中海缩编 | 封面文章

文/乐居财经 李奕和

房企刀口向内，又一家央企开发商动手了。

在农历新年即将来临的辞旧迎新之际，中海地产传来了区域架构调整的消息。

它全面撤销了原华东、华南、北部、中西部4大区域公司。

持续了多年的“总部-区域-城市”三级管控模式，转变为“总部-城市/地区”两级管理。

除此之外，21个城市公司，也将按地理区域就近原则进行重组。

调整，最早已由中海集团董事长颜建国在1月底的内部会议上宣布。

这样做的核心目的，是强化总部决策权，聚焦一线城市核心市场；

减少管理层级，压缩管理成本，提升运营效率。

地产行业经历这几年的调整，已经彻底从规模竞速转向品质发展。

砍掉冗余，向管理要效益，提升竞争力是趋势。

中海全面取消区域公司，是行业持续调整下，房企主动求变以适应新发展时代的其中一个缩影。

头部央企全面“去区域化”

个体的调整，往往是行业整体变化的反应。

中海最早开始设立区域公司，是在2008年。那时候房企纷纷开启全国化扩张，中海也不例外。区域公司的设立，一定程度让决策下放，便于其快速地开疆拓土。

到了2018年，中海的管理半径扩大，城市覆盖量从20余城增至近60城。为了适配扩张与深耕需求，新增西部区域，区域公司从4个增至5个。

这个时期，三级管控模式推动了中海业绩规模的快速爬升。

改变发生在2022年，随着2021下半年开始行业急速调整，中海的5大区域合并为4大区域，并推进城市公司整合。

最终随着区域缩编、城市整合的持续推进，至今全面撤销区域公司，转为了“总部-城市/地区”的两级管控模式。

其实，作为头部央企开发商，中海此次动作已经算晚的了。

实际上从去年以来，华润置地、招商蛇口、中国金茂等几大头部央企，已经最先开启了“去区域化”的步伐，全面转向二级管控模式。

2025年初，中国金茂最先宣布裁撤所有区域公司，将原有的“总部-区域-城市”三级架构调整为“总部-地区”两级，按地理区域采用就近原则整合重组为14个地区公司。

2025年6月，招商蛇口紧随其后，一次性撤销五大区域公司，由集团总部直接管理全国50多个城市公司，实现“集团-城市”的扁平化管理。

紧随着2025年7月，华润置地弱化大区职能，将住宅开发的投资、营销、设计等核心职能全部收归总部，20位城市总直接向总部汇报，强化总部与城市公司的直管模式。

保利发展，即便长期以来采用“总部-子公司”两级架构，在去年也对旗下不少城市公司进行了合并。

央国企地产商这一系列调整的背后，是响应行业持续调整的需要。

早些年，地产行情好，项目多，区域分散，“总部-区域-城市”的三级架构，能更好地决策和管理项目，推动企业版图扩张。

而如今大环境调整，行业体量萎缩，三四线城市持续遇冷，房企战线缩短。

此背景下，三级管控不仅没有发挥作用的余地，反而导致企业效率低下，决策变慢，最重要的还有人员冗余，管理成本增加。

本着降本增效、资源配置优化的诉求，区域公司的撤销，似乎也就成为了必然。

2026年关键词：稳中求进、提质增效

前面说到，中海此次调整的一个很大核心，是强化总部决策权，聚焦一线城市核心市场，有利于企业投资更加精准、高效。

特别眼下行业毛利仍在底部徘徊，现金流仍旧不大充裕的环境下，这对企业而言是很重要的一点。

其实早在这次动作之前，随着行业调整的推进，中海近两年在投资策略上就已经有了很大的改变。

一个明显的现象，是对核心一二线城市投入的占比不断增加。

去年上半年，中海在香港及北京、上海、广州、深圳等地，贡献了46%销售额。

而数据显示，在投资端，2025年全年中海新增权益拿地金额924.23亿元。

其中仅上海、北京、深圳3地投入占比就超过6成。

近两年，中海在这些核心城市的投入，也造就了一批现象级的项目。

特别在2024年，多个“玖系”产品的诞生，让中海风头无两。

当时，上海的顺昌玖里单日销售近200亿元，创下全国单日销售额最高纪录；

而深圳的深湾玖序，销售金额就达155.64亿元，是当年深圳普通住宅预售项目销售金额榜冠军。

2025年，中海在上海还推售多个高端项目，如别墅项目“中海云邸玖里”，普陀真如板块豪宅“中海·环宇玖章”，以及徐汇滨江“安澜上海”。

在深圳，其与华润置地联合打造的深圳湾澐玺去年11月首开，单盘销售额高达130亿元，刷新了全国年度单盘开盘销售纪录。

然而，一二线核心城市投资回归成为共识的当下，中海也面临压力。

特别去年以来，华润置地、保利发展等头部房企纷纷发力高能级城市高端产品。中海在上海、北京、广州等城市的声量有些力不从心。

数据也显示，2024年中海在上海、北京分别实现704亿、361亿，位居行业第一。而2025年上海下滑近70%至220亿；北京虽然仍是销冠，但业绩来自十多个项目。

经营业绩上，2025年前三季度，中海累计经营溢利为131.5亿元，较上年同期下降27.67%。也跟许多房企一样，面临下滑压力。

无论是销售额、区域产品力，经营利润，中海需要更多的核心城市核心项目来支撑。决策管理，也要更加高效。

今年1月底的工作会议上，中海就强调，要紧紧围绕稳中求进、提质增效的主线；

牢牢把握推动高质量发展这一主题，坚持以“十五五”规划编制为牵引，全力以赴拓市场，持续深耕港澳，深化改革创新，强化基础管理，进一步提升发展质效、提高核心竞争力。

撤销区域公司，或还只是中海今年围绕这一切目标而进行的主要动作之一。不仅是中海，强化管理、提质增效也是诸多房企2026年工作的关键词。

比如招商蛇口，在前几日的2026年工作会议就提到，“减负减重，提质提效”是核心任务。

相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股