私自将住宅变为“网约房”提供有偿住宿服务 邻居是否有权令其停止经营？

近年来，通过互联网平台发布房源并短期出租的“网约房”业态快速发展，在精准匹配旅游、商务等多元住宿需求的同时，也给基层社会治理带来挑战。近日，浙江省宁波市江北区人民法院审理了一起因“网约房”而引发的纠纷案，判决案涉房屋业主停止对房屋的经营性使用，恢复住宅用途。

案情简介

小周与小张是同一栋楼的上下楼邻居，双方房屋登记用途均为住宅，二人是各自房屋的所有权人。2023年，小张把其房屋改成网约房经营，通过多个互联网平台发布房源信息进行宣传、标明价格并接受预订。因小张无证开设民宿、扰民等问题，小周诉至法院，要求小张停止将房屋用于商业经营性活动，恢复其住宅用途。

小张辩称，该房屋是以自住为主、出租为辅，交易形式符合普通房屋出租的特征，且网约房不同于经营性用房，只有属于旅馆业客房的网约房才属于经营性用房。

法院审理

法院审理后认为，本案争议焦点为案涉房屋作为网约房使用是否属于将住宅改变为经营性用房，是否应征得有利害关系的业主的一致同意。小张通过网络平台发布房源信息，标明价格并接受不特定人员预订，按日出租、结算费用；同时，按照相关要求配置消防器材、登记入住人员信息，并在房屋内配备酒水饮料等有偿使用物品，提供清洁等住宿服务。上述行为有别于一般的房屋租赁，其经营模式虽然与一般旅馆业存在一定差异，但仍是利用房屋为入住客人提供有偿的住宿服务，其行为实质上已改变了房屋的住宅用途，属于将住宅改变为经营性用房，应该经有利害关系的业主一致同意，故判决小张停止对房屋的经营性使用，恢复其住宅用途。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

本案中，判断案涉房屋是否属于“住改商”，核心在于房屋使用性质是否从“满足居住需求”转变为“提供经营性服务”。小张通过网络平台面向公众出租房屋，按日结算费用，还配置消防设施、进行入住登记、提供有偿使用物品及清洁等住宿服务，其经营属性与普通房屋租赁中“固定承租人、长期使用、仅提供房屋本身”的特征存在明显区别，实质上已构成经营性住宿服务，属于典型的“住改商”行为。

法官提醒

有利害关系的业主的一致同意，是住宅改经营性用房的法定前提，“网约房”业态的发展不能突破法律底线和邻里权益边界。房屋所有人在利用房产获取利益时，必须遵守法律规定和小区管理规约，尊重相邻业主的合法权益，不得擅自改变房屋规划用途。

来源： 山东高法

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