北京买房：理清思路，购房建议1802

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

怎么向您咨询买房的很多都是父母啊？年轻人自己都不愿来问吗？当然我也是替孩子问，但我这是因为和儿子的意见不统一才问的。主要是400万的预算不高，我想让他就在和平里朝阳界面买个老破小两居就好，因为我们一直住这里，对环境非常的熟悉。虽然学校排名不如东城的，但其实业主层次和教育环境都差不多，如果不提东城朝阳的话根本没区别。

但儿子的心气高，他认为现在考虑学区为时过早，而且看现在的人口趋势以后都没有所谓学区房了。所以他们想先贷点款，然后买在化工路焦化厂地铁站的王四营新房，一是品质高会更保值，二是看好配套的十一学校。

A：

1、我也纳闷儿呢，怎么近期找我咨询买房的父母占比这么高啊？可能是因为这两年经济不好，年轻人收入预期不高，而且父母都有积蓄吧。

全世界其实都差不多，日韩等国更典型。在经济高速发展的时期，年轻人的收入高+预期好，也就敢于消费与投资。而经济发展一旦趋缓甚至停滞，那财富就停留在逐渐变老的人群手中了。

年轻人没钱买房那就没必要咨询，老人出资则是谁掏钱谁做主，所以来咨询的父母占比才这么高，而且是越来越高。当然这是我猜的，现实中我没问过，

2、您家父子的方案都各有优劣，不好聊哪个更好，只能说看自己更重视哪方面吧。如果是自住为主，那肯定是买新房，老破小根本没法儿比。

但对应的是地段儿不算太强，朝阳南部的发展一直偏弱，再加焦化厂板块的历史原因，所以周边才规划了那么多的保障房和安置房，这从侧面说明地段儿的价值+规划预期不是很高。

学校方面看发展吧，不是已经开学了吗？那就等着出成绩吧。不过一般来说预期别太高，因为在全北京上百所名校分校里，成为头部校的比例不高，大多数都只是挂名而已。

另外不是说品质高的会更保值，而是在同一地段儿内，品质高的会更保值。或者说保值最主要的因素是地段儿，之后才是房产性质和品质。

3、和平里老破小的优势是地段儿好配套齐，居住的性价比也更高。而且既然是朝阳部分的也就没有学区溢价，不会有这部分的保值风险。也就是说，老房的升值未必强，但保值更稳定，毕竟其本身就是大盘的主要组成部分，价格走势必定是跟随板块大盘。

老破小的劣势就是居住体验了，看年轻人是否能接受吧？如果说一直都在这儿住，那换了我也想住新房。

4、简单就这情况吧，我不好聊支持谁，只能是列出这几项供参考。

仅供参考。

二

Q:

因为目前在看角门东，角门西和公益西桥附近的大三居，上班相对方便。目前比较心仪的小区是星河城西区的大三居和西马金润一区的大三居，都是两个南向卧室一个北向卧室，南北通透，西马金润一区的更规整一点。星河城的大三居，板楼一梯两户，问题就是楼层低，4层，秋冬下午有一个多小时会被西边的高层挡住阳光。

西马金润的也是板楼一梯两户，楼层较高，面积稍大一些，没有阳光遮挡问题，但是问题就是离地铁远一点，上班时间可能要多个十几分钟，进小区看西马金润停车比较乱。价格上西马金润会便宜一百多，且户型更方正一点。听说都是这个小区里面二居换三居多。所以想和您请教一下，选择哪个更合适一点，或者帮忙分析一下。

A：

1、哪个更合适？这其实不是分析，只是个比较选择的问题。

2、打个比方吧。我家平时下馆子都是为了温饱，但这次想改善吃顿好点儿的。目前心仪的餐厅是全聚德和紫光园，都是烤鸭席，都是四凉八热，色香味形各有优劣。价格上则是全聚德贵些，紫光园便宜还量大，听说很多人来这里聚餐。请问哪家更合适？

其实没有哪家合适，就看自己的目的了。纯粹的吃饭那就是紫光园，相对更实惠。但想要氛围好等其他功能那就是全聚德了，可价钱也就贵了。

3、其实买车买房也一样，没有哪家更合适，主要看自己的目的或需求而已。以房子来说，如果是自住为主，那肯定是西马金润，经济实惠性价比高。如果还有别的兼顾需求，那纯商品房的星河城更适合一些，但价格也就更高了。

4、当然，西马金润的一区也是商品房为主的，但限于当年的理念和政策，所以规划的有些复杂。小板楼基本是2000年前开发的，因为当时土地不值钱。房改之后调整了规划和土地性质，容积率增加，再加上房价和成本上涨，于是开发了塔楼和板塔。

再有当年这种小区都有经适房、安置房和团购房的指标，所以住户比较杂。当然保障房以二区为主，但一区的规划和销售理念是基本一样的，虽然户型都偏大，但总体来说就是经济实惠的自住为主的小区。

另外是中介说小区里二居换三居的多是吗？那就看看二三居的价格吧，如果三居的单价更高，就说明受追捧。但我认为大概率还是二居的价格更高的，大多数普宅小区都这种情况，部分高档小区的大户型才更贵呢。

5、星河城的都是商品房，包括河道以北的那些星河城系列小区，从性质和开发理念都跟西马金润不一样，从一开始就是改善为主的，所以一直就贵点儿，多数时期的价格走势也相对强，除非后期的物业水平明显下降。

6、具体房源我无法评价，不到现场的话看户型图都没用。不过低楼层的虽然不算硬伤，但也算瑕疵，出手时挂牌期长些。也就是现在业主遇到的问题，将来如果您成为业主后也是同样情况。

