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9月30日，北京土拍市场以一场“冰火交织”的较量收官——朝阳区太阳宫核心地块历经近3小时、339轮激烈竞价，最终由中建智地以43.145亿元竞得，39.18%的溢价率创下北京年内最高，8.53万元/平方米的楼面价更刷新朝阳区宅地单价纪录。这场吸引9家房企“围猎”的土拍大战，不仅揭开了核心区地块的稀缺价值，更折射出北京楼市的深层格局。

史诗级竞拍：9家房企的3小时争夺战:作为朝阳“压箱底”的宝藏地块，太阳宫0627地块从线上报价阶段就显现热度，9轮初始出价后便达31.28亿元。进入现场竞价环节，中建智地、城建发展、懋源控股等9家品牌房企悉数到场，中海地产、京投发展等率先发力，后期则形成懋源控股与中建智地的终极对决。

从31亿元起拍价到43.145亿元成交价，每轮350万元的加价幅度持续推高竞争热度，最终中建智地以微弱优势胜出。值得注意的是，此次竞拍不仅有央国企主导，民企懋源控股的积极参与也成为亮点，而这样的激烈程度与同期门头沟地块底价成交形成鲜明对比，凸显核心区与郊区市场的分化鸿沟。

地块“王炸”密码：三环内的全能配套

太阳宫地块的热度源于无可复制的核心优势。地处东北三环至四环之间，这是北京城六区近年来极为稀缺的纯住宅用地，而规划调整更让其含金量再升一级——从最初容积率3.0的商住混合用地，优化为容积率2.6的纯住宅用地，住宅建面增至约4.28万平方米，公建配建大幅减少，开发难度显著降低。

交通上，地块紧邻地铁10号线与17号线太阳宫站，地下空间将直接连通地铁站厅，真正实现“出小区即进地铁”，加之临近京承高速、机场高速，快速直达各大商务区。配套方面更是“全维拉满”：西侧就是凯德MALL，步行可达太阳宫公园，周边21所学校涵盖幼小中全阶段，人大附中朝阳学校、中日友好医院等优质资源环伺，更规划有约1.29万平方米商业设施衔接轨道站点。

市场预期：220套豪宅将刷新区域房价

稀缺属性注定了该地块的高端定位。据测算，项目预计打造套均200平方米左右的高端住宅，总房源约220套，瞄准塔尖改善客群。当前地块周边的太阳公元、红玺台等二手房挂牌价已达14万-14.8万元/平方米，而结合8.53万元/平方米的楼面价、建安成本及税费成本，新房售价被普遍看好将达16万-18万元/平方米，有望打破区域房价纪录。

这一预期并非空穴来风。2022年太阳宫板块曾出让一宗宅地，开发为中建·玖合府项目，成交均价约11.85万元/平方米，而此次地块的规划优化与配套升级，无疑为价格突破提供了支撑。

行业信号：核心区聚焦加剧市场分化

太阳宫地块的出让是北京楼市的重要风向标。从行业层面看，房企对优质资产的聚焦态势愈发明显，在市场调整期，核心区稀缺地块成为避险优选，这种趋势进一步加剧了“强者恒强”的市场分化。

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