱提及的企业文化。十多年前，他们花力气推行“真房源”、构建ACN（经纪人合作网络），确立了统一的服务标准与规范，将原本散落于街头巷尾的个体门店和经纪人集结起来，共享同一流量入口，终结了行业的“草莽时代”，实现了从“分散”到“集中”的整合。

然而伴随短视频与直播兴盛，行业形态再次逆转：手握私域流量的经纪人开始跳出平台，凭借自媒体内容在公域获取信任，尝试在社交平台上构建独立的获客渠道与个人品牌。“集中”又重新走向“分散”。

这正对应着“分久必合、合久必分”的规律。尤其是在先前购房门槛、贷款利率接连下调的背景下，中介费仍是二手房交易中十分显眼的成本。未来，随着行业竞争加剧和保租房房源密集入市，针对中介费的议价能力或有望向购房人一边进一步倾斜 。

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