7、简单就这些吧，我也不知道哪边合适，具体房源和户型更不敢乱说，只能是列出情况供参考而已。

仅供参考。

三

Q:

我再说一下我具体的信息吧。我是百分百想要住到城里，但是租房，还是换房，还是再买一套，请您给予指导意见。

新北京人，38岁，现有北七家自住型商品房一套，（可以通过赠与方式转商，然后卖掉），90平，目前170～190的总价。手里现金400多个。

孩子是教师子弟，2026年9月在朝阳外国语小学（北四环）上学，我在朝外高中部（北五环）上班，老公自由职业。当然您说的，小学初中能确定，高中不能确定是对的，我们也不知道孩子将来能否进入朝外高中。

所以我们面临着是租房，还是买房，还是换房的问题。还有哪个区域板块适合我们？

现在就是这个情况，随着孩子越来越大，市里的环境氛围更好，对孩子成长有利。周末去市里二环玩，觉得二环的“食”，并没有比北七家贵多少，甚至更物美价廉质优。除了“住”贵一些，“衣食行”都是好的。还有现在房价是不是早不是根据环数判断价格了，觉得五环的房子比四环的更贵，四环的和二环的也不相上下似的，这是我的印象，还没有认真调查。麻烦您给予指导意见。

我个人内心是倾向于买一套，北七家的是婚房，买的时候170总价，现在降到170-190，感觉太不合适了，旁边又有山姆，立汤路也在修高架桥，东西定泗路都是新修的，交通越来越好，舍不得卖。

在市里我毕竟有自住需求，也舍不得月月交房租，想找个没有学区房溢价的高性价比房，您看看，给我们推荐下。

A：

1、五环的房价比四环的贵，四环跟二环一个价，这主要是因为小区品质和具体的地段儿，不算普遍现象。

北京在楼市历史中，只有2010-2012年出现过二三四五环一个价的古怪现象，也不是全部，其中南城更明显。后来2013年的学区房概念出现，各环的价值又开始分化了。

2、您现有房子如果真的能租4000，且每年空置期不超30天。那假定是现值170万，租售比才400多。我建议先别卖了，因为即便算上转商的成本也应该属于超跌，毕竟按现在的行情，跟指导价相比未必能花多少钱。

另外，如果是现有的租售比，那在朝外周边换租一套房，在经济计算上至少不吃亏。因为如果是租慧忠里这种高溢价的小区就算占人家便宜，4000块钱能租到价值300万以上的。汇园公寓这种也有可能占便宜，租慧忠北里这种没什么溢价的至少不吃亏。当然这指的是比例，不是具体的钱数。

3、但如果是确定不自住，那要是我就等行情转暖之后卖掉了，不出租。因为既然是婚房，那装修就花了不少钱吧？或者是新房带装修的价值不低。可装修的再好，出租时又多要不出多少租金，有个三年多的时间还就把装修给毁的差不多了，不划算。所以还不如趁着装修还值钱的时候卖掉呢。

但没必要现在卖，等到租售比跟北京平均值接近的时候再卖，现在平均值600-650吧。你们的400多（而且还是郊区）明显偏低，如果租金准确，那说明房价超跌了。

4、再买一套，那就找租售比低的呗，400万的选择挺多的。但这价位的一般都是老破小或公寓，常规建议是自住为主看自己的喜好，公寓的体验肯定更好，性价比更高，但价格走势大多一般。保值为主的话老小区为主，只要没硬伤，价格走势大多不吃亏，性价比在普宅里也算高的。

5、总之如果是我，北七家这套不出租，现在也不卖，看上半年再说。买房的话也好办，避开朝外的几个对口小区就行，自住为主买公寓，保值为主买普宅。过些日子是否卖掉北七家的看自己吧，先算装修vs租金的账，让中介给算吧，合适就租，不合适就卖。

另外如果是卖房后加上手中的400多万再加贷款，也就是总价高到大几百万近千万，那在朝外周边的选择就多了，商品房小区在这种时期也有可能买到不带溢价的，这就是各项兼顾了。

仅供参考。

四

Q:

我想咨询您一个问题，确实有点拿不定主意。我在大兴上班，老公在丰台，我们现在住在南苑这边，本来房价没降之前是想在方庄买十八中附小的房子，总价350左右，塔楼，但是有电梯，我是独生子女，也方便以后老人居住。但是现在房价降了，350在东城也能有房子了，就是肯定没有电梯之类的。

我就很纠结，是在龙体或者天永买老破小，这俩学区离我们比较近，但是以后就会涉及到换房，因为还是想以后住有电梯的房子给老人。还是原计划在十八中买。加上最近说高中登记，更加注重的学区，天平其实偏向了东城。想听听您的建议

A：

1、北京的塔楼肯定有电梯啊，没电梯的都是小板楼，南方才有不带电梯的塔楼呢。

2、350万在东城也能买到带电梯的啊，就是大多面积小点儿。但永外有可能买到小两居，比如典型的百荣嘉园，去年有网友350买到60平左右小两居。只不过是顶楼，小区也是回迁房，但房龄相对新，入住才10年左右。

3、另外常规建议是如果更注重教育，那最好首选东城，整体资源是丰台不好相比的。再者以350万的总价来说，在丰台买学区房的溢价也未必低多少，因为总价越高的溢价率才越低呢。

那如果在丰台没买到溢价明显低的，结合两区的资源比较就不太划算了。毕竟十八中在丰台很不错，放到东城就排名不突出了。

4、所以要不就两头儿都看吧，看完了房源再算账比较。如果丰台有很合适的那就买，找不到的话就以东城为主吧。另外也看对口学校，东城的话还是先看龙体吧，天永次选。

仅供参考。

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