悉尼墨尔本价格开始大幅缩水！维州房产税逼近年收205亿！

01

悉墨多地公寓价格竟“冻结”在2016年！多个华人区上榜

独家数据显示，尽管全澳房产市场近年来持续飙升，但仍有数十个核心区域的公寓价格在2016年的水平停滞不前，甚至出现大幅缩水。

在通胀飙升、生活成本压力巨大的当下，澳洲部分地区的购房成本竟然还能维持在八年前的水平，这听起来仿佛天方夜谭。然而，PropTrack的最新独家数据显示，在悉尼、墨尔本、达尔文以及昆州的部分地区，多个区域的公寓市场仿佛进入了“冰封期”。

专家分析指出，这些地区价格增长乏力的原因相对复杂，但“供过于求”是其共同特征。多年来的高层开发浪潮，导致这些地区的公寓供应量严重过剩。

以悉尼为例，开发商将项目过度集中在少数几个规划有利的区域，导致局部供应激增；与此同时，墨尔本内城区在2010年代的新公寓建设率也一度创下全澳新高。

由于高层开发项目过于密集，公寓供应量远超买家需求，这也对租赁市场造成了冲击。由于租客竞争不强，租金回报率被侵蚀，空置率随之走高，这令投资者望而却步，进一步加剧了供需失衡。

此外，这些公寓大多是针对投资者设计的小型住宅，而非为了自住业主打造。一旦投资者撤出，市场便失去了核心购买群体，房价也因此陷入停滞。

目前，对于希望低价入市且不愿参与激烈竞价的自住业主来说，这些区域或许是一个机会，他们往往能以低于2016年的价格“捡漏”。

SuburbData分析师 Jeremy Sheppard 认为，对于只求“遮风挡雨”的自住客而言，这些市场或是高性价比之选。

他指出，这类地区过往升值空间有限，尤其是单价偏高的“楼花”。不过，随着供应过剩逐渐被市场消化，这些区域最终会重回增长轨道，但这往往需要数年时间。

买家代理 Michelle May 在接受《每日电讯报》采访时提醒，购买高层公寓需警惕风险。由于缺乏“稀缺性”，此类房源在转手时会面临激烈竞争，且往往伴随着更昂贵的物业管理费。

以下是各州目前公寓中位价接近或低于2016年水平的区域名单：

新州的房价洼地主要集中在悉尼内南区、Parramatta以及Ryde地区的高密度开发走廊。

华人区Haymarket的公寓价格跌幅最为显著，目前中位价为93.6万澳元，远低于十年前的123万澳元。邻近的Chippendale目前成交价为75.25万澳元，比2016年平均便宜约11万澳元。

此外，Ultimo的十年跌幅约为5000澳元，而Zetland和Mascot的价格仅比2016年微涨了6000至8000澳元。Parramatta及其周边区域（如Harris Park、Rosehill、Auburn、Guildford和Ermington）的现价也比2016年便宜了2万至5万澳元不等。

North Ryde公寓目前的成交中位价为76万澳元，低于十年前的83.9万澳元。Meadowbank和华人区Epping的价格同样低于2016年水平。

在Hills District，Rouse Hill（67.25万澳元）和Kellyville（79.25万澳元）的成交价均低于其10年来的中位价格。内西区的Mortlake、Sydney Olympic Park和Homebush也出现了类似的下跌趋势。

维州上榜区域主要位于墨尔本内城区。

内城区Armadale的跌幅惊人，目前公寓中位价为64.15万澳元，较10年前的86万澳元缩水巨大。

此外，Parkville、Essendon North、Ascot Vale、West Melbourne、Travancore和Abbotsford等地的成交价也处于2016年水平甚至更低。

相比之下，墨尔本东部和南部的价格下跌较为罕见，但Balwyn、Murrumbeena和华人区Box Hill的现价仍低于10年前的中位价。Caulfield North和Cranbourne South则基本与2016年持平。

