上市平台成“接盘侠”？经发物业6300万收购关联方低效资产引争议

来源：中国经营报

历时6年未能完成市场化去化的商业资产，却在西安经发物业股份有限公司（以下简称“经发物业”，01354.HK）上市不足两年之际，以超过6000万元的代价，从关联方转向了这家上市平台“内部消化”。

日前，经发物业公告拟斥资 6300.75 万元，通过资产收购、人防车位租赁及机械车位使用权转让三种方式，获取关联方西安经发地产有限公司（以下简称“经发地产”）旗下经发大厦 A 座 14 个商业物业单位及 224 个地下标准停车位等资产。

《中国经营报》记者了解到，这笔总额高达6300.75万元的交易，已超出经发物业2024年全年净利润总额，而目标资产租金收入从约200.81万元暴跌至75.72万元，跌幅超过六成；商业单位出租率在2024年、2025年分别仅为8.7%和14.3%，与西安市场70%—85%的平均水平相去甚远。

针对此次关联交易的定价依据、资产估值逻辑以及未来经营计划等问题，记者多次尝试联系经发物业进行采访，但其公开联系电话始终无法接通。记者也同步向公司发送了书面采访函，截至发稿，尚未获得任何回复。

6300万收购关联资产

经发物业成立于2000年，由西安经济技术开发区管理委员会实际控制，核心业务涵盖城市服务与物业管理两大板块，服务范围覆盖住宅、商业、医院等多元业态。2024年，公司成功登陆港交所，成为西北地区首家在港交所上市的物业企业，被誉为“西北物业第一股”。

根据经发物业披露的交易文件，公司此次以6300.75万元（约合6931.06万港元）的总代价，收购及租赁关联方经发地产旗下商业物业与停车位资产，完成此次关联交易。

此次交易的第一部分为资产收购，交易金额5524.75万元，收购标的为西安市未央区未央路132号经发大厦A座14个商业物业单位及224个地下标准停车位。其中，商业物业单位总建筑面积3267.13平方米，地下标准停车位总建筑面积8743.12平方米。按照协议约定，该笔款项分两期支付：物业通过检验后5日内支付1104.95万元；协议生效后15日内支付剩余4419.8万元。同时，经发地产需在收到第二期款项后30日内，完成现有租赁协议的所有权更新。

除资产收购外，本次交易还包括人防停车位租赁及机械停车位使用权转让两项内容。其中，人防停车位租赁金额296万元，涉及37个人防停车位，总面积2038.64平方米，租赁期限20年，期满后经发地产承诺免费续期至土地使用权届满。付款方式与资产收购类似，检验后支付59.2万元，协议生效后15日内支付236.8万元。

机械停车位使用权转让金额480万元，受让60个机械停车位20年使用权，车位总面积1467.96平方米，期满同样免费续期。其付款节奏略有不同，除检验后支付96万元外，剩余384万元需在现有租赁协议所有权更新完成后5日内支付。

数据显示，2024年，经发物业实现营业收入9.52亿元，除税后利润6109.2万元；2025年上半年，经发物业实现营业收入4.71亿元，实现除税后利润3209.8万元；截至2025年6月30日，经发物业账上现金及现金等价物约为3.601亿元，此次6300.75万元的交易金额，不仅超过了公司2024年的全部利润，相当于动用了公司17.5%的现金储备。

租金收入连降

经发物业在公告中称，此次交易旨在“实现收入组合多元化，赚取稳定租金收益”，并强调公司长期为经发大厦提供物业管理服务，“对目标资产的现状及潜在投资价值拥有充分理解”。

然而，从目标资产的历史业绩来看，其“潜在价值”能否支撑起6300万元的收购代价，存在明显疑问。

公告显示，该资产初步开发成本约为5003万元，而其租金收益表现却持续低迷：2023年，上述目标资产（含商业单位及停车位）租金总收入尚达约200.81万元；但2024年直接大幅跳水至74.5万元，一年之内降幅高达62.9%；2025年虽略有回暖至75.72万元，但较2023年仍有62.3%的大幅跌幅，收入规模始终在低位徘徊，未能恢复至此前水平。

对于收入下滑，经发物业解释为“健身中心租约到期未续、2024年消费市场复苏疲弱导致零售空间需求减少”。

除此之外，目标资产租赁表现不佳还有更深层的原因。公告披露，经发地产此前并未为该目标资产设立专门的租赁管理团队，且未将其作为“投资物业”进行专业化运营，而是将其列为“待售存货”。在此背景下，经发地产的销售团队仅以“附带性质”处理该资产的租赁相关事宜，导致2024年、2025年商业单位的出租率仅为8.7%、14.3%，远低于西安市同期零售物业70%—85%的平均出租率，差距显著。

公开资料显示，经发大厦A座建成于2018年，位于经开区凤城二路，总占地16.7亩，建筑面积约6万平方米。

记者还留意到，2024年10月，经发地产仍在对外开展经发大厦A座项目车位的销售及使用权转让活动。根据其当时发布的业主告知书，该公司自2018年2月起持续面向业主销售车位，并计划在2024年10月12—15日进行“最后一次公开销售/使用权转让”，此后将“对剩余车位进行整售或整体转让处理，后期不再负责项目车位的销售/转让相关事宜”。

这意味着，自2018年建成以来，经发地产历经长达6年的持续销售，仍未实现相关资产的市场化去化。而如今，该公司将包括同类资产在内的整体物业“打包”转让至上市平台，是否表明其已实质判断该资产缺乏独立面向市场的运营前景？

不过，经发物业认为，目标资产的租赁潜力尚未被经发地产充分发挥或善用，收购及租赁后可通过自身运营实现租金收入大幅增长，并长远受益于资本价值提升。不过，结合当前持续低迷的收入表现与显著低于行业水平的出租率，其盈利潜力能否如期释放，仍存在较大不确定性。

关联交易引争议

此次交易的关联属性，是市场争议的另一核心焦点。根据股权结构，经发地产由经发集团全资控股，而经发集团持有经发物业67.5%的股权，经发物业的最终实际控制人为西安经济技术开发区管理委员会（以下简称“西安经开管委会”）。也就是说，此次交易本质是“子公司向母公司旗下公司购买资产”，属于典型的关联交易。

而从业务结构来看，经发物业对关联方的依赖早已根深蒂固。根据经发物业公开披露的数据，2021年、2022年及2023年，公司向各年度前五大客户提供服务所产生的收益分别为2.91亿元、3.28亿元及3.55亿元，占各年度总收益的比例分别为49.0%、46.4%及41.1%，呈现逐年小幅下降态势。2024年，经发物业上市之后，当年公司前五大客户贡献的总收入占总收益的比例进一步降至36.32%。虽然整体呈现下降趋势，但整体仍处于较高水平。

其中，西安经开管委会作为经发物业单一最大客户，始终是公司核心收入来源。2021—2023年，经发物业向西安经开管委会提供服务产生的收益分别为2.02亿元、2.25亿元及2.33亿元，分别占各年度总收益的33.9%、31.8%及27.1%。

进入2024年，经发物业对西安经开管委会的依赖态势并未出现明显改观。根据公司2024年年报数据，当年公司实现总收益9.52亿元，其中西安经开管委会贡献的收入占比约为24.49%，对应收益约2.33亿元，该收益规模与2023年基本持平，未出现明显波动。

此次6300余万元收购关联方低效资产，无疑让经发物业的关联交易争议再度升级。一家上市不足两年的公司，动用超过全年净利润的巨额资金，从关联方收购历时6年仍未能实现市场化去化的低效资产，究竟是价值发现还是风险转嫁？