调控政策难抑涨势 首尔公寓价格两极分化加剧

尽管自去年下半年以来韩国房地产调控政策持续加码，但高端住宅市场价格仍呈上行态势，涨幅显著高于中低价位住宅，住房价格分化趋势日益凸显。

KB不动产于10日发布的《月度住宅价格走势》报告显示，今年1月首尔公寓交易价格的“五分位倍率”升至6.92，创历史新高。五分位倍率是指前20%公寓（第五分位）的平均价格与后20%（第一分位）平均价格之比，数值越高意味着公寓价格之间的差距越大。

数据显示，1月首尔第五分位公寓平均价格达34.6593亿韩元（约合人民币1644.5万元）。自去年5月高端公寓均价首次突破30亿韩元以来，价格持续攀升，在随后八个月内累计上涨超过4亿韩元。相比之下，第一分位公寓平均价格为5.0084亿韩元。低价位公寓价格于2024年1月跌破5亿韩元，降至4.9913亿韩元，此后连续两年徘徊在4亿韩元区间，直至今年1月才重新回升至5亿韩元以上。

从全国范围来看，公寓价格的五分位倍率同样升至12.95，创历史最高水平。全国第一分位公寓平均价格为1.1517亿韩元，第五分位为14.9169亿韩元，意味着出售一套高端公寓即可购置约13套低价公寓。

尽管韩国政府相继推出“6·27对策”“10·15对策”等旨在抑制需求的调控措施，首尔公寓成交价格仍保持上涨趋势。特别是在受贷款政策影响较小的高价区域，房价涨幅明显高于中低价房源集中的地区。据KB不动产统计，本月首周首尔公寓成交价格环比上涨0.32%，已连续53周维持升势。

政府持续释放将进一步加强对多套住房持有者监管的信号后，房价涨幅略有放缓，但冠岳区（0.94%）、江西区（0.67%）、钟路区（0.59%）、麻浦区（0.57%）、西大门区（0.5%）等区域仍保持较高增速。行业分析普遍指出，随着转让所得税加征政策正式落地，市场对优质单套住房的偏好预计将进一步增强，房价两极分化现象可能更为突出。在强化转让税与持有税的政策导向下，多套住房持有者或将倾向于抛售位于首尔外围或地方城市的房产，而保留具备增值潜力的核心资产。

住宅产业研究院副研究委员具正恩表示，尽管政府暗示可能进一步加大对多套住房持有者的税收监管力度，市场可能出现阶段性抛售，但新增供应能否带动价格回落、实现房地产市场稳定，目前仍存在不确定性。