达尔文经历了全澳最剧烈的价格波动，反映出该市场较强的季节性。

Fannie Bay公寓中位价已跌至48万澳元，远低于2016年的65万澳元。Parap和Nightcliff的平均价差也分别达到了14万澳元和12万澳元左右。

Stuart Park、Larrakeyah和Lyons等区域目前的成交价均低于2016年。而Alawa、Humpty Doo、Rosebery和Tiwi等地的年平均增长率仅为0.1%，几乎停滞。

昆州仅有South Townsville一个区域上榜，该地因大规模开发已转型为高密度住宅区。

目前该区域公寓中位价为45万澳元，略低于2016年的46.25万澳元。

值得注意的是，尽管该地目前仍低于2016年水平，但近期已现复苏迹象，价格比2021年高出约50%，显示出过剩供应正在逐步被市场吸收。

02

还要涨！维州房产税逼近年收$205亿

最新报告显示，维州房产税占经济规模的比例已高居全澳之首。Jacinta Allan政府的房产税收入预计将从本财年的165亿澳元，一路飙升至2028-29年度的205亿澳元。

维州议会预算办公室的分析报告揭示，维州民众正承受着全澳最沉重的房产税负担，且这一趋势在未来几年内难有改观。

数据显示，维州征收的房产税（含土地税及土地转让税）占州生产总值的2.6%，显著高于新州的2.4%和昆州的1.7%。

由于维州人均缴纳的土地税数额巨大，房产界长期以来一直批评该州税制为全澳“最严厉”。

据统计，到2028-29年度，房产税贡献的收入将占维州总收入的17.5%。届时，每位维州人平均负担的房产税将从本财年的2450澳元增加到2710澳元。

虽然该数额略低于新州，但远超昆州水平。

报告指出，维州对土地税的高度依赖，部分原因在于联邦拨款和资源特许权使用费等其它收入渠道相对匮乏。

维州沉重的税务负担主要归咎于僵化的土地税制，特别是为应对疫情债务而设立的“新冠债务征收——土地持有税”（Covid Debt Levy – Landholdings）。仅此一项，预计本财年就将征收75亿澳元。

03

Carlingford公寓曝269处“严重缺陷”！包层易燃，报警器失效，住户绝望求助

悉尼华人区Carlingford一处容纳逾1200名住户的大型公寓综合体近日爆出存在严重消防隐患。

面对易燃外墙、烟雾报警器失效等足以“危及生命”的缺陷，绝望的居民正集体发声，恳求Parramatta市议会在悲剧发生前紧急介入。

涉事的Somerset Apartments由已倒闭的Dyldam集团建造，由3栋大楼组成。

最新报告显示，该建筑群共存在269处严重缺陷、81处非严重缺陷及46处不合规问题。

市议会于周一晚上对这些缺陷进行了讨论。

其实，早在去年9月，一名住户便在向新州消防救援局（FRNSW）、市议会及选区办公室递交紧急投诉信，称自己是在“绝望中写信”，要求当局就269项重大缺陷进行“立即干预”。

他在信中继续用“哀求”的语气呼吁当局展开紧急修复，以免生命受威胁。

据了解，该男子已将问题反映至NSW Strata和Property Services Commissioner。

FRNSW与消防承包商Celtic Fire报告称，在外墙铝复合板中发现潜在可燃包层，但尚不清楚板材是否含有聚乙烯成分——这种材料会导致火势迅速蔓延。

FRNSW记录显示，业主委员会此前曾登记参与州政府的可燃包层移除与更换项目，但随后撤销了注册。

FRNSW的报告指出：“目前尚不清楚该包层是否已由市议会调查，修复过程中采用何种法律框架（若被认定不合规），以及市议会是否已发出整改覆层的消防安全令。”

“FRNSW认为该建筑物的消防安全措施不足。”

FRNSW同时收到业主委员会最新反馈，表示对防火阀问题存在严重担忧。

防火阀是一种安装在墙壁与地板内的被动防火装置，用以防止火焰和烟雾在建筑物内扩散。

报告指出：“所发现的情况指向建筑商存在重大失误。每一个防火阀要么不合规，要么完全缺失。我们已收到报价，总额略高于30万澳元，用于在建筑内安装74个新防火阀。”

