亚太区商业地产投资市场稳健复苏 公募REITs为市场带来结构性机遇

仲量联行最新资本追踪数据显示，2025年第四季度，亚太地区商业地产投资总额为403亿美元，同比增长15%。尽管全球宏观环境持续承压，2025年亚太地区商业地产投资总额仍实现了1,476亿美元，同比增长12%，成为自2021年以来表现最强劲的一年。

日本仍为亚太区最活跃市场，2025年第四季度投资总额达98亿美元，全年总额达414亿美元。投资活动主要受到多宗办公及工业资产的售后回租交易支撑。韩国市场活动显著升温，2025年第四季度投资额达77亿美元，同比增长41%，推动全年总额达到281亿美元，同比增长29%。投资者对韩国核心办公楼资产的强劲需求以及外资对物流地产的浓厚兴趣支撑了市场活跃度。此外，酒店资产因需求旺盛而价格攀升，投资者正积极寻找具有增值潜力的酒店投资机会。

2025年第四季度，中国内地商业地产投资总额达34亿美元，同比下降16%，全年投资总额为172亿美元，同比下降17%，投资活跃度有所下降。四季度香港市场投资总额为24亿美元，同比上升62%，全年投资总额为60亿美元，同比上升32%。

亚太区域内部资本影响力提升，

科技驱动投资新机遇

2025年亚太跨境投资总额达369亿美元，同比增长58%。尽管全球资本仍主导着对日本和韩国的跨境收购，但在亚太其他市场，区域内资本已超越全球资本成为主力。例如，新加坡资本在澳大利亚最为活跃，2025全年完成多宗重大收购。此外，私人资本的投资策略出现明显转变。近年来，私人资本对办公楼的配置比例持续下降，但这一趋势在2025年显著回升，办公楼投资占比升至42%，创下五年新高；同时，酒店投资的占比也明显提升。

科技正成为投资的关键驱动力。2025年，受全球人工智能（AI）支出激增的推动，亚太区数据中心投资额已达150亿美元。随着AI算力需求持续攀升，叠加亚太区强劲的数字基础设施建设规划，数据中心资产在2026年有望继续成为资本配置的重要方向。

“2025年亚太区商业地产投资实现了稳健复苏，区域内跨境资本与私人资本的积极配置为市场注入新活力。当前的投资活动不仅局限于核心市场的优质资产，也正在对以数据中心为代表的新兴领域进行战略多元化配置。”

中国优质资产显现韧性，

公募REITs带来结构性机遇

2025年，中国商业地产投资市场呈现出谨慎与分化并存的局面。

在办公楼领域，虽然外资机构投资者普遍持观望态度，但内资企业正积极布局大中华区优质资产。例如，阿里巴巴和蚂蚁集团以9.25亿美元购入位于香港铜锣湾的全新甲级商厦“港岛壹号中心”，并将其作为两家企业的香港总部；京东亦以4.5亿美元收购香港中环中国建设银行大厦的50%权益，显示其对核心城市优质资产的长期配置信心。

在零售物业领域，受益于政府持续出台的刺激内需政策，2025年零售资产交易展现出一定韧性。不过，相关交易主要集中在小型资产和拍卖项目上，由自用型买家和私人资本接手。此外，上海等一线城市的长租公寓资产因其定价合理、运营表现相对稳定且现金流可期，对国内投资者，尤其是险资机构，仍具较强吸引力。

在机构投资者普遍谨慎之际，私人资本成为市场的重要参与者。在大中华区市场的总投资额中，私人资本所占比例为亚太各市场之最，投资者正借机把握市场低迷和资产估值下行的窗口。

值得注意的是，2025年底，中国公募REITs迎来里程碑式政策调整——底层资产范围扩展至办公与酒店类项目，预计将为商业地产注入新的发展动能。

“中国内地及香港商业地产市场仍广泛承压，在一些领域并未摆脱下行趋势；但结构性亮点已经初步显现，即：投资者正积极把握估值调整的窗口机会，布局零售物业、长租公寓等类别的优质资产；随着公募REITs试点范围进一步扩大，不仅为存量资产证券化提供路径，也将引导资本理智地流向运营水平坚实稳定的底层资产，改善资管领域的生态环境。”

更多详情，请参阅仲量联行《2025年回顾及2026年展望亚太资本追踪报告》英文版。