弘阳服务终止车位代理协议 关联方5亿元欠款待解

弘阳服务如何收回5.02亿元欠款，仍是一个棘手难题。

中房报记者 梁笑梅 北京报道

2月4日晚间，弘阳服务集团有限公司（以下简称“弘阳服务”）发布公告称，经综合业务规划及商业考量，两家公司相互同意终止新签署的车位销售及租赁代理服务框架协议。终止后，弘阳服务将不再代理销售弘阳地产的车位。

值得关注的是，公告披露弘阳地产尚欠弘阳服务约5.02亿元，包括约2.03亿元的物业管理服务费和约2.99亿元的车位保证金余额。

关于终止原因，弘阳服务明确提到了“实际营运及所需批复的复杂程度”。为何终止此次合作的具体原因，2月6日，中国房地产报记者致电弘阳服务方面，截至发稿，未得到回复。

一项资金占用型合作

弘阳服务与弘阳地产的车位代理合作始于更早时间，但双方在2025年12月8日续签了新的《新车位销售及租赁代理服务框架协议》。根据协议安排，弘阳服务需要为代理销售的车位支付可退还保证金，这笔资金需要留存于合作相关账户，不能用于公司日常运营。

这本质上是一项“资金占用型”业务——物业公司需要先行垫付大额资金，才能获得车位的销售权，然后通过销售佣金获得回报。

事实上，数据却揭示了这项合作的尴尬现实。从2023年至2025年10月，弘阳服务从这项合作中获得的代理费呈现逐年下滑趋势：分别为334万元、213.6万元以及178万元。与此同时，期末可退还保证金的每日最高余额却分别高达2.82亿元、2.88亿元及2.997亿元。

这意味着，弘阳服务长期被占用了近3亿元的资金，而年收益却不足400万元，资金使用效率极低。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，“终止合作的重要原因可能在于历史佣金及物业管理费等内部款项未能及时结算。”

多重因素下的合作终止

实际上，新协议签署仅58天便宣告终止，已经说明了双方合作的基础并不稳固。公告中明确提到的“实际营运及所需批复的复杂程度”成为终止原因之一，这揭示了在具体操作层面存在的障碍。

市场环境的急剧变化是合作难以维系的外在因素。张宏伟表示，“车位在当前市场环境下销售困难，尤其是弘阳地产项目多分布于三四线或二线非核心区域，车位去化压力较大。”

房地产行业的整体下行也直接影响了两家公司的经营状况。数据显示，弘阳地产2025年累计合约销售金额为43.3亿元，较2024年全年88.2亿元同比下降51%；累计销售面积也同比下降50%。销售规模的急剧萎缩，意味着需要代理销售的车位数量也相应减少。

此外，弘阳服务自身也有隔离关联方风险的动机。2025年中报显示，其上半年股东应占溢利同比下滑33.2%至2440万元，主要受到计提应收关联公司款项减值准备的影响。主动终止资金占用型业务，避免关联方资金占用进一步扩大，本质上是对关联方付款能力弱化风险的提前规避。

债务危机与回款难题

终止合作虽然可以减少未来损失，但已经形成的5.02亿元欠款回收之路异常艰难，尤其是弘阳地产目前面临的严重债务危机。

资料显示，2022年7月，弘阳地产因未能按时支付3.5亿美元债利息构成首次违约，债务危机延续至今。2024年2月被债权人提呈清盘呈请，去年12月末，又将境外债重组期限延长到了2026年底。

据财务数据，截至2025年中期，弘阳地产负债合计达495.10亿元，其中流动负债433.11亿元，短期偿债压力巨大；负债率已高达91.2%，接近“资不抵债”的境况。

在这种情形下，弘阳服务计划通过协商付款、资产抵偿推进回款，但这两种方式都面临巨大挑战。

现金偿还的可能性微乎其微，因为弘阳地产自身流动性已极度紧张。而资产抵偿则存在估值公允性和资产流动性的双重风险。张宏伟指出，该公司资金链早已断裂，遗留的车位、商铺等“滞重”产品本就难以去化。

弘阳服务终止车位代理，希望从“高资金占用+高运营成本+低收益回报”的业务中解脱出来，但账款回收方面却不容乐观。

在同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫看来：“这说明了当前物业及关联开发企业关系变得脆弱，业务发展呈现割裂趋势。”

他认为，从本次业务操作来看，物业公司主要还是从风险控制角度来考虑。一般车位销售和租赁代理都有较高的保证金，车位销售的难度越来越大，代理费也有下降趋势，弘阳地产还有较大额度的保证金未退还，一旦车位销售不理想，可能面临保证金和代理费用双重风险。

对于弘阳服务而言，终止合作是风险控制举措，但如何收回5.02亿元欠款，仍是一个棘手难题。弘阳服务在公告中表示，公司将持续核对资金计划并积极商讨还款安排。但在市场调整背景下，款项足额收回仍存较大不确定性。