FRNSW在去年10月收到业主委员会经理及Celtic Fire的来信，指出停车场安装的烟雾探测设备在烟雾清除后未能自动复位，停车场排风扇出现故障，烟雾探测装置同样无法在烟雾清除后自动复位。

作为监管机构，市议会可能需要审查自身记录，“自行开展检查，并自行决定采取何种适当措施”。

对此，Parramatta市议会的Jennifer Concato表示，市议会在接到FRNSW的报告后立即着手处理。

她说，市议会已正式接到有关缺陷的通知。

“我们依赖具备相应资质的人员进一步提供报告，以便确定各栋建筑需要进行哪些修复工作。”

然而，独立议员Kellie Darley对此并不买账。她指出FRNSW早在2024年10月就提出了问题，但市议会至今未采取任何实质性行动。

她说：“我理解Concato之前提到的成本与时间问题，但在我看来，我们在获悉情况后负有照管责任。现在问题出现已经了一段时间，但这些隐患依旧存在。”

除Carlingford这个公寓综合体外，消防当局还指出，North Parramatta两栋楼也存在安全隐患——分别位于39 Gilbert St以及2-4 New St。

在Gilbert St，烟雾报警器无法在检查时进行测试，逃生照明也无法测试。 在New St，消防楼梯缺乏应急照明，出口标识尚未安装，现场也没有喷水灭火系统。

04

三分之一澳洲房东因税改欲离场，租房危机或将加剧

随着联邦政府激进的税收调整预期与持续加息双重施压，澳洲普通家庭的贷款能力已缩水约2.3万澳元。

最新调查显示，多达三分之一的房产投资者正考虑退出市场，这让本就严峻的租赁危机雪上加霜。

澳洲房产投资专业人士协会（PIPA）发布的《2025年投资者情绪调查》显示，投资者的焦虑情绪正转化为实际行动。

调查发现，若持有一年后的资本利得税（CGT）优惠降至25%，将有35%的投资者选择停止投资。

数据显示，在过去一年中，已有19%的卖主因担忧税制改革而选择套现离场。目前，约51%的现有投资者将政策变动列为未来1至2年内抛售房产的关键诱因。

PIPA主席Cate Bakos表示，表面之下压力正在积聚。调查显示，截至今年8月的一年里，出售房产的投资者比例已从前两年的12.1%和14.1%一路攀升至16.7%。

Bakos警告称，这一趋势对政策制定者而言是极其严重的警示信号。在空置率持续紧张的当下，若投资者大规模撤离导致租赁房源缩减，租客将面临更激烈的竞争和更高昂的租金成本。

除了税收政策的变动，持续走高的利率也在大幅收紧买家的贷款限制。

Baseline Financial 董事Ari Levinson分析称，以年收入18万澳元的家庭为例，加息0.25个百分点意味着贷款额度将缩水2.1万至2.3万澳元。

他指出，虽然数字看似不大，但这往往是能否在竞价中胜出的关键。

Levinson提醒买家，利率或债务水平的微小波动都会实质性影响审批结果。他建议计划在近期出价的买家尽早重新评估贷款限额，并严格控制新的信用债务。

尽管市场承压，但买方代理Arin Russell观察到，目前买家的反应相对克制，大多数人是在重新调整预算而非彻底放弃计划。

他认为，尤其是首次购房者，在了解详细财务数据后，往往能够恢复信心。

与此同时，在昆州东南部，市场活跃度依然不减。中介 Alec McEwan透露，资本利得税的讨论反而促使部分投资者决定“早买早安心”。

McEwan观察到，目前的房产竞争依然激烈。自住买家往往更具感性，愿意支付5%至10%的溢价；而大量向北流入的资本也让本地买家面临不小压力，这在一定程度上支撑并推高了当地房价。

*本文图片均源自网络，如有侵权，请联系后台删除

11

02-2026

10

02-2026

09

02-2026