上海爆发，率先打响了第一枪！

上海楼市有了一些新变化 ，非常积极的变化。

提醒一点，这种积极的变化，也许跟大家想的不一样，并不是为了房价上涨，更多是为了房价稳定。

在我看来，这是好事。

1

政策情绪很稳定。

三个一线城市中，北京过于政治化，深圳过于市场化，上海不偏不倚，介于二者之间，相对均衡。

上海市场的稳定性，有几点值得关注。

1、继续征收房产税。

这一点最出乎意料。

按理说，市场都这样了，全国房产税都被迫延迟，根本没有进行的勇气了，再加上中央层面因城施策，上海即使暂停房产税征收，也完全合情合理，但是上海没有。

也就2025.9月减免了一部分人的房产税，但一则只是减免，并没有暂停，二则针对减免人数不多，大体上上海还是延续了房产税的征收。

2、放开外环外的限购。

去年放开限购是高层的统一要求。

不只上海，北京针对五环外和五环内放开了限购，还是2次。深圳只有1次，留下了南山福田+新安街道等核心片区。这一点，北京＞上海=深圳。

很明显，北京的政策压力更大一点。

3、收购二手房+城市更新。

这是两件事。

一是2月2日启动的收购二手房用于保障性租赁住房，浦东静安徐汇3大核心区作为首批试点。

分析一下：

（1）试点区域太牛逼，核心中的核心；

（2）以前是以旧换新，现在完全跳出，转向了保租房；

（3）银行托底，不用担心钱。

二是 2月3日，政府工作报告提出20 26年继续城市更新， 完成20万方旧改。

聪明在哪里？

旧改很难，但是只要改造成功，收益非常高。

发现没有？

即使市场很差，高层施压，上海也没有一味让步。

大的层面，央行降息，收房做保障房，放开限购，上海都照做了，无非是时间会晚一点，毕竟基本面不错，不必着急。

小的方面，上海真正做到了因城施策，比如收房做保租房这件事，很明显是不错的尝试，旧改规模也非常务实，才20万方。

2

市场情绪很稳定。

关于上海，我拿到了几个数据，结合去年上半年我去上海调研的实际情况，上海是少数几个非常健康的城市。

很多人只看到了成都、杭州，其实上海才更具风向意义。

1、二手房挂牌量下降。

连续9个月下降 ， 库存量较 25.1 下降20% ， 房东撤牌率升至15.3%，内环内 的 房东撤牌 甚至 高达87%。

2、五大新城价格稳定。

其实五大新城也下跌了不少，临港腰斩，松江40%，嘉定35%，青浦35%，奉贤30%，相比于上海很多片区，其实不算少。

但是跌幅大≠市场差，五大新城下跌幅度大有几个因素：

（1）大环境，

（2）之前涨的太猛，泡沫太大。

3、二手房市场量价平稳。

2025年成交量25.4万套 ， 下面会有详细讲解。连续好几个月的成交量超过2.2万套，成交量稳住了 。

4、典型小区降价后稳定。

一个是 浦东新区-唐镇板块的浦发檀府，一个是青浦-徐泾板块的万科天空之城 ，之前市场非常火， 关注度高，倒挂2万， 片区也非常优质 。

浦发檀府 ， 紧邻张江、金桥，22年最高8.5-9，现在7。

万科天空之城 ， 大虹桥，17年 才5.5 ，22年 8.5+ ， 现在6.5 。

有一个基本的判断：上海二手房市场已经基本实现了 量价稳定。

同时有2个数据也必须注意。

数据1：

从25.1到26.1的数据表明，在9个成交总价的面积段中，除了200-300万的占比几乎没有变化外，处于最低成交面积段的200万以下比例迅速上升，从37%上升到50%，从占比1/3上升到接近一半，其余所有面积段都有1-2个点的降低，这说明了几个问题：

