干货！湘江新区学位房深度分析

上次我们谈了长沙学位房怎么买，这次我们来看看湘江新区的学位房怎么买！

过去的5年，湘江新区建成区新增15平方公里，新增人口15万人，教育高地的吸引力功不可没，名校数量之多，双学位房数量之多，冠绝长沙六大城。

作为长沙优质教育资源集中的区域，岳麓区目前已经明确的双学位房数量达到67个楼盘之多，梅溪湖区域就达到了39个之多。

TOP级名校

湘江新区顶级名校包括长郡双语、师大附中初中部，长郡双语在不择优的公办初中里面排名第一，师大附中初中部是子弟和人才学校。

1.长郡双语

长郡双语校长 黄斌 在2025级新生家长会上的一段发言被人录音转发了出来，关于成绩的原话如下：

我们今年是1059人参考

长郡中学658分以上的有160人

超过长郡双语（高中部）637分以上的有515人

被麓山国际录取的你只需要达到494名

被一中新校区录取的你只需要达到614名

你被六中录取的只需要达到849名

你要被普高录取、你只要达到911名，（将近）100%都有普高读。

（1）四大名校上线率：长郡本部上线率超过15%，这个数据应该是长沙数一数二，这个不包括指标生降分录取，指标生录取远超统一划线分数。

我们之前拆解的四大名校本部上线率是22-26%，有一定合理性。

长郡双语 被一中新校区录取达到614人，如果直接算四大上线率（包括新校区）就是58%左右，这个数据非常吓人。

注意，长郡双语的一中新校区指标生录取分数线630分，比统一划线的646分整整低了16分，所以这个614名应该是630分的排名，包括了降分录取的生源。

（2）四小上线率

黄校长说的494名就可以上麓山国际，这个可能也是包括了指标生降分录取。

麓山统一划线分数是648分，指标生末位分数到了638分，有10分的差距，494名应该就是638分。

638分比四小的录取分数线低2分（周南是640分），还需要加上指标生降分录取的，所以长郡双语四小上线人数超过494人，上线率在47%以上，实际范围应该在45%-50%之间，这个数据与我之前的拆解基本一致。

长郡双语637分以上的人数为515人，占比48.63%，这个没有指标生降分录取，所以没有失真。

（3）公办普高上线率

被六中录取的只需要达到849名，指标生末位分数是594分，占比超过80%。

被普高录取只要达到911名， 占比超过86%，这里大概率说的是公办普高，也就是 573分以上 ，公办普高86%，跟我之前的拆解基本一致。

最后说的几乎100%都有普高读，这里应该是包括了民办普高（420分以上）。

长郡双语学区房主要有3个小区：八方小区、钰龙天下和旭辉藏郡。

其中八方小区价格相对更坚挺，因为小学配套市实验小学本部，二期楼龄更新一些；钰龙天下和旭辉藏郡属于老破小，旭辉成交均价1.9万左右，钰龙一期成交均价1.9万左右，钰龙二期成交均价降到了1.77万左右。

2.师大附中初中部

是子弟和人才学校，只有湖南师大、师大附中等单位子弟，以及长沙高层次人才才可以就读该校，规模不大，没有学区房的概念。

以下是长沙最新的高层次认定标准：

一类名校

1.麓山外国语

还有麓山外国语在2025年的中考表现尤为亮眼，四大率达到了27%左右，还有38位拔尖创新人才（含四大+麓山+南雅），这个成绩是非常出色。

不过麓山外国语没有配套楼盘，主要通过微机派位录取，还有一些其他方式，可以添加老左微信沟通：

2.师大附中梅溪湖

梅溪湖是长沙学区房的中坚力量，以“六朵金花”为代表的学校整体优势明显，其中“三梅”（师梅、长梅、周梅）都是市教育局直属中学，都有高中部，都是非常不错的高中，特别是师梅高中，排在长沙前10名左右。

