特写丨京城核心区危旧老楼极速焕新记

来源：中国证券报

立春时节，和煦的阳光洒在北京西城区三里河一区一栋崭新的红砖楼上。楼前张灯结彩，“恭迎回家”的红色立幅在光影间舒展，喜庆而温暖。

28号楼的居民们排着队，从工作人员手中接过两样东西：泛着金属光泽的新钥匙，和一本深红色封皮的新不动产权证书。

“当时说春节前能拿钥匙，我们都不太相信，怎么能这么快？去年7月搬走，现在还真如期交房了。”28号楼居民李女士仍觉恍如梦中。

就在半年多前，这里还是一栋危旧老楼——管道堵漏、外墙开裂、没有电梯，居民每日爬楼苦不堪言。如今，通过原拆原建，它已蜕变为配备电梯、智慧家居、全面升级的“好房子”。

从搬离到拿到新房本，历时半年。这不是魔法，而是城市更新的“中国建造速度”。近日，中国证券报记者探访了这座位于北京核心区“重生”的危旧老楼，揭开其快速“蝶变”背后的密码。

告别“忧居” 审批跑出“加速度”

位于北京市西城区月坛街道的三里河一区28号楼，建于1978年，共有3个单元54户居民。近半个世纪的风雨侵蚀，让这栋楼积弊丛生。

“老房子管道经常堵、漏，还有蟑螂，非常影响生活。”李女士回忆道，昔日的28号楼，“楼道破旧，窗户关不上，灯也没有，有些墙体都开裂了。”

最令居民头疼的是没有电梯。“楼里老年人多，天天爬楼，非常不方便。”李女士说。

墙体开裂、管线老化、厨卫逼仄、缺乏抗震措施……危旧楼的种种问题让居民倍感烦恼，改建意愿十分强烈。

在北京市住建委和西城区政府指导下，该项目于2025年9月5日开工，10月24日完成基础施工并启动首个模块吊装，随后仅用46天完成全部模块吊装，实现主体结构封顶。居民从搬出到回迁、拿证，用时仅6个月。

“在28号危旧楼改建项目中，西城区全面推行立项用地、工程审批全链条‘全程网办’，实现了24小时内核发项目备案与选址意见书、48小时内完成多规会商意见审批的高效办理，土地划拨、规划许可、施工许可等核心证照更实现‘单日办结、四证齐发’，整体审批用时较承诺时限提速90%以上。”北京市西城区住建委副主任王勇向记者表示，该项目不仅打造了核心区首个“拿地即开工”的危旧楼改建标杆，更做到“交房即交证”，让住户们拿到钥匙的同时就拿到新房产证，为同类更新项目提供了可复制、可推广的经验。

“通过45版方案精准规划，28天完成‘三征询’全流程，77天实现居民100%签约，结合全国首创带押改建金融模式与装配式精准建造技术，全面推动了28号楼的整体改建工作。从居民搬走到回迁，我们用了约200天。”天恒集团城市更新事业部总经理任积超说。

迎接“优居” 建造迈入“智时代”

“就像搭积木一样，大拖车载着一间间‘成品房’运到现场，严丝合缝地组装起来。”28号楼居民刘桂兰向记者这样描述她看到的建造过程。

如今走进新居，变化随处可见。“暖气全新，有了客厅，厨房比原来大，窗户都装了三层隔音玻璃……”李女士细数着。最让她满意的是告别爬楼、用上电梯，还能通过智慧家居系统提前呼叫电梯。

这一切背后，是智能建造新技术的全面赋能。

“28号楼项目应用了智能建造-MiC技术，以智能工厂生产为核心，采用‘工厂智造+现场安装’模式，真正实现‘像造汽车一样造房子’。”中建海龙三里河一区28号楼项目经理裴江飞表示，团队通过数字化设计，将整栋楼科学划分为156个模块单元，在智能工厂内完成包含结构、保温、管线到内装在内的90%建造工序，经过严格性能测试与质量检测后，再运输至现场进行高精度吊装。从2025年10月24日的首吊，到12月8日的结构封顶，仅历时46天，较传统现浇混凝土模式缩短工期约75%。

据介绍，该技术可减少75%的现场建筑废弃物、降低约25%的材料损耗和约30%的碳排放，隔声性能提升约80%，满足抗震设防8度要求。项目还引入智慧系统，建立“一房一码”数字档案，为后期运维提供完整数据支撑，全面打造数据可量化、品质可感知的现代住宅。

王勇表示，这种混凝土模块化装配式技术，未来在北京市西城区乃至更大范围的旧城更新、片区化平房改造中都具有推广价值，让老百姓不仅“住得上”，更能“住得好”。

“应用‘智能建造-MiC技术’的原拆原建，提升了城市更新效能，拓展了市场新赛道，让新质生产力在因地制宜的实践中落实见效。”中国建筑国际集团华北地区负责人白建伟表示，28号楼项目首次在特大城市跑通了分散性产权楼宇的原拆原建完整流程，探索了适宜于全国大多数城市核心区原拆原建的“北京模式”。