（1）房价下跌了。

（2）大家手里没钱了，预算降低。

（3）300万以下是绝对的成交主力，量大、成交快。说明上海市场中，购买老破小和动迁房的客户很多。

数据2：

2021年之前的市场不用关注了，从成交量上能非常明显的看出，当时市场太火了，17-18年还只是17万套，20-21年一下子干到28-32万套，几乎翻倍。

最明显的数据是，22-25年的数据，一是成交量在涨，二是增速很稳，平均涨幅13%、21%、5.4%，基本维持在10%的增速，月均2万套是上海的常态。

预计26年的二手房成交量不会有太大的增速，稳定是最好的状态。

3

五大新城的市场情绪很稳定。

在第二部分，我并没有过多阐述五大新城，要留在这里详细讲解。

因为上海五大新城的逻辑跟其他城市的近郊新城的发展逻辑完全不一样。

其他城市的发展逻辑是：你就是个睡城。

上海五大新城的发展逻辑是：你得是个产城。

从顶层设计上就是完全不同的设计方向，也就决定了上海五大新城的底层逻辑和发展路径是相对健康的。

临港新城有问题吗？逼格太高，落地一般，界面一般，人口太少，房价腰斩。

青浦新城有问题吗？看似涨跌很稳定，实则华为并没有导入足够的产业和人口，自身发展也一般，房价跌的不多但同样涨的不多。

松江新城有问题吗？虽然有产业，很成熟，界面很不错，但是房价跌幅也是五大新城中最高的前2位，而且片区太成熟了，加工制造业转型困难。

奉贤新城有问题吗？规模不大，典型的内生型市场，对新上海人的吸引力不大。

嘉定新城有问题吗？发展太分散了。

但是我跟你说，上海五大新城已经非常不错了。

1没烂尾，2都相对比较成熟，3全部都有产业，都是成熟的产业，4通勤都很不错，至于通勤时间长短因人而异，大城市也非常正常。

青浦新城有大虹桥，有17号线，有长三角一体化，有 中国核建、安踏、波司登等总部企业 ， 练秋湖更是来了华为 ， 信息软件业增速高达30% ， 沪苏嘉城际铁路快通车了 。

奉贤新城虽然规模最小，但 发展最快， 有地铁，有商业，有好医院， 金海湖 也已经是整个片区的地标 。

嘉定新城应该是最务实的一个，本身就是传统的汽车产业打底，虽然房价涨跌都不突出，但胜在稳定，有汽车产业，再往东还有南翔湖，万达广场，有远香湖，西郊金茂府差不多6-7万。

临港新城，如果按照规划来讲，其实算是五大新城 之首 ， 经济最强、规划能级最高的 ， AI，新能源车都在临港，战略+产业 都是顶级的，无非是区位+通勤+界面+时间短。 比如未来的 建设金融湾 、 未科社区 ， 荣耀之环建好了，大剧院也在建设中 。

松江新城， 基础好发展早， 7所大学优势和人口优势， G60科创走廊，9号线和12号线， 也有传统制造业，早期吸引了大量的港澳台的投资，还有广富林富人区，

总结一下：

五大新城是比较成功的城市近郊发展的模板。

风来猪飞起，风去城落地。能兜底，下限高，上限也高，有产业，有交通，有落地人群，有配套，能自住，长期看投资也不错。

还有一点，五大新城的房价相对扁平化，这就很有意思了。

松江新城5.5，嘉定5，青浦4.5，奉贤4，临港3-4，考虑到临港的通勤，其实追平了4个兄弟。

这也从侧面印证了五大新城都在均衡发展。

5

上海是能兜底未来楼市的方向。

不管是政策层面，市场层面，城市发展层面，都在印证这一点。不像杭州、成都那样的张扬，不像北京那样的过于稳定，而是两手都抓，兼顾稳定和市场。

尤其是最近看了好多新闻，说北京海淀的学区开始涨了，我不置可否，有些话也不敢多讲，只能给一个建议：稳一稳，看看上海再说。

THE END

来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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