“变卖还是赠与” 韩国多套房持有者抉择在即

随着多套房持有者“转让所得税加征暂缓”政策进入三个月倒计时，相关业主的行动节奏正显著加快。据业内9日透露，近期前往税务师事务所及各大银行网点咨询税负差异的业主大幅增加，焦点多集中于“出售”与“赠与”之间的利益权衡。
加征政策重启在即：税负由3亿跃升至6亿，呈几何级倍增

对于计划在近一两年内处置房产的业主而言，把握5月9日前的政策窗口期无疑是明智之举。新韩银行Premier PassFinder专业委员吴炳卓(音)的测算结果显示：假设A在调整适用地区持有两套住房，其中一套是10年前以10亿韩元购入、现价20亿韩元的住宅。若在5月9日前售出，受惠于基本税率(6%~45%)及长期持有特别扣除(持有10年扣除20%)政策，其应缴转让税为3.2891亿韩元。

一旦跨过5月10日这一时点，基本税率将额外加征20个百分点，长期持有特别扣除政策亦不再适用，届时转让税将飙升至6.4076亿韩元，实现翻倍。若为三套房持有者，加征幅度更是高达30个百分点，仅转让税一项开支就高达7.5亿韩元。

若A倾向于将房产赠与子女，情形则更为复杂。简单赠与情况下，子女需承担6.014亿韩元的赠与税，加之2.48亿韩元的赠与取得税，整体税费合计达8.494亿韩元，比加征前的转让税高出约5.2亿韩元。
“直接赠与”抑或“卖房炒股”？

从税收账面上看，当下出售房产(转让)较赠与更具优势，但若从资产传承的全周期考量，结论则另当别论——原因在于需将A出售房产所得收益赠与子女的情况纳入计算。若A在5月9日前出售房产并缴纳转让税(3.2891亿韩元)，剩余资金约为16.71亿韩元。若将这笔资金赠与子女，则需缴纳4.74亿韩元的赠与税，合计支出约8.03亿韩元。政策加征实施后，则需补缴6.4亿韩元转让税，再按剩余差额(13.6亿韩元)缴纳赠与税3.53亿韩元，最终总额为9.93亿韩元。

吴炳卓表示“‘直接赠与子女’(8.494亿韩元)与‘转让后赠与’(8.03亿韩元)的成本差距正在缩小，且在政策加征期，直接赠与甚至更具成本优势”。这解释了为何部分业主宁愿选择赠与而非抛售。此外，市场也出现了“套现后转战股市”等多元化资产配置路径。他预测，受此番政策关闸影响，多套房持有者清理资产的意愿十分强烈，市场待售房源或将持续放量。

房地产大数据企业“Asil”数据显示，截至当日，首尔公寓(含商住两用)在售房源总量达5.9606万套，自李在明上月23日宣布终止转让税加征暂缓政策以来，增幅达6.0%(3389套)。首尔江南区驿三洞一名房地产经纪人表示，鉴于政府未来可能上调持有税，部分缺乏现金流的高龄业主正加快出货节奏。松坡区可乐洞住宅小区Helio City(9510户)亦出现“急售”现象，套内面积84㎡户型报价由30亿韩元下调至29亿韩元。

尽管房源增加，交易并未随之迅速放量。Helio City房产中介表示，25亿韩元以上高价住宅的最高贷款额度仅约2亿韩元，非现金充裕者难以承接，同时，随着5月9日临近，市场普遍预期挂牌价格仍有下探空间，买方多持观望态度。业内预计，随着3至4月临近，房源将进一步集中释放，实际成交价或呈回落趋势。

亦有观点认为，5月10日之后，随着房产交易被冻结，房价可能再度上涨。吴炳卓表示“若多套房持有者因税负过重而‘封盘’，市场供应将再度陷入枯竭”，“一旦急售房源被市场消化，房价或将再次上涨”。