小区维修实际工程量审价金额远低于包干总价，到底按哪个价结算？

小区公共区域老化亟待维修，为了结算方便，业主大会与施工方签订了总价包干合同。竣工后，业主大会却发现实际工程量对应的价款低于包干总价，能否要求工程审价后再进行结算？ 上海市静安区人民法院（以下简称静安区人民法院）就审理了这样一起建设工程施工合同纠纷案件。 审价金额远低于包干总价引纠纷

上海某小区楼栋的外立面老化严重，需使用住宅专项维修资金进行修缮。

为此，2021年12月，小区业主大会对修缮工程进行招标，某公司提交投标文件，投标报价为290余万元，工程范围包括外墙修复、空调架安装及排污管包覆等。

该公司公司中标后，在合同签订前曾向小区业主大会提交施工报价文件，其中工程总价与投标报价一致，但各施工项目的工程量减少，施工单价上调，业主大会收到后进行书面确认。

2022年8月31日，双方签订《施工合同》，约定的工程量与施工报价文件相同，采用固定总价的方式进行结算，工程总价为290余万元。施工期间，公司曾向业主大会提交部分增项工程的签证单，业主大会向公司支付工程进度款220余万元。

工程竣工后，某公司自行制作结算材料，主张合同内工程及合同外增项总价为320余万元，要求业主大会支付剩余款项。

然而，该小区维修资金的托管银行委托审价公司进行工程审价，审价金额仅为260余万元，远低于某公司主张的价款！

双方对工程审价及结算均有争议，某公司要求按照合同约定的固定总价及额外增项进行结算，故向法院提起诉讼。

静安区人民法院经审理认为，业主大会与某公司虽约定以固定总价的形式结算，但是住宅专项维修资金为业主共同所有，其使用需接受监管，在结算前应通过审价程序对工程款金额进行实质性审查。

对于工程款的计算方式，某公司的施工单价高于投标报价，构成对招、投标文件的实质性背离，应以投标单价作为审价依据。

后法院委托鉴定机构以投标单价及实际工程量进行审价，审价金额为280余万元，低于合同约定总价，应以审价结果作为应付工程款金额，故判决业主大会向某公司支付剩余工程款56万余元。

一审判决后，某公司提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

如何保障维修资金合理使用？

静安区人民法院民事审判庭法官助理赵锦钰表示，老旧小区公共部位维修覆盖面广、涉及居民日常生活，是一项民生工程，其住宅专项维修资金的使用必须经过实质性审查与严格监管。

住宅专项维修资金是业主预先缴纳的专项资金，应当用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，它就像房子的“养老金”和“健康账户”，能够为社区的持续焕新提供资金支持，保障房屋的整体安全与正常使用。住宅专项维修资金的使用方案，需经小区业委会审核同意后，报市人民政府建设（房地产）主管部门备案，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位，以保障全体业主的合法权益。

本案中，业主大会与某公司虽约定以固定总价结算，但案涉工程需使用小区住宅专项维修资金，故结算前应对工程量进行审价。工程量及施工单价为建设工程的核心内容，应以实际工程量作为审价标准。但公司中标后以缩减工程量的方式上调施工单价，构成对招、投标文件实质性内容的背离，损害小区全体业主的合法权益，故法院采纳以投标单价作为依据的审价结果，并以该审价结果作为工程款金额，判令业主大会支付剩余工程款。

业委会是业主大会的常设执行机构，代表全体业主处理日常事务。对于小区公共部位维修工程，业委会应充分履职：在招标之时，审查各投标单位的建筑业企业资格证书，排除不具有建设资质的施工主体，初步审核各施工单位上报的工程范围、施工单价、费用预算等，同时将招、投标情况及时公示，通过业主大会决议程序确定施工单位；签订建设工程施工合同时，应仔细对比合同条款与招投标文件的内容，确保两者一致；工程款结算前，应委托正规的审价机构，对工程款进行实质性审核，保障住宅专项维修资金的合理使用。