160万买精装次新房！河西南岸，可以抄底了？

雨花台岱山次新房，价格跌到1.5万/㎡以下了。

前几天，有中介在小红书晒出了一套成交房源：岱山新城的洺悦华府，建面约113㎡低楼层总价160万成交，折合单价约1.4万/㎡。

留言区有人叹息：当年最小户型都要270万，如今的价格真是“吐血、腰斩”！

要知道，4年前想要买岱山新房，买房人不但要拿出5成甚至8成首付，还要拼运气摇号，一度跻身南京“一房难摇”的板块之一。

没想仅短短几年，如今不到200万就能在岱山拿下一套精装次新房，板块置业性价比一再拉高。

01

2019-2020年，岱山新房市场较为活跃的有电建洺悦华府、世茂璀璨睿湾、都会澜岸等，新房均价普遍站上3万-3.2/㎡高位，每逢开盘都与”摇号“、”热销“等词关联，热度高涨。

然而新房交付后没几年，3万+/㎡的房子“1”字头就能拿下。

洺悦华府，2022年8月收官销许均价3.3万/㎡，最新二手房成交约1.4万/㎡。

洺悦华府今年首套成交房源，是一套建面约113.23㎡的低楼层房源，总价160万，折合单价仅约1.4万/㎡。

信息显示，这套房子从首次挂牌到成交，半年多时间降了整整60万。

成交价不到2万/㎡的不止低楼层房源。

去年9月，一套建面约119.31㎡的中楼层房源，成交总价214万、单价约1.8万/㎡。

对比去年一季度近2.2万/㎡的单价，晚几个月出手的买家直接省下几十万。

都会澜岸，2021年3月收官销许均价3.1万/㎡，最新二手房成交约1.8万/㎡。

二手房网站数据显示，都会澜岸小区今年已卖出2套房源，均价分别为约1.7万/㎡、1.8万/㎡。

这个价格有多“香”呢？

今年1月14日，一套建面约88.1㎡高楼层房源成交单价约1.8万/㎡，总价159.8万；而在去年3月，这个面积的高楼层房源还能卖到2.5万/㎡，总价221万。

相当于晚几个月买房，就能省下六十多万。

翻看成交历史可以看到，都会澜岸在2024年4月卖出的首套二手房，也是约88.1㎡的高楼层房源，成交单价约2.8万/㎡，是目前小区最高成交纪录。

从去年下半年开始，小区成交单价就多在2万/㎡以内，而在去年一季度，小区还多次卖出过2.4万/㎡、2.5万/㎡的价格，降幅颇为明显。

价格走低、成交量随之攀升。小区在去年共卖出30套房源，多以90㎡以内房源为主，最低总价不到160万（单室套除外）。

对比前几年250万的起步总价，如今小区的置业门槛性价比颇高。

世茂璀璨睿湾，2021年6月收官销许均价3.1万/㎡，最新二手房成交约1.7万/㎡。

截止到目前，世茂璀璨睿湾今年仅有2套成交记录，小区单价基本站稳“1”字头：

建面约96.44㎡中楼层，单价约1.8万/㎡，总价169万；

建面约117.41㎡低楼层，单价约1.7万/㎡，总价195万。

世茂璀璨睿湾目前的最高成交单价是2.7万/㎡，建面约96.66㎡高楼层房源。我们以相同户型的中高楼层房源为例，看一下近1年来小区房价行情。

2025年1月24日，成交单价25202元/㎡，总价243万；

7月15日，成交单价21567元/㎡，总价208万；

11月18日，成交单价19242元/㎡，总价186万。

从2.5万/㎡到1.9万/㎡，世茂璀璨睿湾的置业门槛已来到200万以内。

02

雨花岱山板块与河西南仅有一条秦淮新河相隔，凭此优越的地理位置，在早几年市场火热时期，首付比例也曾涨至5成、8成，创造过上千人摇号抢房的高光时刻。

2019年11月、2020年6月，世茂璀璨睿湾和都会澜岸相继首开，新房均价约3万/㎡，雨花岱山的代名词变为中央科创生活区和河西南岸，迎来开盘摇号、日光售罄的时代。

2021年3月，都会澜岸以5成首付加推，240套房源共1498组买房人报名摇号，普通号中签率仅7.1%。

在当时，即将搬迁的宁芜铁路、在建中的7号线、金陵中学岱山分校、世茂璀璨睿湾自带的约5万方商业，都成为板块突飞猛进的助力。

同年5月，G34和G36地块分别被新沂阳光和万科摇中，毛坯限价冲上3.1万/㎡、3万/㎡，也就是后来的金基雅玥和万科雨悦光年。

6月，世茂璀璨睿湾以8成首付，把河西南岸的热度烧到巅峰，成为河西南岸的雨花岱山，跻身当时南京热门置业板块之一。

不到一年，河西南岸从3成首付飙至8成首付、千人摇号，势头非常猛。

停工的世茂璀璨睿湾商业

2023年底，地铁7号线南段通车，板块真正实现一站直达河西南，喜提重大交通利好。但此时的南京楼市开始整体下行，岱山板块也毫不例外地热度骤降。

加上仍未搬离的宁芜铁路和停工的世茂商业，板块在楼市的存在感开始降低。

在此期间，“岱山三剑客”相继交付，当年销许均价3万+/㎡的房源，如今二手房成交单价接连来到“1”字头。

就连毛坯限价3.1万/㎡、3万/㎡的金基雅玥和万科雨悦光年，也没能躲过降价潮。

金基雅玥，销许均价约32976元/㎡，另有升级装修包2800元/㎡，最新二手房成交价约2.3万/㎡。

万科雨悦光年，销许均价32189元/㎡，另有2000元/㎡装修升级包，最新二手房成交价约1.9万/㎡。

从另一个角度来看，虽然河西南岸的热度不及前几年，但不断完善的生活配套，还拥有毗邻河西南的位置优势，又有远低于河西房价的友好门槛，这里仍是接纳河西外溢客群的板块之一。

03

目前的南京二手房，以价换量趋势明显。

贝壳数据显示，2026年第一个月的南京楼市，共卖出了4929套二手房，相比去年12月份，成交量暴涨30.7%，市场热度持续走高。（数据来源贝壳找房）

仅从成交量来看，二手房市场已经率先露出“小阳春”信号。

而据最新国家统计局数据，南京二手房价格环比下跌1.2%，同比下跌8.4%，以价换量仍是南京二手房当下的主流趋势。

因此，像雨花台岱山既有充足的优质次新房可选，又有便捷的交通、与河西一河之隔的区位优势，叠加上车门槛已来到200万以内，对于刚需买房人来说，性价比还在持续增加。