梅溪湖排名第一的初中是师梅，放在全长沙也是第一梯队的学校，其次是长梅和周梅。

【师梅升学成绩】2024年中考成绩位居全长沙完全中学第一名，四大名校升学率约为16%，指标生最后一名分数线为663分，梅溪湖第一。

【配套入学楼盘】金茂府、中海梅溪湖壹号（中海熙湾）、金茂梅溪湖、君康家园、万科里梅溪郡、长房梅溪香山

得益于师梅的强势地位，其学区房价格都不便宜，总价最低的是君康家园，最小有40平的一房，总价90万左右，可以拿下。这个楼盘是消防队单位房，品质一般，但是中小学上学都是最方便的。

师梅学区房中最贵的是金茂府，除开师梅的学位，还有地铁口商场都直通车库等优势，品质也不错，特别是二期品质更好，缺点就是超高层得房率低，户型一般。

金茂府是师梅学位房中配套最好的小区，二期品质更好，价格更贵，第一排看湖的价格在3万左右；一期价格更低，成交量更大，一期最小112平的两房，总价在160多万，142平的3房在200万出头。

体量最大的是中海梅溪湖壹号，成交量偶尔可以进入全长沙前十，最小户型为77平，总价在100万左右，门槛不高。大户型价格较高，如果能看湖就更贵了。

师梅学区房中上学近品质也不错的是万科里梅溪郡，最小的98平3房，总价150多万左右。

长郡梅溪湖和周南梅溪湖成绩差距不大，接近一类学校的水平，2025年周梅成绩略好于长梅，这两所学校的学位房价格低于师梅，适合不太卷的家庭和孩子！

3.师大附中博才学士

师大附中博才实验中学，是岳麓区与师大附中合作办学的学校，最早的校区位于天顶街道麓天路9号，就是原来的博才本部，南校区（学士）成立后，天顶校区被称为北校区。

附中博才采取的小区捆绑发展的模式，目前已经发展到6个校区，规模较大，成绩有高有低。

其中成绩最好的学士校区，2023年8月正式更名为湖南师大附中博才学士中学，而且落户丘成桐少年班。

【升学成绩】2025年四大上线136人左右，四大上线率14.03%左右，实际的估值范围应该在12%-15%之间。公办普高率应该在66%-72%之间。

【配套入学楼盘】江山帝景、建工象山国际

江山帝景体量较大，新房已经售罄，二手房的话，高层价格在7000-8000左右，总价门槛较低，性价比不错，缺点是品质一般，板块发展潜力小。

建工象山国际，是湖南建工集团自己开发的单位房，主体质量和交付水平不错，就是户型差，得房率低。新房毛坯1万左右，带装修加五恒系统价格到了1.3万，偏高。

此外，师大附中博才学士中学也将开启集团化办学进程，北校区2024年开学，配套楼盘为金茂麓景悦和智谷仁玥府。

二类名校

湘江新区的二类学校数量较多，有配套学位房且值得考虑的如下：

师大滨江、西雅、一中岳麓、师博梅、长郡双语谷山等等。

这里说一下湖南师范大学附属滨江学校，是由湘江新区教育局和湖南师大合作共建的一所九年一贯制学校。注意，师大滨江不是师大附中系学校，而是师大附小系学校。

2025年师大滨江进步较大，四大上线58人左右，四大上线率10.25%左右，实际的估值范围应该在8%-12%之间。

师大滨江的学区房比较特殊，没有进入教育局配套入学系统，都是对口直升，包括万科金域国际（均价1.31万）、万科金域滨江（均价1.38万）、世茂铂翠湾（均价1.05万），世茂外滩里（均价1.6万）等楼盘。

以上都是老学校及二手房，新学校可以关注南雅求实中学、师大附中梧桐中学，师梅木棉学校等等，未来潜力都非常不错。

其中南雅求实和师大附中梧桐在2025年已经开学，有一定的确定性，并非完全不能考虑，南雅求实配套新房总价门槛在210万左右，师大附中梧桐配套新房总价门槛在160万左右。

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